調控下不確定的市場，讓開發商更加謹慎和保守，轉型成了重中之重。
一年前，開發商們想到的房地產轉型方向有很多：商業地產、工業地產、養老地產、旅游地產……似乎要窮盡一切與地產有關的行業。
一年之后，開發商開始變得更為保守。雖然旅游地產和商業地產還是論壇討論的話題，但多數房企談論的還是住宅的轉型這項他們一直在做，而且更擅長的產品線。
參加本次2012博鰲房地產論壇的一些房企高層認為，未來的機會仍然更多地存在于二、三線城市，而調整產品類型與產品結構，挖掘潛在的剛性需求則是行業發展的主流方向。
對整個中國地產業來說，有質量的穩健增長，正在代替快速的增長。房地產即將變為一個慢牛行業。
變革方向：產品小戶型
“從大的政策環境不變的情況來講，無論是把它政策化還是制度化，從兩個方面都要去做一些調控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的現象，支持自住；二是供給方面，一定要打擊囤地，增加普通商品房的供應”。在昨日（8月9日）開幕的“2012博鰲房地產論壇”上，萬科執行副總裁周衛軍這樣闡述他對于未來市場的判斷。
周衛軍指出，基于上述判斷，萬科的應對策略主要包括三個方面：一是為普通人蓋好房子，二是要蓋有人住的房子，三是在細分市場研究的基礎之上做產品創新。
據周衛軍透露的數據，上半年萬科144平方米以下戶型的銷售占比已經高達89%，折射出的信息則是中小戶型已經成為市場的主力戶型。萬科“好房子”的含義還包括其一直提倡的精裝房，據悉，萬科交付了6萬多套房子，其中有4.5萬套是精裝房。
萬科對于“小戶型”的追求幾乎已經達到極致，早在去年的論壇上，萬科就表示將開發面積僅為15平方米的房子，雖然由于政策原因沒有“兌現”，但這被萬科看作是在細分市場的一個積極的嘗試。
周衛軍此次透露的最新信息則是，即使15平方米的房子無法開發，萬科還將計劃推出30平方米的小產品，以滿足都市年輕一族的需求。
事實上，早在發布今年一季度數據時，萬科就表示，一季度中小戶型的銷售占比已經占據了90%的比例。
對于“小戶型”的追求漸成業界主流。金地集團董事長凌克此前曾對外透露，早在2011年10月就已經對產品結構進行調整，主要內容就是加大中小戶型的結構比例，適應市場調控狀態下的剛需。
在本次論壇上，關于產品類型與結構的調整成為眾多房企高層關注的焦點。遠洋地產副總裁陳潤福指出，“外圍環境變化以后，客戶需求會產生變化。”陳潤福透露，今年前7個月遠洋的成交結構中，改善性需求占比提高的幅度比較大，而遠洋針對產品結構的調整從去年就已經開始。
對此，他認為，原因在于需求端對政策、外圍約束條件的適應也在逐漸地成熟，且今年市場的變化與預期沒有什么兩樣，遠洋是在按部就班地推出后續經過修改調整的產品和項目。
“中小戶型”潮流早已涌動
事實上，眾多業內人士對于后市的判斷在此前已經在部分地區得到市場驗證。據《每日經濟新聞》記者了解，多個城市的住宅市場上中小戶型已經晉升為“主角”。
官方統計數據顯示，7月份，南京樓市共成交8528套，其中80~100平方米之間的房源達到了2896套；100~120平方米房源成交了1808套，140~160平方米和160平方米以上的房源則分別僅成交525套和480套。
除此之外，據記者了解，南京的部分地區的項目還出現戶型“大改小”的情況。這種趨勢還得到了江蘇省官方的鼓勵，江蘇省住建廳此前就對媒體表示，江蘇省將做好相關政策儲備，切實促使開發商加大中小戶型項目開發，保證市場平衡。
除江蘇以外，其他地區的情況大抵如此。從記者了解到的情況來看，尤其是在一些二、三線城市，由于總價相對較低，較為符合當地的消費能力，中小戶型等剛需性的產品受到了市場的歡迎。
相關分析指出，調控持續深入，投資性需求一定程度上得到抑制，但以首次置業為主的剛性需求則還是持續釋放，對于庫存高企的開發商來說，從這些趨勢中不難找到解決問題的辦法。
金地（集團）股份有限公司總裁黃俊燦就指出，房企庫存壓力依舊沒有得到釋放，優化產品結構將會使庫存去化得更好一些。那么，改善產品結構，在推向市場的產品中多推一些與首次置業、首次改善房對路的產品，可以優化項目成本，“你的售價被政府限價的時候，肯定要優化原來不必要的成本，優結構、快增長、保利潤是短期的一個經營策略。”
此前，世茂房地產甚至把豪宅的面積定義在90平方米以內。這些都在說明，房地產的產品未來將會是小戶型的。
機會存在于二、三線城市
如果說產品類型和結構是在目前的形勢下房企作出的微觀調整，那么關系到企業生死存亡的大命題則是：下一步企業將走向哪里？
黃俊燦指出，雖然上半年市場出現了一波回暖，但不同城市之間的分化還是“比較厲害的”。以金地為例，僅今年上半年，金地在杭州的成交量就已經超過了去年全年，這被他看做是某些城市“復蘇”的標志。
對此，黃俊燦提出這樣的命題怎么樣在下一輪找到應該要去的市場？
事實上，答案或許早已經由市場給出。中國指數研究院統計顯示，從上半年成交量的變化來看，一線城市成交量增長7%，二線城市成交量顯著回升，同比增幅高達26%，在各城市梯隊中增速最高，但與之形成鮮明對比的則是三線城市下降了15%。
相關分析認為，原本成熟的一線城市增長乏力，二線城市顯示了加強的增長勢頭，三線城市的下滑不應該被看做是“悲觀”的信號，反而顯示了這些尚待開發的城市蘊藏的巨大市場能力。
如果說隨著城鎮化進程的不斷深入，二、三線城市成為市場“主角”是一個必然的過程，那么住宅市場的調控無疑就相當于一支“催化劑”。
在本屆論壇中，一些業內人士對于未來機會存在于二、三線城市的判斷也主要基于對調控政策走勢的判斷。
此前，調控是否會松綁、何時松綁幾乎成了讓業界有些“審美疲勞”的話題，但在本屆論壇上，多位房企的高層則幾乎認可“調控趨于常態化”的判斷。
周衛軍就指出，調控趨勢應該是長期的，這是這個行業考慮其他問題的首要前提。
一個最大的轉變在于，與此前廣受外界批評的“盲目樂觀”、“打腫臉充胖子”等態度相比，行業對待調控的態度也出現了明顯的轉變。正如前述，與其喋喋不休地討論政策走向，不如安靜下來想想更為實際的問題。
二、三線城市已經越來越多地被房企所“青睞”，就在此次論壇上，星河灣集團董事副總裁梁上燕還稍顯“激動”地宣布了與雅居樂聯手開發成都某項目的計劃。
“中國有大量的二線、三線城市，發展的潛能非常大”，在梁上燕看來，未來行業的機遇之一就是二、三線城市尚待挖掘的巨大的市場潛力，“其實，二、三線城市的需求隨著GDP的增長和西部大開發的戰略還在不斷地拓展。”