隨著樓市成交量回升和新房項(xiàng)目提價(jià)，近期北京二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，3月以來(lái)，北京二手房成交均價(jià)已連續(xù)上漲4個(gè)月，個(gè)別地段更是出現(xiàn)“坐地起價(jià)”現(xiàn)象。
作為樓市走向的先行指標(biāo)，二手房?jī)r(jià)走勢(shì)被業(yè)界廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著央行降息所帶來(lái)的購(gòu)房成本降低，成交量回升將繼續(xù)推動(dòng)二手房?jī)r(jià)上漲。新房?jī)r(jià)格回升、熱門(mén)地塊成交等因素也將促進(jìn)二手房?jī)r(jià)格上漲。
剛需成為購(gòu)房主力
經(jīng)過(guò)一番糾結(jié)，上周末王娟（化名）以128萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)下位于北京朝陽(yáng)區(qū)北苑的一套二手房。這一價(jià)格與兩周前相比，整整高出10萬(wàn)元。某中介公司的業(yè)務(wù)員告訴王娟，這一區(qū)域近期“沒(méi)有不漲價(jià)的二手房”。
北京中原市場(chǎng)研究部根據(jù)住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月北京二手房總成交14863套，其中代表剛需的100平方米以下戶型為10973套，占比高達(dá)73.8%；代表改善型需求的120平方米以上的戶型簽約2338套，占比僅15.7%。
北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，剛需占比之高、改善性需求占比之低，均創(chuàng)數(shù)年來(lái)的新紀(jì)錄。主要原因在于，從今年3月開(kāi)始，剛需隨著市場(chǎng)回暖而紛紛入市。
與多數(shù)位于遠(yuǎn)郊區(qū)域的新房相比，二手房地段相對(duì)優(yōu)越，配套設(shè)施較為完善，并具有一定的議價(jià)空間，深得剛性需求購(gòu)房者青睞。但隨著成交量的持續(xù)走高，二手房的議價(jià)空間正被壓縮。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從3月以來(lái)，北京二手住宅的成交均價(jià)從20979元/平方米上漲到6月的22316元/平方米，連續(xù)4個(gè)月保持上漲，累計(jì)漲幅達(dá)到6.4%。
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在北京的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，甚至出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)高于新房?jī)r(jià)格的“倒掛”現(xiàn)象。而在地段優(yōu)越的市區(qū)，二手房?jī)r(jià)格上升幅度較明顯。張大偉認(rèn)為，部分區(qū)域二手房的市場(chǎng)價(jià)格反彈幅度已經(jīng)超過(guò)商品房，這也使得部分改善需求進(jìn)入商品房市場(chǎng)。
成交量或保持高位
隨著央行降息、首套房貸利率優(yōu)惠等政策帶來(lái)的購(gòu)房成本降低，市場(chǎng)交易量繼續(xù)升溫的預(yù)期強(qiáng)烈，并可能給二手房?jī)r(jià)帶來(lái)上漲壓力。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，6月北京二手房成交量為13619套，環(huán)比上漲7.5%，成交量連續(xù)兩月突破1.2萬(wàn)套，為2011年調(diào)控以來(lái)首次。
進(jìn)入7月首周，二手房交易量有所下滑。但業(yè)界普遍預(yù)計(jì)，由于成交量集中在月末，因此本月交易量仍然可期。林倩表示，二手房交易量雖然回暖，但與調(diào)控前月成交量達(dá)2萬(wàn)套的水平相比，仍有較大差距。
她表示，從鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)來(lái)看，近期“帶看量”、“新增房源量”等指標(biāo)都在不斷提升，預(yù)示著下一階段交易量仍可能保持高水平。從長(zhǎng)期來(lái)看，北京二手房交易量還將保持上升勢(shì)頭，并將推動(dòng)二手房交易價(jià)格回升。
新房?jī)r(jià)格上升也將給二手房帶來(lái)“聯(lián)動(dòng)效應(yīng)”。據(jù)了解，在北京部分區(qū)域，新盤(pán)已逐漸減少折扣幅度或提價(jià)銷售。值得注意的是，隨著近期北京土地市場(chǎng)回暖，以及土地出讓底價(jià)抬升，高價(jià)地的出現(xiàn)也可能成為推高區(qū)域二手房?jī)r(jià)格的重要因素。
部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相比新房?jī)r(jià)格，二手房對(duì)市場(chǎng)變化較為敏感，也被認(rèn)為是市場(chǎng)變動(dòng)的先行指標(biāo)之一。近期二手房?jī)r(jià)持續(xù)回升，不僅反映出整體樓市交易升溫，也預(yù)示著未來(lái)一段時(shí)間，北京房?jī)r(jià)仍可能面臨較大上漲壓力。