醞釀多年的房地產投資信托基金（REITs）有望在年內“破冰”。
近日，有媒體報道稱，北京市住建委委員、北京市住房保障辦公室常務副主任鄒勁松表示，北京正在爭取試點發行房地產投資信托基金，目前在等待證監會審批通過。
具體形式為，將公租房項目進行資產證券化，用朝陽區五個公租房項目作為標的，打包發行REITs，每年預期將達到6%的回報率，合作機構為國投瑞銀。
另有媒體援引北京市住房保障辦公室消息，REITs有望最快在下半年“試水”。據北京市住建委網站消息，5月底，北京市住房保障辦公室在對各區縣住房保障管理部門的培訓內容中，納入了REITs。
不過，國投瑞銀相關人士則略顯悲觀，該人士告訴《第一財經日報》記者：“相關工作一直在推進，目前在等待證監會審批，年內能否推出還不能確定。”
REITs難產
早在2009年年底，國務院就已經批準北京、上海和天津作為REITs發行的試點城市，但是三地至今仍未有產品推出。
1960年，房地產投資信托基金（Real
Estate Investment Trusts，REITs）于美國誕生，1965年，第一只REITs基金Continental Mortgage
Investors在紐交所上市。這是一種由專門資產管理機構發行的、匯集特定多數投資者的資金進行房地產投資，并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。究其本質，REITs屬于資產證券化的一種方式，把低流動性的不動產投資，直接轉化為資本市場上可交易、流動性高的證券資產。
盡管業內人士曾多次呼吁盡快在國內推出REITs，但時至今日仍然“無果”。去年3月，全國人大財經委副主任委員吳曉靈表示，當前REITs是急需發展的資產證券化品種，房地產建設周期長、資金占用量大，往往在幾十年后才能取得投資回報，對投資方的壓力很大。可以將有穩定出租收入的物業證券化，通過市場流通帶來資金，走商業以及保障性住房的資產證券化道路。
幸福人壽董事長、中房集團原總裁孟曉蘇多年來一直呼吁引入REITs，2007年孟曉蘇首先提出用REITs持有保障房，緩解政府資金壓力。
對于今天仍未“落地”的REITs，有信托公司人士對本報記者分析：“由于美國次貸危機的影響，國內放緩資產證券化的進程，直到最近才重啟，此外，從上到下，包括政府和金融機構在內，要有一個研究學習并結合實際情況的過程。”
全國房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成告訴本報記者，目前主要瓶頸還是在于缺乏一系列的配套環境，主要包括投資人認知度、稅收優惠、物業基礎、回報率等因素，另外，監管政策也沒有明確。
有媒體報道稱，關于REITs方案曾有銀監會和證監會的兩個版本，分別偏向債券類信托和股權類產品，在2009年底，上海國際信托、中信信托和平安信托上報了相關設計方案。
REITs“試水”保障房
實際上，平安信托曾推出準REITs的穩健系列的地產信托產品——“平安財富·睿石房地產投資（信托）基金”，投資范圍涵蓋房地產市場以及房地產相關領域金融市場。平安信托副總經理何勇表示，睿石產品的取名來自REITs，體現了平安信托在房地產信托投資領域的創新。他指出，在分散單一房地產項目投資風險的同時，這種投資基金產品可獲取可觀的收益。通過建立強大、穩定的資金池，選擇在好的地塊和項目上與優質開發商進行合作，可為睿石產品提供源源不斷的優質項目來源，確保得到較好的收益和安全保障。
目前，在香港上市的房地產投資信托基金匯賢產業信托、越秀房地產信托基金、領匯房產基金等REITs旗下的項目多為商業物業，而此次中國內地呼之欲出的REITs為何選擇保障房的方向？
對此，閆宗成指出：“選擇保障房符合目前樓市調控所引導的方向，政府鼓勵、政策支持、民間資本歡迎，如果選擇商業地產，推出很難，而且無利可圖。”
按照國家規劃，“十二五”時期，我國要建設3600萬套保障房，其中，2011年建設任務為1000萬套，2012年1000萬套，剩余的三年1600萬套。不過，由于地方政府存在財政壓力等困難，上述指標有所下調。去年年底，住建部明確今年保障性安居工程開工總量下調至700萬套。保障房建設任務之下，巨大的資金缺口將為金融機構以及各路資本帶來機遇。如果REITs在此背景之下推出，可謂“生逢其時”。
財政部財政科學研究所所長賈康近日撰文指出，房地產信托投資基金能夠以信托投資基金的形式引導民間資本進入公共服務領域，既有利于滿足中小投資者和機構投資者對房地產行業的投資需求，又能夠創新租賃性保障房建設的融資渠道和建成后的運營方式，可以作為有效解決保障房長期發展機制的一種新選擇。
賈康認為，通過REITs方式發展租賃性保障房具有四方面優勢：能夠使地方政府用于租賃性保障房的建設資金周轉起來，滿足租賃性保障房的后續開發資金需求；由專業人員管理租賃性保障房，提高了運營效率；實現租賃性保障房運營與監管的分離；為投資者開拓了新的投資渠道。