越來越多房企加入到養老地產的開發陣營。近日，萬科宣布再次進軍養老地產，將投入120億元在長春市打造養老住宅項目，這也是其在養老地產領域的最大一筆投資。與此同時，綠城也宣布，將試水養老地產。“這些地產新領域將是未來房企競爭的主要戰場”，業內人士認為，不過，由于尚未形成成熟的運營模式，國內養老地產領域仍然“前路漫漫”。
多房企布局
8月13日，萬科集團總裁郁亮和執行副總裁丁長峰飛抵長春，他們此行的重要目的是與長春市政府簽署一項協議，萬科集團下一步將投資120億元，在長春市多個區域打造占地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。
萬科集團目前共有4個養老地產項目。早在2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的養老地產開發模式，為萬科集團的養老地產開發鋪路。此外，萬科還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養老地產項目，但規模都較小。
無獨有偶。綠城中國董事局主席宋衛平近日也公開表示，將試水養老地產。“養老地產的運營難度大，利潤可能只是普通地產的二分之一”，不過，宋衛平非常看好這一領域的未來發展前景，他說，目前國內老齡人口越來越多，而且絕大多數經濟獨立，老年地產業將是“金黃色”的。他透露，綠城將做成全護型學院式養老，預計一年之后輪廓初成。“養老地產是綠城必須要做成的”。
此外，包括保利、首創置業等房企，也一直在養老地產領域有所探索。
未來主流方向
據2010年第六次人口普查數據顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，占13.4億總人口的比重為13.26%，其中65歲及以上人口有1.17億，據聯合國《世界人口統計》預測，至2015年，中國60歲以上的人口將達2億。現在老年人的消費水平又在不斷提高，這給養老地產奠定了一個很好的買方市場基礎。
“養老地產將是未來房地產的一個主流方向，是一件很好的事情”，中國房地產研究會人居環境委員會副主任、中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥對記者表示，目前，養老問題主要由政府和市場兩種途徑來解決，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%，其余97%都將由市場來解決。在5-10年之后，老年人口的規模和老齡化趨勢將更加凸顯，養老問題需要有前瞻性的布局。
“養老地產的發展空間很大”，開彥說，不過，與普通住宅開發截然不同，養老地產對后期運營和服務要求極高，并非“換個形式”的賣房，對房企來說是巨大挑戰。在進入這個領域之前，房企應該做好各個方面的準備，先規劃、再開發。
運營模式待解
據了解，萬科集團第一個養老地產項目北京萬科幸福匯，包括兩種業態，利用商業配套建設的“活躍長者之家”和配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。前者以銷售為主，后者則主要用作自持。
開彥認為，養老地產的住宅部分目前主要采取租售并舉，銷售的部分還可以分為全產權、半產權以及會員制等多種方式。不過，對于養老地產來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營，這也是養老地產盈利的主要來源。與常規的地產開發模式不同，養老地產更傾向于持有式和運營式，對配套設施、服務人員的數量和專業性要求極高。
目前雖然有一些以“養老住宅”為營銷理念的項目，但無論是建筑設計，還是運營管理，離真正意義上的養老地產仍有相當距離。
由于制度和規劃層面的缺陷，短期內，養老地產并不會成為國內房企的主流。首先在拿地環節，由于養老地產所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍掛的地塊并不適用于養老地產，開彥認為，養老地產用地應該類似于保障房用地，具有一定的優惠政策；其次，在后期管理過程中，養老問題最終形成的將是一條產業鏈，需要醫療、保險、設施、交通以及老年用品、文體休閑等一系列系統服務，更多的是政府的頂層設計，開發商只是其中的一個環節。
雖然大趨勢向好、符合行業發展潮流，但在具體實施過程中需要不斷探索和嘗試，最終形成一種成熟的商業模式。“對于開發商和地方政府來說，養老地產將是一個長期的課題，慢慢形成系統。”
■名詞解釋
養老地產
是指從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。