最近統計數據顯示，8月首周京城商品住宅成交均價上漲8.6%，80%以上的樓盤已經止跌。當開發商終結以價換量，房地產行業進入筑底階段，京南亦莊等區域樓市價值洼地將凸顯。
資金壓力緩解
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，今年上半年應該是房企資金最緊張的時點，從目前諸多跡象來看，盡管下半年仍面臨著國內經濟增速下滑的風險，房地產調控也有加碼的可能性，但總體來看，房企資金狀況緩解的大局已定。截至8月9日，根據同花順iFinD咨詢統計，共有萬科等26家房企公布了中期業績，這26家房企的經營性現金流凈額在2011年上半年末還是負的636.32億元，但到了2012年6月底已成功“轉正”，26家房企的經營性現金流凈額已達到了761.31億元，增量達1397.63億元，同比增幅高達225.46%。
“樓市成交回暖，銷售回籠資金是開發商資金壓力緩解很重要的原因之一。”北京和裕地產公司營銷中心總經理王騫表示。據其介紹，公司旗下樓盤地處亦莊核心的林肯公園在售戶型面積93平方米至260平方米，戶型面積涵蓋范圍較廣，隨著今年樓市剛性需求以及改善性需求相繼爆發，項目取得了不錯的業績。自3月份以后銷售情況一直向好，7月份，項目二期限量推出景觀樓王，單月銷售額就達到了5億元。
八成樓盤止跌
開發商資金壓力緩解，加之目前不少公司今年預定的銷售業績已提前完成，三季度由于存貨減少，為了追求利潤率，開發商普遍會彌補前期損失利潤，不少樓盤收回折扣，甚至試探性開始漲價。鏈家地產市場研究部針對7月第四周和8月首周均有成交的112個樓盤的價格統計，8月首周京城商品住宅成交均價上漲8.6%，80%以上的樓盤已經止跌。其中，價格環比上漲的樓盤占到49%，漲幅超過5%的占比為26%，美唐花園、長灘庭苑、興業嘉園等漲幅超過10%。
另外，近期發布中期業績的上市房企，包括華潤置地等在內的多家房企亦紛紛謹慎表示，由于產品結構及市場因素，下半年降價空間不大。對此，王騫分析認為，“下半年尤其是定位于高端客群的樓盤而言，僅靠降價難以持續撬動市場，更重要的是提升項目價值。”王騫以林肯公園為例分析，由于項目定位于世界城市公園地產典范，歷經五年區域深耕，目前區域內生活配套日趨完善，包括基鉑爾曼等多家五星級酒店及5A級寫字樓，亦莊創意生活廣場等大型重量級商業配套，20萬平方米沃爾瑪商圈建成使用等等。因此，對于項目下半年的營銷而言，肯定不會降價，而是進行產品升級，所以開發商對項目二期產品進行了全面升級，由內而外提高筑造標準，精裝達到了五星精裝，力求精益求精。
樓市價值洼地效應將被放大
樓市以價換量階段，買家普遍期待房價進一步下跌，而樓市進入止跌上行階段，樓市的價值洼地效應將被放大。根據中原地產提供的數據，7月份，從京城樓盤供應量的環線分布來看，新增供應中二環內僅有崇文區的世藏168新增項目入市，三四環之間和四五環之間各有一個新增項目入市，分別為太陽公元和金第萬科·朗潤園。其余超過95%的項目位于五環之外，五六環之間占比最高，達56.51%，六環之外新增供應占比也較高，達39.32%。
在樓市供應進一步郊區化的趨勢下，優勢地段、性價比較高的樓盤，價值洼地效應表現得就越明顯。以五環為分界點，綜觀整個北京市場，東五環、北五環、西五環樓盤基本單價都達到了四五萬元。如地處京東四五環間的公園1872項目，目前均價每平方米4.7萬元，凱德錦繡均價每平方米4.2萬元/平方米；京北四五環間的保利中央公園單價3.8萬元/平方米，而遠洋萬和公館價格高達5.8萬元/平方米；京西五環附近的如園等項目的銷售價格也都在四五萬元/平方米以上。
相比較之下，京南五環尤其亦莊區域樓盤性價比較高。以區域核心代表性超級大盤林肯公園為例，目前該樓盤售價2.2萬元/平方米，其中每平方米贈送6000元精裝修，若去除精裝費用，單價在1.6萬左右/平方米。此前7月份，京南大興舊宮綠隔地塊誕生地王，預計未來新房定價或超3萬元，林肯公園目前價格實際相比較舊宮地王16478元/平方米的樓面地價還要略低。在業內看來，亦莊區域整體面臨補漲。
“至少房價會向京東、北、西其他幾個方向看齊。”王騫判斷。而支撐其判斷的重要依據是亦莊區域的區域價值面臨著全面爆發。作為北京市唯一同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術產業園區雙重優惠政策的開發區，亦莊產業集群優勢明顯，交通、教育、醫療、商業等配套設施的發展現狀及前景非常不錯。而2012年將是總投資達2900億元的城南行動收官之年，借力北京新城南行動計劃，亦莊的居住價值也還將不斷發生改變。“隨著京南新增741億元投資的落實、第二機場的建設等利好升級，包括亦莊在內的京南樓市目前尚處于價值洼地，預計將迎來一次新的發展契機�！眰I我愛我家集團副總裁胡景暉表示。