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長沙7月住宅竣工面積比上月增長約24%。圖為長沙市湘江沿岸一處新建的商品房記者
龍弘濤 攝 |
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9月的房地產市場注定難以平靜。當房產稅擴容還在猜測之時，多地陸續加強了預收款監管。對此，許多購房者紛紛叫好，一些房企坦言“壓力大”。預售款監管制度真的能如人所愿治療樓市爛尾盤、質量差等頑疾嗎？處于“金九銀十”關鍵時期的房地產市場，又會因此增加怎樣的變數？
劍指資金難題
在籌備1年多后，武漢市房管局日前宣布，將于10月啟動商品房預售資金監管制度。房管局、銀行和開發商將簽訂第三方監管協議，并開設監管賬戶，用于存放購房人所支付的購房款。
根據監管協議，開發商可在工程結構封頂、竣工驗收等重大施工節點，向房管部門申請提取資金。房管部門將組織確認施工進度，批準后通知銀行向開發商撥付資金。武漢市住房保障和房屋管理局開發市場處處長劉震介紹，推行這一政策，主要是為了防止開發商非法挪用購房款，從而保障購房者的合法權益，防范金融風險。
與此同時，山東省也出臺規定，對不實行預售資金監管、預售報價過高、隨意調價且不接受房地產主管部門指導的商品住房項目，不得核發預售許可證書；上海、杭州等地也在研究商品房預售資金監管方案……
武漢上林苑是一個延期3年未交房的小區，200多名業主一直抗議未果。造成這一局面的主要原因正是開發商擅自挪用預售款導致資金鏈斷裂。
“對購房者而言，在允許期房銷售的情況下，預售資金監管無疑是對他們的有力保護。”中國指數研究院華中分院總監李國政認為，這一制度最直接的受益者是購房者，可以避免開發商因“跑路”或挪用資金給購房者帶來的損失。
還有業內專家認為，加強預售款監管能確保房子按期完工。即便開發商資金鏈斷裂，政府仍然能用這筆錢來保障項目進行下去，大大減少購房糾紛和欠薪事件的發生。
房企面臨釜底抽薪
在購房者對預收款監管拍手稱好之時，房地產企業卻感到了“寒風瑟瑟、秋意漸濃”，紛紛開始降價跑量，盡快儲備資金，以防止即將到來的資金短缺。
記者近日走訪武漢部分樓盤發現，“金九銀十”開局之際，降價促銷成了許多開發商的首推策略。武漢光谷某樓盤更是打出了“底價促銷”廣告。現場一位置業顧問告訴記者，許多開發商都在開展降價銷售，以盡量回籠更多的資金。
有開發商表示，預售資金監管對需要大量資金調度的房企來說壓力非常大。據了解，目前，許多開發商都在開盤前將尚未完工的樓房抵押給銀行，以套現資金維持工程進度。樓房開盤后開始銷售，再用預售款償還銀行貸款。
“另外，一些大中型開發商還會將上一個項目的預售款用來開發新項目或者進入土地市場拿地。如果對預售資金進行監管，滾動開發難度就會很大。”李國政認為。
國家統計局日前發布的數據顯示，預售款已占到房地產開發資金的30%左右，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。業內人士認為，在當前開發貸款和預售款收緊的情形下，資金實力一般的中小房企很可能被淘汰。
“金九銀十”或起變數
在預售款受限的情況下，開發商面臨更加嚴峻的資金困境，無奈之下必將采取降價促銷，預計短期內還會掀起新一輪推盤熱潮，“金九銀十”的漲價狂風或許難以再起。不過，業內人士認為，要想真正達到預期效果，還需嚴格執行制度，并配以期房轉讓等配套制度。
億房研究中心研究員鄢峰表示，前幾個月的降價銷售導致開發商利潤率普遍不高，多數開發商手上資金并不充裕。而加強預售款監管，又將開發商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下，開發商選擇降價出貨、加速回籠資金將是必然之舉。“原先預計10月以后才會出現的降價潮可能提前到來，‘金九銀十’的旺銷將難以帶動房價上漲。”
鄢峰認為，因為流動性壓力，不少拖延開發周期的房企將會加快現有項目開發，市場可能在短期內大量增加供應。“預售款監管會對捂盤行為帶來直接的現金流壓力，對在建樓盤的資金供應和質量、工程進度保證等將帶來正面作用，同時還將延緩開發商的拿地、開發、擴張速度。”
但也有專家對預收款監管的效果心存憂慮。中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為，加強預售款監管，主要是為了防止開發商挪用資金，但也會將部分實力有限的中小企業淘汰出局。“實質的影響和效果還得看實際操作的執行力度。”張東說。
今年年初，杭州一大型房企破產，導致1.8億元預售款蒸發。有關負責人坦言，雖然杭州早已建立預售款監管制度，但實際執行效果并不理想。
若預售資金真的被嚴格監管，對于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。張東建議，在設立預售款監管制度的同時，還要設立土地拍賣制度、測量師制度、期房轉讓制度等配套制度，確保整個預售過程的規范性。