嚴厲的房地產調控正加劇行業兩極分化現象。一邊是業績逆勢大增的地產龍頭，一邊是處于資金斷裂邊緣的大量中小房企。中國證券報記者日前調查發現，臨近年底，二三線城市的部分中小房企生存狀況堪憂，其面臨的資金壓力超過去年，或選擇合作開發，或考慮賣掉項目，或不得不黯然出局。業內人士認為，大量中小房企被淘汰出局的情況難以避免，房地產行業集中度正加速提升，大型房企在市場中的主導地位逐步增強。
中小房企舉步維艱 資金壓力暫難化解
陳力(化名)是江蘇省一家二級開發資質房地產公司的董事長，其經營的公司成立20年來已在多處成功開發樓盤，但在本輪樓市調控中，其在江蘇鹽城的一塊地，連土地出讓金都支付不了。有關部門近期一再催促付款，陳力資金缺口3億元，他四處“化緣”，甚至找民間借貸求助。
“有好項目時常常是缺資金。銀行貸款手續繁雜需要時間，好的項目不能等，所以就找民間借貸，手續簡單，談好利率和還款周期很快就能拿到。”陳力此次計劃通過民間借貸“過橋”，但民間借貸現在也不容易拿到。資金持有者一聽說借給地產商，全部搖頭拒絕。
“實在不行，就轉讓一個項目。”陳力說，他的公司有一個項目，手續健全，轉讓價3億元。但他現在并不打算對其所在省內的開發商圈子發布這個消息。
“如果找本省的開發商，可能會給我其他的項目帶來麻煩。”陳力說，“他們知道我要出讓手續健全的項目，會懷疑我因為資金鏈斷裂或什么別的重大問題而被迫拿出已到嘴的‘肥肉’，恐怕會趁火打劫狠狠壓價。”
浙江的中小房企也面臨巨大的資金壓力。溫州中瑞公園大地公開信息顯示，目前在售均價為3萬元/平方米。溫州市房管局旗下的房地產市場網顯示，當初開盤時該樓盤單價為6萬元左右，降幅達50%。溫州2010年的樓王置信原墅今年開盤，最初定價在7-8萬元/平方米，目前最低價為3萬元/平方米。當地開發商透露，因為樓市低迷，該樓盤開發商為了回籠資金被迫降價。
不僅長三角地區的中小房企面臨嚴峻考驗，自去年開始，長沙、南京、嘉興、安陽、鄂爾多斯等二三線城市的中小開發商攜款“跑路”消息頻現報端。僅長沙一地，就有多個開發商相繼“跑路”。
“跑路的做法，肯定是權衡過利弊的。”溫州一開發商對中國證券報記者表示，“小企業如果想通過法律程序退出，不僅程序復雜、耗時耗力、成本高，且不一定能夠達到預期效果。”
業內人士認為，大多數“跑路”的中小開發商身上都背著上億元的高利貸，有的高利貸是無法通過法律途徑化解的。尤其是當企業面對很多債權人時，開發商為了自己的“生路”，寧愿選擇“跑路”。
“在樓市調控背景下，中小開發商資金鏈斷裂幾乎是必然的。”中房信分析師薛建雄表示，三線城市的房地產開發門檻很低，通過各種門路都可以拿地融資，馬上就能開發一個樓盤，甚至靠圖紙和沙盤賣樓，拿預收款蓋房。“部分中小開發商可能只開發一兩個項目，一旦在開發過程中任何一個環節出現問題，對開發商資金的影響是致命的。”薛建雄表示。
兩極格局加速演化 策略失誤雪上加霜
在江蘇省的江陰市，距離市中心40公里的長涇鎮，在港上市房企佳兆業開發的住宅項目已經開始預售，而距離該項目不超過10公里的另外一個小鎮，還有碧桂園開發的項目。
“大企業都下鄉了，我們這些小房企無論從規劃還是管理、資金等方面，都無法和其競爭。”江陰一本地開發企業負責人表示。
本輪樓市調控雖導致整個行業趨于低迷，但中小房企所受的影響顯然大于大型房企。大型房企的銷售業績較好，比如，今年10月，龍頭房企萬科率先突破千億元銷售大關。與大型房企業績逆市增長相反，大量中小房企業績低迷，造成房地產業總體銷售數據下滑。
從上市房企的數據來看，業績分化現象也非常明顯。鏈家地產市場研究部對A股87家排名在100名以外的中小上市房企研究發現，今年前三季度，上述87家房企僅實現營業收入540.56億元，同比下降1.94%。而在同期，A股的地產龍頭企業萬科實現營業收入461.3億元，同比增長57.4%。與動輒百億元的銷售額相比，多數中小房企前三季度的銷售額在20億元的規模以下，一些小型房企前三季度的銷售額甚至不足億元。在樓市調控導致行業整體利潤率下降的情況下，強者愈強、弱者愈弱的兩極分化格局表現得更加明顯。
此外，部分中小房企生存堪憂，也有策略失誤的因素。據中國證券報記者了解，廣州某在港上市房企正在籌劃一筆重要融資，以緩解資金壓力。該企業曾在2010年高價拿下廣東某地的數宗土地，但在今年的銷售階段，由于土地成本過高，以及基礎設施建設未能按時到位，導致項目一直處于滯銷狀態，造成資金鏈緊張。
近年來，不少房企未能把握好開發節奏，在市場向好時高價拿地，但在調控深化階段，部分房企不得不采取高利貸等方式進行緊急融資，或通過出售項目求生，甚至選擇退出房地產市場。
此前，綠城等大型房企因策略失誤一度陷入資金鏈斷裂的窘境，但很快獲得融資而起死回生。業內人士強調，中小房企在抗風險方面有著天然的劣勢，且品牌價值的欠缺導致企業在關鍵時刻難以獲“援手”。在對形勢判斷失準、企業策略失誤之時，中小房企更容易陷入困境。
調控加劇行業洗牌 三成開發商或出局
中小房地產開發商資金普遍吃緊，已是不爭事實。
國際評級機構標準普爾解讀中資地產商融資困局時曾表示，對中小房企而言，融資渠道非常有限，倒閉案例可能重現。標普在報告中稱，今年將是樓市“兩極分化年”，部分中小房企出局會讓強者愈強。
今年下半年，昆明有兩個房地產項目掛上了萬科的招牌，一家是云上城，另一家是啟鴻假日城市，由于兩個項目的開發商資金緊張，不得已采取合作開發的模式。
“目前尋找合作建設的中小房企很多，希望通過轉讓項目或合作，來緩解資金壓力。”寧波一開發商透露，如果主業不是房地產的企業，可以縮減或撤離房地產領域，抵御調控風險。但專一經營房地產開發的中小房企，尤其是對吞吃“地王”的中小房企來說，業績就是生命，回款不及時，高息借款無法償還，企業隨時都可能垮掉。“雞蛋都放在一個籃子里，調控大錘一砸，無一幸免。”
住建部部長姜偉新12日表示，堅持房地產市場調控政策不放松。業內人士表示，這給尚抱有幻想的開發商當頭一棒。中小房企資金壓力甚于去年，未來破產倒閉情形恐怕無法避免。隨著調控長期化以及行業平均利潤率的下降，房地產行業作為資金密集型行業的特性愈加凸顯。那些項目偏少、資金規模偏小的中小房企將面臨更大挑戰，甚至有出局的危險。
蘭德咨詢此前發布的報告認為，未來5年，房地產企業數量將可能減少三成，其中減少的企業以中小房企為主。業內人士表示，如果限購政策繼續嚴格執行，地產行業洗牌會更加徹底，三四線城市本土房企將被洗牌或逐漸邊緣化。但值得注意的是，龍頭開發商逐漸掌控地產話語權的同時，對于價格體系的影響力也在不斷擴大，甚至形成一定區域可能會出現主導市場的局面。對購房者而言，這可能意味著議價空間收窄、價格選擇范圍變小。