在3月份樓市成交量回暖之后，市場已經有些許躁動，而在隨后的4月，特別是5、6月份全國樓市成交量繼續回升，讓市場愈來愈不安分，甚至有些地方開發商又開始提價銷售。
與此同時，受制于國內外宏觀經濟形勢的低迷，很多地方政府也不時試探性出臺樓市微調政策，更讓市場躁動不安。對此，住建部、銀監會、央行等部門及時“糾偏”、“澄清”，讓政策預期又重回平靜。
然而，面對復雜的經濟形勢，房地產是漲是跌，何去何從？備受各方關注。為此，本報記者獨家專訪了住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興和中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強，對一些熱點問題進行探討。歸納得出：全國房地產無漲跌之憂，2012年或迎來難得一見平穩走勢。
趙路興認為，房地產市場正朝著調控的預期方向發展。在限購紅線不松動的情況下，房價很難再暴漲。各方應利用當前有利時機，抓緊建立包括個人住房信息系統聯網、房產稅試點等長效機制，以助未來調控。另外，值得關注的是，趙路興直言，調控之下，也有潛在風險，各方要未雨綢繆，關注明年供給缺口，增加普通商品住宅供應。
陳國強也認為，雖然5月樓市回暖是量價均有表現，但今后價格上漲空間有限。可以肯定的是，調控已經顯現出成果，政策見底目前比較明顯。房地產行業的理性發展仍有賴于地方、企業和購房者三方面心態的回歸。但是，他認為不排除有地方以變相優惠來刺激需求。
另外，陳國強分析稱，雖然今年房產投資增速還有不確定性因素，但保障房如期開工將有助于抵消投資過快下滑。
樓市朝著調控預期方向發展
限購紅線不會松動，炒房沒有了暴利空間，房價也就沒有了再次暴漲的可能性。
房地產調控仍處關鍵階段
上海證券報：5、6月份全國樓市成交量回暖，甚至有地方又出現排隊買房熱潮，這也引發了各方對樓市又會火爆、房價又將上漲的擔憂。對此，您持什么看法？
趙路興：根據國家統計局數據，前5個月，全國房地產開發投資2.2萬億元，同比增長18.5%，增速比前4個月回落0.2個百分點。其中，住宅投資1.5萬億元，增長13.6%，增速回落0.3個百分點。
與此同時，前5個月，全國商品房銷售面積2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4個月縮小1個百分點；其中，住宅銷售面積下降13.5%，辦公樓銷售面積增長3.6%，商業營業用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額1.7萬億元，下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點；其中，住宅銷售額下降10.6%，辦公樓銷售額下降8.7%，商業營業用房銷售額增長3.9%。
綜合上述數據來看，全國房地產市場仍處于調整通道之中，房地產市場也朝著調控預期方向發展。我認為，目前樓市成交量上升，仍是剛需所致，這也是我今年3月份以來的一貫判斷。
從住建部目前統計來看，自住性購房成為主流，不少項目首次購房比重達到了70%，有些項目甚至達到了90%，多數是首次置業。
可以說，從去年以來，在一系列調控政策作用下，房地產市場明顯降溫，投資、投機性需求得到遏制，房價趨穩，部分城市房價已經有所松動。
國家統計局發布的5月份70個大中城市住宅銷售價格，與4月相比，新房價格下降的城市仍占到六成以上，二手房價格下降的城市也超過四成，這表明樓市成交是以開發商“以價換量”為主。當然，數據也顯示，與4月相比，房價上漲的城市數量有所增加，說明房地產調控仍處關鍵階段。
限購紅線不松房價難現暴漲
上海證券報：今年上半年以來，很多地方政府也不時試探性出臺樓市微調政策，這讓人對調控政策松動引發猜想，市場也為此躁動不安。您認為房地產政策微調會不會導致調控“前功盡棄”，房價再次大幅上漲？
趙路興：住建部早已經明確表態，未來要進一步鞏固調控，促使房價合理回歸。并于近期又稱，將積極配合金融部門，繼續嚴格執行好差別化住房信貸政策。調控不松動，這是無可置疑的。
對于調控政策，我始終強調，從兩個方面來看今年的樓市政策思路，是非常清晰的。其一，對投資、投機性需求是堅決不放松的。其二，對自住性需求政府還是支持的。從今年以來各地微調政策來看，也是延續著這一思路。限購“紅線”不會松動，凡是觸及“紅線”的，均被叫停。相反，針對首套自住性住房的政策微調，如首套房貸款利率有所下調等，決策層是沒有干涉的，有些甚至是支持的。
對于房價問題，我認為在國家堅持調控政策不動搖的大勢之下，限購紅線不可能松動，投資、投機性購房者被攔在門外，炒房沒有了暴利空間，房價也就沒有了再次暴漲的可能性。
抓緊建立樓市調控長效機制
上海證券報：雖然您判斷房價沒有可能暴漲，但確有一些地方和一些開發商又在提高房價。從另一個角度來看，調控政策除了不松動，會不會再加碼？房地產調控政策還會有哪些變化？
趙路興：我個人認為，如果真正落實已有的調控政策，房地產市場就會朝著調控的預期方向在發展，如前所述，去年和今年以來的數據已能說明問題。目前來看，房價并沒有大幅上漲，也不具備大漲的可能。因此，保持調控政策的穩定預期是明智之舉，這也是中央政府在定調今年房地產調控政策時所持的態度。
要說房地產調控政策的變化，我認為，在鞏固調控成果的同時，抓緊建立房地產調控的長效機制，包括加快40個城市個人住房信息系統的聯網，穩步推進房產稅試點等，這些都會有助于未來房地產市場的平穩健康發展。
以個人住房信息系統為例，物理硬件上的聯網僅僅是工作的第一步，今后如何發揮其作用更為關鍵。房產稅試點推進也是如此，從上海、重慶試點的情況來看，總體上平穩有序。下一步有關部門將按照國務院要求，繼續穩步推進房產稅改革試點工作。
防止供給量減少致房價反彈
上海證券報：長效機制的建立需要一個過程。而市場是風云變幻的，就以往樓市經驗來看，調控之后，開發商拿地熱情下降，住宅供給就會受到影響，由此會導致后期房價報復性反彈。您怎么看待這個問題？
趙路興：這的確是一個重要問題。目前要關注一個指標，就是供應方面指標。從統計局的數字來看，前5個月，房屋新開工面積7.3億平方米，下降4.3%，降幅比1-4月份擴大0.1個百分點；其中，住宅新開工面積5.4億平方米，下降8.2%，新開工面積的連續負增長這是值得警惕和關注的。
現在大家往往關注到房價、成交量、保障房建設等問題，所謂“顧此失彼”，必須關注明年住宅供給缺口問題，現在就未雨綢繆，真正落實調控政策，切實增加普通商品房供給。
同時，從房地產投資和購置土地情況來看，也不樂觀。其中，投資增長速度已經下滑至20%以下，預計全年全國房地產投資水平也不會超過20%，低于前5年平均水產。
另外，前5個月，房地產開發企業土地購置面積1.4億平方米，同比下降18.7%，預示著未來住宅供應會受影響。
因此，我們要切實增加普遍商品住房及其用地的供應，特別是要落實好年度供地計劃，增加普通商品住房用地的有效供應，同時也要積極地引導開發企業適應市場變化，增加適銷對路的普通商品住房開發建設。
上海證券報：除了商品住宅外，保障房建設是房地產調控的另一個重頭戲，但是建設中總讓人感覺困難重重，常有人問究竟建多少套保障房才合理。同時，公租房投資大且回報漫長，讓各方對其前景糾心，對此您如何看？
趙路興：保障房建設是必需的，是政府的責任，這一點無可置疑。具體建設多少，則要腳踏實地，按需建設。各地應該對保障房建設不斷統計梳理，確定其量。十二五期間保障房建設目標，應該落實。
對于公租房，雖然現在遇到建設資金的壓力，在管理上還經驗不足，但是中國經濟的發展決定了人口流動是客觀存在的現實，公租房恰恰適應了這種方向，是正確的。