滬上一開發(fā)商稱，面積在100平方米以下的剛需公寓庫存緊張的情況如果得不到緩解，這類房源將存在漲價壓力。
剛需樓盤上周的集中成交，直接拉低了上海樓市的成交均價。
11月26日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周（11月19日-11月25日）上海市商品住宅成交面積為26.59萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲34.46%；新增供應(yīng)面積也環(huán)比上漲36.17%，至26.58萬平方米；成交均價則環(huán)比下跌15.95%，至20233元/平方米。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅稱，上周上海市商品住宅成交量、新增供應(yīng)量雙雙暴漲，成交量更是創(chuàng)下了7月以來的21周新高，這表明雖然標(biāo)桿房企已經(jīng)完成年度銷售任務(wù)，但非標(biāo)桿房企仍需要借助當(dāng)下不錯的市場環(huán)境來跑量。
某上市房企副總裁進(jìn)一步說，開發(fā)商去年底虧本保本跑量，今年上半年微利跑量，現(xiàn)在則似乎開始轉(zhuǎn)向“保證利潤兼顧跑量”。
“剛需房源價格早已企穩(wěn)”
“低價商品住宅成交量的回升及高價商品住宅成交量的下降，直接導(dǎo)致了上周樓市整體成交的均價環(huán)比大跌。”黃志堅說。
據(jù)佑威統(tǒng)計，上周上海樓市的成交結(jié)構(gòu)中，單價在2.5萬元以下的商品住宅成交了20.50萬平方米，環(huán)比大漲了50.58%；單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交了4.88萬平方米，環(huán)比上漲了18.06%；但單價在4萬元以上的商品住宅成交了1.23萬平方米，環(huán)比大降39.44%。
佑威統(tǒng)計的上周成交面積排名前十的樓盤中，有9個樓盤的成交均價低于2萬元/平方米。
一般而言，在當(dāng)下上海樓市中，成交單價在2.5萬元以下的商品住宅被視為剛需產(chǎn)品。
隨著剛需成交的放量，滬上剛需公寓產(chǎn)品的庫存持續(xù)下降。
佑威數(shù)據(jù)顯示，上海100平方米以下的剛需公寓產(chǎn)品庫存去化周期（即銷售周期）僅5.7個月，已經(jīng)呈現(xiàn)供應(yīng)偏緊的態(tài)勢。
黃志堅分析，調(diào)控背景下，上海樓市存在著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性失衡的問題，100平方米以下的“小戶型”庫存去化周期已越過7-8個月的平衡值，價格早已經(jīng)率先企穩(wěn)，并有一定的上漲空間。而大戶型產(chǎn)品以及別墅等高端產(chǎn)品，由于限購，總體上依然呈現(xiàn)較為嚴(yán)重的“供大于求”，價格上存在著下行壓力。
上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海也認(rèn)為，100平方米以下剛需公寓的庫存去化周期低于6個月，說明這類房源供求關(guān)系還是較為緊張的。如果這一情況得不到緩解，這類房源漲價壓力就存在。
“這種漲價壓力在今年上半年是不存在的，當(dāng)時的壓力主要還是降價跑量。到了5-10月份，價格開始平衡，10月以后價格主動權(quán)開始偏向于開發(fā)商這一邊。”宋海進(jìn)一步說。
“有望現(xiàn)年末翹尾行情”
隨著年底的臨近，市場人士對于歲末樓市的預(yù)期有所轉(zhuǎn)暖。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔稱，政策面偏于維穩(wěn)的基調(diào)下，樓市成交延續(xù)有序釋放的態(tài)勢。以目前11月整月成交勢頭看，當(dāng)月成交量不僅能較10月有所突破，甚至還有望出現(xiàn)年末的翹尾行情。
佑威數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬平方米，日均成交量為3.18萬平方米。若按日均成交量推算，則11月的成交量約為95.46萬平方米。
黃志堅斷言，11月成交量高于10月的87.62萬平方米已無懸念，12月的成交量預(yù)計也將和10月、11月相當(dāng)。11月、12月成交量高于9月、10月的主因，是9月、10月傳統(tǒng)成交旺季表現(xiàn)一般。
不過，黃志堅強(qiáng)調(diào)，2012年總的成交量雖然好于去年，但仍在歷史低位，多數(shù)開發(fā)商依然需要補(bǔ)量以完成回款要求。
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計，截至11月25日，上海樓市11月商品住宅新增供應(yīng)量達(dá)64.4萬平方米，已超過10月全月的供應(yīng)體量，但距9月份的127萬平方米供應(yīng)體量尚有近一半的差距。
黃河滔稱，在經(jīng)歷短暫的休整后，部分開發(fā)商的推盤意愿逐步回升。但隨著市場成交脫離低迷及政策走向趨于明朗化，部分開發(fā)商信心有所增強(qiáng)，推出更高溢價房源的概率較大。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟同樣認(rèn)為，從上周多個外圍項(xiàng)目大面積推盤的情況來看，部分開發(fā)商依然有著年底沖刺業(yè)績的意圖。
“加上前期的庫存依然有待消化，因此年末價格出現(xiàn)明顯上漲的可能性很小，局部的優(yōu)惠依然可以期待。”陸騎麟說，近期剛性需求入市積極性較高，今年年末信貸額度較往年也更為寬松，歲末樓市成交有望繼續(xù)保持在相對高位。
“春節(jié)前剛需樓盤漲價可能性不大”
不少受訪開發(fā)商也預(yù)計，低價剛需房源有望占據(jù)歲末樓市的主流。
某上市房企副總裁稱，年底是剛需成交放量比較旺盛的時期。年底剛需人群的收入會增多，所以會選擇在年底置業(yè)。眼下開發(fā)商的策略也在向“保證利潤兼顧跑量”轉(zhuǎn)變。
“當(dāng)投資大、資金緊張時，開發(fā)商會虧本跑量；當(dāng)市場不穩(wěn)定，預(yù)期不明朗時會微利跑量；當(dāng)市場較穩(wěn)定，需求較穩(wěn)定，開發(fā)商會以平衡的量平衡的價來銷售。”該副總裁舉例稱，比如一個樓盤單價1.5萬元能保本，1.7萬元能有較好利潤，那么開發(fā)商的定價可能就會是1.6萬元。
宋海的判斷是，雖然從市場角度講，開發(fā)商漲價的沖動已經(jīng)存在，但鑒于調(diào)控的基調(diào)未改，開發(fā)商還不敢立即轉(zhuǎn)化為行動。大多數(shù)不敢做第一個漲價的，而是會互相觀望，如果市場上出現(xiàn)了第一個漲價的樓盤，并獲得市場的接受，那么開發(fā)商就會跟進(jìn)仿效。
“沖動能否轉(zhuǎn)化為行動，估計在開發(fā)商里也會出現(xiàn)分化。”宋海預(yù)計，剛需樓盤在春節(jié)前出現(xiàn)漲價的可能性不大，但到了明年3-5月份，漲價與否的信號可能會變得較為明確。
至于推盤策略，上述上市房企副總裁預(yù)計，接下來開發(fā)商少量多批推盤的情況可能會比較多，不以跑量為惟一考核指標(biāo)，不去刻意追求開盤時的去化率。
該副總裁預(yù)計，12月的新增供應(yīng)量可能會比11月略多，成交量也將比11月略好，“雖然成交主要看新增供應(yīng)情況，但目前市場存量比較大，不一定非得盯著新盤，在售的樓盤也能保證一定水平的成交。”
據(jù)他介紹，該公司嘉定的一個剛需項(xiàng)目計劃在12月中旬加推300套房源，“是90多平方米的小三房，符合剛需定位，定價策略就是保證利潤兼顧跑量。”
該副總裁強(qiáng)調(diào)，他們在12月中旬推盤不是為了沖業(yè)績，“今年的業(yè)績完成得不錯，我們推盤是根據(jù)工程的時間節(jié)點(diǎn)來的。”