在推進城鎮化過程中，三四線城市或扮演重要角色。不過，近幾年不少三四線城市掀起大規模“造城運動”，當地樓市供應量急劇放大。中國證券報記者日前調查發現，部分三四線城市樓市庫存的消化周期已達六年以上，面臨“消化不良”風險。業內人士認為，雖然三四線城市發展潛力較大，但當前一些三四線城市樓市的供給已明顯過剩，而這些城市的購房人群基數較小、購買力有限，短期去庫存壓力較大，開發商在三四線城市的布局趨于謹慎。
開發商布局漸趨謹慎
持續兩年的房地產調控，給三四線樓市帶來了發展機遇。由于這些城市多數不在限購范圍內，一些小城市吸引了大量開發商進入，刺激了當地房地產市場繁榮。然而，快速擴張后引發的“消化不良”問題也在逐步顯現。
張越(化名)是滬市一家中小上市房企的業務負責人。由于地處北方，公司大部分業務都圍繞北京周邊開展。在調控影響下出現的三四線樓市投資熱潮曾讓張越的團隊動過心。
“公司之前沒有涉足三四線城市，但有過這方面的投資考慮，不過我和同事去這類城市考察后，感覺風險還是有點大。”張越所考察的三四線城市是浙江、廣東等地的中小城市，這些城市在近兩年內推出了大量土地，有不少開發商進入，樓市供應量大幅提升。
“其實看過就知道，這么大的供應量根本不是小城市能夠消化的。”張越認為，大部分三四線城市的購房人群主要是當地居民以及周邊地區的購房者，且三四線城市年輕人外流情況嚴重，實際需求十分有限。“這些城市大多數人的月均工資不過一兩千元，有些樓盤價格甚至已經高達近萬元，房價恐怕存在一定‘泡沫’。”張越坦言，公司目前暫時不打算進入三四線城市，仍看好一二線城市的發展。
今年以來，不少房企提出了戰略轉型計劃。新華聯就提出“立足北京，有選擇地進入經濟發達地區的二線、三線城市”的戰略布局。臨近年底，公司對旗下的項目進行整合，將持有的惠州市國力房地產開發有限公司100%股權作價2.86億元轉讓，同時加大了在北京地區的投入。
與之相比，一家業務主要集中在二三線城市的上市房企相關人士則表示，公司目前還沒有計劃調整戰略布局。“有些城市的住宅供應量確實比較大，但短期內對公司的影響有限。公司已經加大了對銷售節奏的控制。”
無論是退出還是堅守，部分三四線樓市快速放量的供應都是懸在開發商頭上的利刃。聯達地產機構董事長楊少鋒認為，三四線城市供應量加大，開發商的去化速度必然受到影響，這會對中小房企的資金鏈產生壓力。總體來看，開發商在三四線城市的投資應該更加謹慎。
部分城市現“消化不良”
一架接一架高聳的塔吊、大面積的建筑工地、連成片的新建樓房……這幾乎成為近幾年很多中小城市的“縮影”。中國證券報記者走訪蕪湖等三四線城市發現，這些城市的樓市供應不斷加大，而建成的樓房大量空置，部分小區周邊一片荒蕪。
近年來，我國城鎮化步伐加快，眾多城市的房地產市場迎來發展良機。但在供給迅速增加同時，一些城市開始出現“供應過剩”、“消化不良”的風險。
“之所以有很多開發商選擇去三四線城市，主要是過去的判斷比較樂觀，同時三四線城市大多不在限購范圍內，調控壓力比較小，但這些城市本身存在很多問題。”中國房地產學會副會長陳國強在接受中國證券報記者采訪時指出，三四線城市的樓市支撐能力不強，每年新增人口和可吸納的外來資金有限，再加上地方政府近幾年出讓的土地充足，造成了局部地區樓市供給過剩的情況。
中國指數研究院數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模增長較快，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000-8000萬平方米之間。僅從2011年到今年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
業內人士指出，由于土地供應量過高，在售住宅項目規模龐大，這些城市的消化時間在6年以上。相比之下，北京現有土地存量消耗時間不足兩年半，上海和廣州則分別不足一年半和一年。
“很多城市可供應量和后續供應量相對當地的購買力已經明顯過剩，這將導致供求失衡。”陳國強直言，開發商要想在這些城市獲得較高收益很困難。
楊少鋒也表示，三四線城市房地產發展滯后，土地供應并不規范。再加上三四線樓市中小房企居多，對風險承受力有限，市場供給過剩會對房企經營產生很大影響。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，不可否認個別城市存在供應壓力，但并不能認為三四線樓市都存在泡沫。“與房價相比，三四線城市的土地價格遠低于一二線城市，而且大多數項目銷售順暢。雖然房企在三四線城市的平均周轉速度要低一些，但仍然享有土地升值和產品溢價。”張大偉直言，至少在明年，三四線樓市應不會有崩盤風險。未來房企進入三四線城市的大趨勢不會發生改變。
供給壓力或長期存在
盡管部分三四線城市面臨供給壓力，但相對較低的土地價格和運營成本是吸引開發商涌入的“賣點”。相比之下，一二線城市投資門檻不斷提高，已迫使中小房企轉戰三四線城市。
較高的土地價格無疑是擋住眾多中小開發商進入一二線城市的最大障礙。近期，北京、上海、深圳、南京等地相繼成交一批高價地塊，土地成交總價均在數十億元，樓面地價也維持在較高水平。可以看到，頻頻在一二線城市出手拿地的，大多是大型房企。僅11月，萬科、保利、中海等大型房企便在一二線城市斬獲了多宗地塊。
張大偉表示，由于一二線城市的土地價格越來越高，房企之間的競爭日趨激烈，市場空間相對收窄。這也迫使部分房企進入三四線城市尋找發展機遇。
除了一二線城市的“擠出效應”外，城鎮化發展也為三四線城市提供了長遠的政策紅利。“三四線城市的發展是未來我國經濟發展的著力點之一，將會起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四線樓市需求有望增加。”張大偉直言。
盡管如此，面對三四線城市的巨大市場空間，開發商如何進行有效開發、能否適應當地市場，仍然是各家房企需要冷靜思考的問題。
業內人士指出，開發商涌入三四線城市首先面對的就是“本土化”問題。由于三四線城市的主要購房人群為當地及周邊居民，地域色彩較一二線城市更為濃重。這就需要開發商適應當地需求特點，推出適合的產品。同時，來自三四線城市同城中小開發商的競爭也不可小覷，而通常情況下，這些開發商的拿地成本更低。
當前樓市已經開始回暖，不僅是一二線城市成交量大幅提升，三四線城市的量價也出現上漲。不過，與一二線城市率先“發力”相比，大多數三四線城市還處于底部回升的過程。
中國指數研究院數據顯示，11月全國百城(新建)住宅平均價格連續第6個月環比上漲。北京、上海等十大重點城市住宅均價年內首次出現“雙漲”，環比、同比分別上漲了0.39%和0.15%。營口、貴陽、淮安、佛山等三四線城市也出現環比增長。相比之下，溫州、金華11月的房價環比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂爾多斯、惠州等城市的房價也有不同程度下滑。
“今年全國樓市都在復蘇，只不過各地的復蘇點不一樣。”張大偉指出，京滬等一線城市在4月、5月就結束以價換量，樓市出現回暖。而二線城市到9月、10月才結束以價換量。從市場表現看，三四線城市同比去年已經出現好轉，正處底部復蘇的提速過程中。未來三四線城市的發展速度肯定要超過以前。
業內人士指出，今年三四線樓市已現回暖跡象。不過，由于人口基數低，實際需求有限，要消耗過去幾年快速擴張拿地和在建項目，還需要相當長時間。這些城市的供應壓力或將長期存在，開發商在三四線樓市的投資需要更加謹慎。