10月28日，星期天，早上11點，貴陽市南明區花果園項目售樓中心人聲鼎沸，數百名身著職業裝的置業顧問和如潮的看房客涌動，仿佛即將迎來春運的廣州火車站一樣。
近日，這個占地6000余畝、總建筑面積1830萬㎡、規劃居住人口就高達50萬人的超級大盤花果園成為風暴的中心。因為一則“購房入戶”的“救市”政策，十一黃金周剛過，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”、“貴陽樓市即將崩盤”的消息不絕于耳。
佐證這一傳言的是當地地產中介正行合智的一份統計報告，即目前貴陽商品房住宅庫存3490萬㎡，即使按照今年上半年月均去化速度72.6萬㎡/月，還需要去化4年。另一項統計則根據包括花果園、未來方舟在內的13個體量超100萬㎡的超級大盤統計，得出結論：總建筑面積接近4500萬㎡，規劃居住人口預計達110萬人。
如果僅根據簡單的數據相加，貴陽樓市嚴重過剩毫無疑問。但本報記者近日在貴陽多方采訪，實地求證發現，簡單地將貴陽和鄂爾多斯相提并論，說明不了太多的問題。
35萬人的大盤
在貴陽當地的大樓盤中，花果園和未來方舟是最著名的兩個超級大盤。這其中，規劃居住人口達35萬人的巨型樓盤花果園可謂無人不曉。
資料顯示，花果園是一個規劃用地5000余畝，總建面1830萬㎡的超大樓盤，項目規劃建設1350萬㎡住宅、200萬㎡辦公、150萬㎡商業、100萬㎡公寓、30萬㎡公建，總投資達900億元。
《第一財經日報》記者在花果園附近觀察到，目前周圍上百棟高層住宅和商業綜合體正在緊張施工中。花果園開發商宏立城集團副總裁陳曉輝告訴本報記者，花果園僅售樓中心建筑面積就達1.2萬㎡左右，花了數千萬元。
“主要是周六、周日來看房的比較多，基本上周末這兩天每天賣出六七百套，有時候一千多套，最高時一個月賣了一萬多套。”陳曉輝說，從2010年12月開始，花果園項目已經連續22個月蟬聯貴陽樓市銷售冠軍，也是全國單盤銷售冠軍。
今年上半年該項目成交241.5萬㎡，占整個貴陽市435.53萬㎡的55%。
“花果園項目有其特殊性，因為它屬于棚戶區、城中村改造項目，拆1至少要建3.5才能掙到錢，所以就必須要有很大的體量，而超大體量就必須要實現快速開發、快速推貨以回籠資金。”當地一家房地產企業人士說。
花果園項目的開發商宏立城集團成立于1998年，至今也僅在貴陽開發了山水黔城和花果園兩個項目。山水黔城位于貴陽市南明區四方河路，距貴陽市中心6公里，占地面積2000余畝（其中森林占地1000余畝），總建筑面積130多萬㎡。歷經十年的開發建設，到2010年已全部完成。
為了實現快速推貨，花果園的銷售團隊也相當驚人。陳曉輝說，目前該項目有銷售人員1000多人，大多數分布在貴陽以外、貴州省內的地市州，有的深入到縣城，這一塊就占了六成，留在貴陽這邊的只有幾百人。
當地一家同行說，花果園的銷售模式確實“很有一套”，很多銷售方式都很有效果，包括周末每天至少有十輛以上旅游大巴把地市州的客戶拉過來購房，還給當日無法返回的購房者提供食宿等。
除了花果園，當地目前已經開發完成和正在開發的百萬平方米以上的大型樓盤至少有十幾個。根據中國房地產信息集團（CRIC）的統計，2011年項目銷售排行榜TOP20中，貴陽有三個項目進入前5，其中花果園以107.1萬㎡的成交量位居榜首，世紀金源開發的貴陽世紀城以80.49萬㎡的成交量緊隨其后，中天城投建設的中天會展城以35.63萬㎡的成交量位居第四。
不過，超級大盤對物業管理和相關的交通配套要求很高，當地一家房地產企業人士說，花果園一棟樓最多4部電梯，一層多達9戶，一棟樓多數是46層，如果住滿就至少有1000多人，這樣在上學和上下班高峰期就要等很久。而在交通方面，如何出行也將成為難題，目前已經建成的超級大盤世紀城的業主就經常有這方面的抱怨。
對此，陳曉輝稱，貴陽目前的樓盤通常是一層8戶，花果園是一層9戶，配置4個每秒3米的電梯，將來會采取分樓層運行，不可能每部電梯每個樓層都停。“我們找了專業的設計公司來設計，有翔實的數據和資料支撐。”
庫存數量爭議
判斷是否存在泡沫的幾個主要依據是庫存量、房價和需求。這其中，關于3490萬㎡的庫存量看起來似乎很不妙。
“這是我們貴陽當地的一個代理公司正行合智發布的上半年貴陽市場的年報，其中有一個庫存數據3490萬㎡，這是所有項目的后期剩余貨量，這其中很多項目是3到10年的推貨周期。”提起這個數據，陳曉輝說。
陳曉輝說，花果園項目從2010年12月開始賣，到現在已經賣了6萬多套，面積超過了500萬㎡，剩余貨量計劃到2015年賣完。
“貴陽的所有大型樓盤都是分若干年推出，并不是一下子推出。”中鐵置業集團貴州公司副總經理王成平告訴本報。該公司目前在售的大盤逸都國際項目雖然總建筑面積超過230萬㎡，從2010年開始推貨，目前大概賣掉了42萬㎡，去化率已達八成多。王成平稱，這個項目將到2017年推完，一年推貨量也就20萬㎡左右，“我們在存貨和去化之間會有一個控制。”
王成平說，規劃占地面積高達3萬畝的貴陽中鐵國際生態城是未來20到30年的項目規劃，目前批下來的僅有2000余畝，而且還是分步開發。
大盤對資金的需求更高，開發商為了規避風險，一般采用滾動開發方式，不會一次性開發完畢。以花果園為例，目前該項目已回籠資金248億元。“我們回籠的資金全部都投入到這個項目中，目前也只做這個項目。”陳曉輝說。
日前外界列舉出的貴陽超級大盤共有13個，體量超過100萬㎡，包括花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等。
在這些超級大盤中，當地房地產巨頭中天城投就占據了三個，“這里面有些已經完全去化了，中天花園和會展城基本已經售完。”中天城投相關人士告訴記者。
而近日重慶某富商豪擲1億元一次性購房616套，更引發了外界關于炒房團死灰復燃的擔憂。根據本報了解，這616套房屬于中天未來方舟。“這個客戶看到我們開發的酒店很不錯，就提出想買，但酒店都不對外賣，所以建議他購買我們的公寓。”中天城投人士稱，該富商相中的房子屬于商業地產范疇，是40多平方米的公寓式房子，只有40年的產權，不在當地的限購范圍內，希望外界不要誤解。
“由于該樓還沒有拿到預售證，目前仍只是初步簽訂協議。”該人士說，由于對方一次性購買600多套，所以打九折之后是3600元/㎡，“總價九千多萬，不到一個億，他買這些房子也是想在那里做一個經濟型的酒店。”
在真實庫存方面，陳曉輝引用貴陽市住建局官方網站筑房網數據稱，截至今年9月30日，貴陽房地產市場存量約為590萬㎡，按照今年前9個月銷售833.43萬㎡的速度計算，消化這些存量僅需6個月時間。
不過，就此庫存數據，本報記者多次嘗試從貴陽市住建局求證，未獲得正面回應。
95%以上是剛需？
當地一位不愿透露姓名的大型地產企業負責人劉筑（化名）說，房價是否出現泡沫應有兩個顯著特征，一是價格虛高，一是顯性需求是假的。
“貴陽的房地產一直是在很平穩的狀態下運行，哪怕調控最嚴厲的時候，雖然量價有所下降，但下降趨勢也很微弱。”劉筑說。
王成平說，現在貴陽主城區房價估計不到6000，而金陽新區不到5000，這樣的價格，在全國省會城市中幾乎是倒數第一，房產企業做起來壓力都很大，就算有投機，就算崩盤，能崩到哪里去？
數據顯示，2012年前三季度，重慶成交均價為6678元/㎡。相鄰的云南省會昆明市7月商品房成交均價為7200元/㎡，8月為7398元/㎡，9月又回落到7378/㎡，均高出目前不到5000元的貴陽房價。
“貴陽樓市95%以上都是剛需。”熟悉當地房地產經濟發展的貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登教授告訴本報，由于價格太低，投資回報率太低，該市的投資性購房者很少，外地如溫州的炒房團從來不來貴陽炒。而本地雖有炒房者，但數量很少，“貴陽很少有一個人買好幾套房的現象。”
2012年1~6月，貴陽商品房市場整體供應572萬㎡，半年供應量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應量，占2011年全年的72%。
超級大盤的涌現在很大程度上也扮演了“價格屠夫”的角色。由于貨量巨大，為了推貨回籠資金，就采取以價換量。“花果園項目的出現對貴陽樓市價格影響很大，尤其是五里沖片區4300元的價格，直接拉低了貴陽的樓價，所以現在才有很多4000元多的樓盤，也讓很多普通人可以買得起房子。”從花果園項目回來的路上，的哥馮師傅說。
國家統計局貴陽調查隊的數據稱，2011年，貴陽市城鎮居民人均可支配收入為19420.14元，比全國平均水平21809.78元及36個大中城市的平均水平27318.64元，分別低2389.64元和7898.50元，排在全國36個大中城市第32位；比上年同期的16597.29元增長17.01%，漲幅居第4位。從人均消費性支出絕對值水平來看，2011年，貴陽市城鎮居民人均消費性支出為14300.11元，在全國排第29位。
正行合智的報告顯示，2006~2011年，貴陽樓市價格水平從2006年的2775元/㎡持續上漲到2011年的4918元/㎡，從2012年年初開始，成交價格開始下滑，2012年上半年整體成交均價為4670元/㎡，同比2011年下降5個百分點。該報告指出，成交價格處于低位，市場以價換量效果顯著。
對此，不少當地專業人士分析稱，超級大盤的體量太大，在某種程度上也透支了貴陽房價上漲的空間，部分項目甚至只能實現微利。
“這是好事。”劉筑說，“當我知道我的房子可以賣7000元的時候讓我只賣6000元，這是非常痛苦的事情，咱得承認人性的東西。”他說，像萬科、保利、綠地這些房地產超級大鱷的進入，是一個非常受歡迎的好事，包括當地企業在內的大盤涌現，這對價格起到很好的控制作用。
其次，大盤的涌現對行業本身也將起到洗牌的作用。“讓那些不成熟的開發商慢慢退出，不觸碰這個產業。如果讓我選擇的話，我寧愿選擇跟這些大開發商一起競爭，少賺一千元也行。”劉筑說，健康的市場也是在保護自己。
“從全國樓市來看，貴陽樓價在沒有花果園和未來方舟這兩個超級大盤出來之前也是比較平穩的。”王成平說，這兩個超級大盤確實抑制了房價的上漲，低房價對地方實體經濟發展很有好處。
王成平也認為，整個行業確實需要充分競爭，“沒有競爭哪會有好產品。”以前市場是單邊市場，粗放管理都可以掙到錢，但現在充分競爭之后就要求企業采取精細化管理和好的理念、模式等，“粗放型模式結束了不等于整個行業就結束了。”