由剛需強力支撐而漸暖的樓市，又迎來新的助推力——改善型需求群體。由此帶來的則是大戶型的中高端產(chǎn)品成交量快速增長。
“現(xiàn)在，八九十平方米的兩居室和一百多平方米的小三居最受歡迎，原來根本沒人問的150～200平方米的三居、四居，最近看的人也多了。倒是前幾年比較火的三五十平方米的一居室、開間沒以前賣得好了。”位于朝陽路的某中介公司置業(yè)顧問小王告訴記者。
“一直在考慮什么時候出手合適，現(xiàn)在看好像差不多了。”家住海淀區(qū)的趙先生夫婦一直都在密切關(guān)注周邊一些在售樓盤的三居室房源價格。隨著家庭人口的增加，原有的兩居室已感局促。而今年上半年樓市的持續(xù)升溫，加速了趙先生夫婦的決定——要盡快購買一套三居室。
不僅是來自市場各方的切實感受，世聯(lián)地產(chǎn)向本報獨家提供的《北京2012年上半年成交結(jié)構(gòu)調(diào)查》（以下簡稱“成交結(jié)構(gòu)調(diào)查”）亦有同樣的指向：改善型需求已全面入市。有數(shù)據(jù)顯示，200平方米以上的商品住宅二季度成交環(huán)比增速已超過150%。而6月，北京市商品住宅成交套均面積達(dá)到124平方米/套的階段性高點。
該調(diào)查據(jù)此指出，上半年，北京樓市的需求結(jié)構(gòu)，正逐漸從單一小戶型為主導(dǎo)的剛性需求，向中小戶型為主導(dǎo)的剛性、改善性混合需求傾斜，且改善性產(chǎn)品在二季度成交增速加大，這對下半年市場延續(xù)回暖勢頭將起到重要的支撐作用。
剛需后市增速將放緩
“改善型需求已經(jīng)開始全面入市。我們通過四組不同成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)印證了這樣同一個結(jié)果，這一結(jié)論無論是對下半年有推盤計劃的開發(fā)商，還是有購房需求的購房者來說，都有很重要的借鑒意義。”
來自成交結(jié)構(gòu)調(diào)查在戶型面積、單價、總價、居室四個方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年“剛需”成交的火熱，已經(jīng)帶動改善型需求全面入市。
世聯(lián)地產(chǎn)華北區(qū)策略資源中心市場研究部經(jīng)理劉靜淑分析認(rèn)為，從戶型面積上看，盡管50～90平方米區(qū)間在絕對成交量上占到首位，但二季度成交環(huán)比增速最快的卻是200平方米以上以及90～120平方米區(qū)間，其增速均超過了150%。而50平方米以下的小戶型卻成為二季度成交增速最慢的，只達(dá)到了62.9%。
“這說明純粹的投資客受到了精準(zhǔn)打擊，已經(jīng)逐步離場。”劉靜淑表示，更多來自購買力的需求分析顯示，此前外界對投資客的購房需求存在一定誤區(qū)，實際上一些購置大戶型、高總價的中高端產(chǎn)品的購房者，即便具備一定資產(chǎn)配置的考慮，其真正的購房動因也一定會兼顧自主需求和改善住房需求。而購買一些絕對低總價、50平方米以下面積戶型的購房者，才恰恰多是出于投資、租賃需求的投資客群體。
“持續(xù)兩年多的嚴(yán)厲調(diào)控政策，一方面要促進(jìn)房價合理回歸，另一方面則是要打擊投資客，單從這方面看，調(diào)控的目標(biāo)已經(jīng)實現(xiàn)了。”劉靜淑指出，上半年持續(xù)增長的“剛需”，后市增速將放緩，而與此同時改善型需求客戶則開始加速入市。
這一點還可以從成交單價和總價上得到印證。從成交單價上看，北京樓市上半年以2萬元/平方米以下戶型成交量最高，而2萬～4萬元/平方米則以接近200%的二季度成交環(huán)比增速排在首位，甚至單價4萬元/平方米以上的增速也高于單價2萬元/平方米以下的戶型。這一情形也同樣反應(yīng)在成交總價上——二季度環(huán)比增速最高的是300萬～500萬元的戶型。
中高端購房需求釋放
“整體改善型需求的層級變得更加豐富，中高端產(chǎn)品購買力已開始加速釋放。”來自《成交結(jié)構(gòu)調(diào)查》的數(shù)據(jù)顯示，從居室構(gòu)成上看，二居室的絕對數(shù)量占比最高，但在二季度，三居室、四居室和別墅戶型，卻分別以155%、182.2%和157.2%的成交環(huán)比增速均排在二居室之前，一居室居末。
就此，劉靜淑告訴記者，這組數(shù)據(jù)乍看之下與戶型面積的成交構(gòu)成統(tǒng)計結(jié)果相似，但是對于眾多等待下半年入市的開發(fā)商來說，這組不同居室購房的成交構(gòu)成統(tǒng)計卻意味著，市場內(nèi)購房者的關(guān)注點已經(jīng)不再單一，改善型需求不僅僅只關(guān)注以往認(rèn)知中的中端產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品甚至純高端產(chǎn)品的購房需求也在加速釋放。“這部分購買群體對于價格的敏感度低于剛需，他們更多是受到對樓市走勢的預(yù)判、購房時機的預(yù)期的影響。”
在購房成交結(jié)構(gòu)變化的同時，北京市場對購房時機的預(yù)期也發(fā)生了悄然的變化。其中第二季度認(rèn)為適合購房的比例從第一季度的25.3%增至31.5%，并有近四成購房者表示會在未來三至六個月內(nèi)置業(yè)，遠(yuǎn)高于全國平均水平，顯示出購房者對未來購房時機的樂觀程度逐步提升。
迎合市場 大戶型放量
近期北京市場也出現(xiàn)了大戶型集中放量的態(tài)勢。據(jù)麗茲行市場研究中心統(tǒng)計，6月，北京中高端樓盤的推盤高潮中，入市的33個新盤中，有一半是高端項目。顯然，開發(fā)商這樣的集體行動契合了改善型需求釋放的市場變化。
記者了解到，近期北京多個項目在開盤產(chǎn)品類型和房源配置上均出現(xiàn)了大戶型傾向。包括龍湖時代天街、長楹天街、中糧萬科紫云庭、華潤公元九里等，均只提供三居及以上大面積住宅產(chǎn)品。而招商嘉銘瓏原、遠(yuǎn)洋東方、旭輝御府、逸翠尚府、中海九號公館幾個項目亦都主推大戶型。
與此相應(yīng)的是熱銷項目中的大戶型成交量明顯增多。如近期主推大戶型的普通住宅項目魯能7號院、首開常青藤，6月銷售套數(shù)和銷售面積分別位居排行榜榜首和第二位，120平方米以上戶型成交突破百套，與年初的個位數(shù)形成鮮明反差。
中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的研究報告也指出，北京的二季度商品住宅成交套均面積提升，達(dá)到123平方米/套，環(huán)比上漲3.1%，與去年同期相比則漲幅達(dá)10.9%，大戶型成交增勢漸顯。
近幾個月，“改善型需求群體，不僅實際支付能力增加，對房價的預(yù)期也出現(xiàn)變化，這有望緩解開發(fā)商銷售和資金的雙重壓力。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，隨著中央降息、降準(zhǔn)等擴(kuò)張性貨幣政策的實施及各地方微調(diào)政策的陸續(xù)出臺，預(yù)計在2012年下半年，剛性需求和改善類需求還會進(jìn)一步釋放，對于眾多計劃在下半年入市的項目來說，是否能取得好的銷售業(yè)績還要看開發(fā)商及時調(diào)整產(chǎn)品的宣傳策略和順應(yīng)市場變化的能力。