9月，上海世博中心舉辦了新一屆中國(guó)國(guó)際高端物業(yè)展。令人意外的是，出現(xiàn)在這個(gè)展覽中的中國(guó)高端樓盤數(shù)量極少，唱主角的都是歐美、東南亞樓盤。
然而，在場(chǎng)外，天價(jià)樓盤的數(shù)量卻是越來(lái)越多近期，北京、上海、廣州、深圳，甚至蘇州這樣的二線城市紛紛出現(xiàn)單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的“樓王”。新華社的最新報(bào)道稱，甚至連廣東省16個(gè)扶貧開發(fā)重點(diǎn)縣之一的東源縣，都出現(xiàn)了總價(jià)6000萬(wàn)元以上的樓盤。
大量涌現(xiàn)的天價(jià)樓盤，和全球低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境形成鮮明對(duì)比。聯(lián)合國(guó)貿(mào)發(fā)會(huì)議(UNCTAD)發(fā)布的
《2012年貿(mào)易和發(fā)展報(bào)告》指出,全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從2010年的4.1%降至2011年的2.7%，預(yù)期2012年將低于2.5%；中國(guó)經(jīng)濟(jì)2012年的增長(zhǎng)預(yù)期，也被認(rèn)為將維持在8%左右。
復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民提醒說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，全球都曾有過(guò)利用地產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的案例，這使得許多購(gòu)買“天價(jià)樓王”的投資者獲得更高的投資收益。
按照蔡為民的說(shuō)法，天價(jià)樓盤的數(shù)量就像是“經(jīng)濟(jì)晴雨表”，既可以看出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，也可以發(fā)現(xiàn)通脹的苗頭。那么，目前這輪“天價(jià)樓王”熱潮中出現(xiàn)的，究竟是打著天價(jià)噱頭的“偽豪宅”，還是真的在弱市中具有保值功能的真豪宅呢？
“天價(jià)豪宅”層出不窮
“北京房?jī)r(jià)賣不到30萬(wàn)
（每平方米）是開發(fā)商的恥辱。”在今年的夏季達(dá)沃斯論壇上，一位獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家的豪言，語(yǔ)驚四座。該人士似乎在給當(dāng)下一片低迷的房地產(chǎn)行業(yè)悲觀情緒打氣，但也引起了大家對(duì)目前國(guó)內(nèi)“天價(jià)樓盤”現(xiàn)狀的關(guān)注。
在高端豪宅領(lǐng)域，房?jī)r(jià)從來(lái)都是“沒(méi)有最高，只有更高”。與普通商品住宅相比，近年來(lái)在北上廣深出現(xiàn)的“天價(jià)豪宅”價(jià)格在“調(diào)控”之下變得越來(lái)越高，讓國(guó)內(nèi)高端豪宅價(jià)格屢創(chuàng)新高。
2011年，北京中赫集團(tuán)開發(fā)的釣魚臺(tái)7號(hào)院一套頂層別墅打出30萬(wàn)元/平方米的“天價(jià)”，售價(jià)遠(yuǎn)超此前的豪宅代表上海湯臣一品，一時(shí)間輿論嘩然。
無(wú)獨(dú)有偶，今年上半年位于深圳蛇口的招商伍茲公寓少數(shù)幾套頂層公寓單位，也傳出將賣20萬(wàn)元/平方米的天價(jià)。
在上海，與湯臣一品相隔不遠(yuǎn)，并于今年3月開盤的上海新世界濱江凱旋門一度傳出最高報(bào)價(jià)達(dá)到26萬(wàn)元/平方米。
實(shí)際上，如此高的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般人的購(gòu)買力，讓大多數(shù)人可望而不可及。自2011年全國(guó)各地出臺(tái)限價(jià)令以來(lái)，各地高端豪宅市場(chǎng)首當(dāng)其沖受到嚴(yán)重沖擊，成交量急劇萎縮，豪宅市場(chǎng)也跌入歷史低谷。眼下，國(guó)內(nèi)一線大城市的高端豪宅市場(chǎng)似乎有了新的轉(zhuǎn)機(jī)，上半年，信貸政策開始松動(dòng)，使得一度被冷落的豪宅市場(chǎng)開始升溫。
據(jù)《南方都市報(bào)》近期報(bào)道稱，目前京滬廣深四大一線城市最貴樓盤的成交均價(jià)皆超10萬(wàn)元/平方米，其中成交均價(jià)最貴的樓盤位于上海，超過(guò)15萬(wàn)元/平方米。該媒體還指出，這僅是近兩年來(lái)多套合計(jì)的成交均價(jià)，單套樓王價(jià)格遠(yuǎn)不止于此。
根據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開資料顯示，目前北上廣深最貴樓盤成交項(xiàng)目中，排名靠前的“天價(jià)豪宅”分別為：上海華洲君庭項(xiàng)目，成交均價(jià)達(dá)15萬(wàn)元/平方米；廣州宏城花園別墅，成交均價(jià)為134391元/平方米；深圳東部華僑城豪宅項(xiàng)目天麓，成交均價(jià)為119977元/平方米；北京霞公府，成交均價(jià)為100257元/平米。
除此之外，今年上半年獲得預(yù)售證的北京姜莊湖家園，擬售價(jià)格最高超過(guò)每平方米10萬(wàn)元；中駿綠洲莊園，擬售價(jià)格最低8.3萬(wàn)元/平方米。在深圳，僅剩少數(shù)幾套的萊蒙水榭山聯(lián)排別墅單位，200多平方米戶型也賣到了總價(jià)2500萬(wàn)元以上。據(jù)銷售人員稱，萊蒙水榭山平均每套別墅總價(jià)在4000萬(wàn)元以上。
對(duì)大多數(shù)業(yè)界人來(lái)說(shuō)，華南地區(qū)的情況是“天價(jià)別墅在深圳”。據(jù)熟悉深圳豪宅區(qū)域的業(yè)界人士稱，深圳目前最貴的豪宅位于大梅沙區(qū)域，該區(qū)域華僑城天麓、萬(wàn)科天琴灣、浪琴灣、聯(lián)泰梅沙灣等豪宅別墅價(jià)格均在20萬(wàn)~30萬(wàn)/平方米左右。傳統(tǒng)的華僑城純水岸、香蜜湖一號(hào)豪宅區(qū)，目前的二手房?jī)r(jià)格也在15萬(wàn)~20萬(wàn)/平方米之間。
上述項(xiàng)目對(duì)外宣傳的“天價(jià)”是否是真實(shí)成交價(jià)格，也引起了外界的質(zhì)疑和爭(zhēng)議。
對(duì)此，中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，所謂的“天價(jià)樓盤”只是個(gè)別現(xiàn)象，高端豪宅本身銷售速度較慢，有些開發(fā)商故意宣揚(yáng)高房?jī)r(jià)，最后卻沒(méi)有成交出現(xiàn)，不排除是開發(fā)商作秀的營(yíng)銷手段。
李耀智認(rèn)為，目前深圳大多數(shù)頂級(jí)豪宅整體均價(jià)在5萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米，在當(dāng)前的大背景下，除了極個(gè)別擁有較多稀缺資源的項(xiàng)目外，要想突破10萬(wàn)元/平方米的豪宅均價(jià)，目前還看不到任何機(jī)會(huì)。
事實(shí)也正如李耀智所言，最近一年時(shí)間以來(lái)，那些傳說(shuō)中“天價(jià)豪宅”成交個(gè)案也是鳳毛麟角，少之又少。
也有深圳業(yè)內(nèi)人士稱，自2008年以來(lái)豪宅價(jià)格確實(shí)在上漲。今年上半年，深圳香蜜湖一號(hào)北區(qū)一套高層豪宅轉(zhuǎn)手，成交均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米左右。2011年，上海湯臣一品的一套別墅出售單價(jià)也高達(dá)16萬(wàn)元/平方米。
“不求最好 但求最貴”
實(shí)際上，對(duì)于近年來(lái)各地出現(xiàn)天價(jià)樓盤的現(xiàn)象，早在數(shù)年前，馮小剛的賀歲電影《大腕》里對(duì)開發(fā)商的一句經(jīng)典戲謔臺(tái)詞曾有這樣的描述：“我們的標(biāo)準(zhǔn)就是不求最好，但求最貴。”
現(xiàn)實(shí)的情況是，與普通住宅市場(chǎng)相比，高端別墅市場(chǎng)的亂象也一直為業(yè)界人士所詬病。深圳一家知名上市公司營(yíng)銷老總就一針見血地指出：“目前別墅市場(chǎng)定價(jià)較高，之所以賣得貴，有人為拔高的因素。”
他認(rèn)為，之前一些開發(fā)商為了追求高利潤(rùn)，盲目開發(fā)高端別墅項(xiàng)目，但在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和后期物業(yè)管理方面，并不具備任何資源優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致高端別墅項(xiàng)目的品質(zhì)，甚至對(duì)高端別墅市場(chǎng)形成損害。
實(shí)際上，近年來(lái)國(guó)內(nèi)不少“天價(jià)豪宅”的開發(fā)商并非專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)商的龍頭企業(yè)，而是一些中小型開發(fā)商或非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)，形成了行業(yè)內(nèi)獨(dú)有的“小開發(fā)商做大豪宅”的現(xiàn)象，如釣魚臺(tái)7號(hào)院的中赫集團(tuán)、廣州大一山莊的廣東中力集團(tuán)。
對(duì)此，李耀智指出，一些沒(méi)有專業(yè)開發(fā)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力的開發(fā)商擁有的后續(xù)開發(fā)土地資源有限，不得不根據(jù)自身定位和情況開發(fā)“天價(jià)豪宅”項(xiàng)目。他指出，這些項(xiàng)目由于看準(zhǔn)土地升值空間，將高房?jī)r(jià)變成了一種營(yíng)銷推廣策略，故意慢慢銷售，幾年之后就能升值數(shù)倍。此外，也有開發(fā)商故意將幾個(gè)別墅單位定價(jià)較高，以此凸顯其他別墅產(chǎn)品價(jià)位較低，利用購(gòu)房者的心理落差，從而達(dá)到價(jià)格營(yíng)銷的目的。
另一方面，“天價(jià)樓盤”的出現(xiàn)并非偶然，背后有支撐高價(jià)的市場(chǎng)邏輯。世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，人口紅利和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，以及居民可支配收入的大幅提高，使得高端住宅購(gòu)買人群在未來(lái)十年內(nèi)的需求大量存在，再加上貨幣寬松政策影響，高端住宅作為保值增值的投資產(chǎn)品，使得高房?jī)r(jià)有一個(gè)長(zhǎng)期的支撐理由。
但是，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，高端別墅購(gòu)買者也開始從過(guò)去的投資動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)為追求高品質(zhì)居住要求，越發(fā)變得理性，豪宅市場(chǎng)也開始回歸到“既求好，也求貴”的時(shí)代。
金地集團(tuán)華南區(qū)域公司助理總經(jīng)理汪勁松稱：“今年旗下豪宅銷售增加，但客戶變得更加成熟。”他認(rèn)為，在限購(gòu)政策和房產(chǎn)稅政策可能出臺(tái)的情況下，未來(lái)的高端豪宅市場(chǎng)，擁有較高品質(zhì)和資源的豪宅項(xiàng)目將受到追捧。
廣深別墅推盤量增多
實(shí)際上，自從樓市受到房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，豪宅市場(chǎng)成交量一直在低位徘徊，去化速度也明顯減慢。
但今年上半年開始，深圳高端別墅項(xiàng)目計(jì)劃推盤量明顯開始增多。據(jù)悉，從年初以來(lái)，深圳的華僑城香山里、純水岸、招商華僑城曦城五期、華僑城天麓、招商蘭溪谷、南山紫園、十五峰等多個(gè)別墅項(xiàng)目將在今年內(nèi)推出。
據(jù)深圳一家專做豪宅項(xiàng)目推廣的網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，今年全年預(yù)計(jì)有35個(gè)別墅項(xiàng)目入市，其中20個(gè)為存量盤，市場(chǎng)供應(yīng)逾1900套，為深圳歷年來(lái)推盤量最高。
汪勁松表示，今年上半年深圳高端別墅市場(chǎng)銷售企穩(wěn)，成交量開始有了增長(zhǎng)，下半年別墅項(xiàng)目的推盤量也較大。金地在深圳觀瀾的別墅項(xiàng)目天悅灣，今年的去化速度明顯加快。據(jù)悉，今年5月，金地天悅灣一個(gè)臨湖聯(lián)排別墅以7.888萬(wàn)/平方米的預(yù)售價(jià)開賣，目前，該項(xiàng)目每周成交量在4~5套左右。
除深圳外，今年廣州別墅項(xiàng)目推盤也開始增多。當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年5月廣州有8個(gè)項(xiàng)目取得別墅預(yù)售證，從7月開始，這些取得預(yù)售證的別墅就開始陸續(xù)推出市場(chǎng)。
但眼下，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在持續(xù)，高端項(xiàng)目如何吸引客戶成為開發(fā)商面臨的難題。
汪勁松認(rèn)為，高端別墅項(xiàng)目開發(fā)不能盲目，一些低素質(zhì)的別墅項(xiàng)目對(duì)豪宅市場(chǎng)的品質(zhì)會(huì)帶來(lái)一定的負(fù)面影響，未來(lái)?yè)碛懈咚刭|(zhì)資源的別墅項(xiàng)目才能賣出高價(jià)。
·業(yè)內(nèi)觀察
天價(jià)與大環(huán)境成反差
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，似乎并不支持天價(jià)樓王的大量涌現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)；前8月，商品房銷售額34011億元，增長(zhǎng)2.2%，1月~7月份該指標(biāo)為下降0.5%。
瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在最新的研報(bào)中，將2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期由7.8%下調(diào)至7.5%。這是繼9月7日以來(lái)，瑞銀在兩周時(shí)間內(nèi)第二次下調(diào)明年的經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期。汪濤稱，鑒于政策力度弱于預(yù)期以及出口增長(zhǎng)疲弱，將今年中國(guó)三、四季度的GDP增長(zhǎng)預(yù)測(cè)分別從8%和8.1%下調(diào)至7.3%和7.0%。
在這樣的背景下，天價(jià)樓盤的大量涌現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境形成了鮮明的對(duì)比，也讓業(yè)界質(zhì)疑，大量天價(jià)樓王的存在是否是又一次的“偽豪宅爆發(fā)”。
蔡為民告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，天價(jià)樓王在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的趨勢(shì)下，依然可以大量生長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候，天價(jià)樓王固然有生長(zhǎng)的環(huán)境；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩時(shí)，天價(jià)樓王也有存在的價(jià)值。
他以美國(guó)舉例說(shuō)，美國(guó)在2002年后以大量的房貸和低利率來(lái)拉動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并造就了美國(guó)房?jī)r(jià)的大幅猛漲。同樣，在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)遭遇惡性通貨膨脹時(shí)，天價(jià)樓王也是最能保值的。正因?yàn)檫@樣，天價(jià)樓王在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的時(shí)候，銷售并不會(huì)太差。
不過(guò)，與蔡為民看法有所不同，多數(shù)受訪人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，指望天價(jià)樓王的價(jià)格進(jìn)一步上漲其實(shí)是件很迷茫的事。特別是，多少天價(jià)樓王真正和價(jià)值相符合？又有多少天價(jià)樓王的潛在買家會(huì)突破限購(gòu)令買房？