在剛剛過去的端午假期,多個城市的樓市成交均呈現爆發式增長。雖然小幅漲價、排隊購房再次出現,不過太過樂觀仍為時尚早。盡管多位市場人士表示,目前樓市已基本走出低迷期,但如果開發商誤判局勢,貿然大幅提價可能會令行業再度面臨政策收緊的危機。
端午樓市成交同比狂漲近三倍
樓市的回暖速度再次超出了市場預期。
在剛剛過去的端午假期,北京樓市成交顯現井噴狀態。根據北京市住建委的網簽數據統計,端午假期(6月22~24日)北京全市住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為1155套,與“五一”假期的成交量相比上漲了56%,同比去年更是上漲了289%。
受到成交反彈利好,北京多個樓盤的售價開始醞釀上漲。
不過一些市場內人士認為,開發商尚不能完全掌握定價權,此輪醞釀提價更多是試探性行為,北京樓市是否真的將全面回暖,還是要看本輪提價落實后的最終市場反應。
6月樓市再創新高
繼5月住宅成交量創16個月新高之后,6月北京樓市需求維持旺盛態勢。
根據北京住建委網站公布的網簽數據統計,6月18~24日包括新房和二手房在內的住宅網簽總量為6099套,環比前一周的網簽量上漲9.8%,與去年同期相比大幅上漲40%。其中上周新建商品住宅網簽總量為3311套,環比前一周的網簽總量上漲了31.9%,比去年同期上漲了35.5%,這一周成交量也創下28周以來歷史新高。
在周成交量節節上漲之下,北京中原統計顯示,截至6月25日,北京新建住宅簽約套數為9158套,在還剩余5天的情況下,6月單月的新建住宅簽約有望達到11500套,這不僅創造了今年內樓市成交的最高值,也是限購后第三次單月成交超過萬套。
隨著樓市成交的持續火熱,北京樓市供應也不斷釋放。其中,遠郊入市項目增加明顯。亞豪機構統計數據顯示,7月計劃入市的29個項目中有12個項目位于六環外,占總量的41.4%,這些項目以中小戶型為主,主要面向“剛需”客群,因此定價也偏低;還有一部分規劃為別墅、洋房這樣的大戶型、低密度產品,占總量的一半,這些項目則主要針對首次改善型客群。
引人關注的是,7月高端項目的扎堆入市創今年之最,僅三環以內共有4個項目計劃入市,且全部位于宣武板塊,分別是璽源臺、紅山世家、中信城和四合上院。這4個項目除四合上院未定價以外,其他3個項目價格在40000元至55000元/平方米。
對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,隨著剛性需求已經集中釋放,6月份開始改善型需求也將逐步釋放,熱度已經從最初的郊區剛需盤擴散至改善型中高端項目。
開發商欲控定價權
與樓市低迷時,開發商對于價格遮遮掩掩不同,7月即將入市的多個項目,已經通過各種渠道向購房人傳遞出漲價信息。
多家機構數據顯示,目前計劃在7月開盤的30余個項目中,有19個透露了大致的開盤價,這其中華潤西堤紅山、世紀星城長城國際、瑞雪春堂等多個老項目后期,相比前一期開盤都有每平方米1000元~5000元的上漲。
此外,部分首次開盤的純新盤也提高了價格預期,昌平新城的路勁世界城計劃開盤價為16000元/平方米,主打剛性需求的70~80平方米兩居和90平方米三居,相比周邊在售的北京風景項目14000元/平方米的特價房,定價略高。另一個位于房山長陽的樓盤,京投快線·上林灣也計劃在下月首次開盤,均價為15000元/平方米,高出了目前長陽區域均價13000元/平方米左右的水平。
“在一些此前降價幅度比較大的區域,可以說市場最低點基本已經過去了。”北京中原市場研究部總監張大偉表示。
從北京中原近期的一項統計來看,在北京市5月和6月成交套數均位于前100名的64個項目中,簽約均價上漲的項目有37個,均價下行的項目有27個,上漲的項目占比為58%;簽約套數排在前8的項目,簽約均價全部上行;而在6月簽約超過100套的項目中,均價上行的占比達到80%,只有個別項目簽約價格基本持平。
“目前的市場不確定性非常多,大部分項目雖然簽約價格上漲,但是漲價的幅度都很小,很多項目都根據排號意向確定定價。此外,即使有確定漲價的項目,也大部分為起價,留有根據蓄客情況變動的調整空間。這說明開發商還不能完全掌握定價權。”張大偉說。
但張大偉同時表示,除了一部分在樓市回暖的第一時間已經完成前期“以價換量”后快速補漲的樓盤。在未來一個月內,確定具體上漲幅度的樓盤以及有上漲意向的樓盤,也會根據不同項目根據自身銷售狀況、資金實力等各類因素做出相應的調整,樓市是否將迎來全面回漲也仍是未知數。