近期，部分城市再次出現了“開發商爭地”現象，廣州甚至出現了新的樓面價地王。在新地王閃亮登場之際，2010年曾經高價拍出的老地王項目卻陷入“消化不良”境地。業內人士認為，在促進土地市場正常成交的同時，應對地價進行合理控制，避免地王現象蔓延。
老地王面臨市場考驗
一人多高的雜草、被綠網布覆蓋的土堆、四周圍起的隔離鐵板以及孤零零立在中間的機器……這就是北京曾經的單價地王——薊門橋地塊的現狀。
這塊緊鄰地鐵10號線西土城站的地塊面積并不大，繞著走一圈，不過十幾分鐘。該地塊2010年3月被中國兵器裝備集團公司旗下的北京世博宏業房地產開發有限公司以17.6億元價格拿下后，這塊“黃金地塊”陷入了沉寂。由于該地塊在出讓時要求還建北京市海淀區薊門農工商公司一座地上面積3萬平方米、地下面積1萬平方米的酒店，且總造價不得低于3.5億元。這就意味著，開發商除了支付17.6億元的土地價款外，還要建設酒店。就此估算，該地塊的樓面價達3萬元/平方米。
如今，這塊昔日的“地王”被一圈隔離擋板密密圍住。透過銜接的縫隙，可以清楚看見內部的一片荒蕪景象。顯然，開發商并沒有動工的跡象。
“這個地塊正在規劃中，還沒有上報有關部門，具體何時開工還要等政府審批。”薊門橋地塊的現任“東家”——保利地產北京公司副總經理王英男在接受中國證券報記者采訪時坦言，公司正在準備上報規劃，具體情況還不便透露。王英男特別表示：“開發并不是件簡單的事，還需要很多程序。”
究竟是什么原因，使已經有多年開發經驗的地產龍頭保利也認為“開發不是件簡單的事”？
2011年8月，保利地產公告稱，將收購北京世博宏業房地產開發有限公司100%股權，并以此獲取薊門橋項目。當時，保利地產的兩位獨立董事就分別對該議案表示了棄權和反對。其中，獨立董事魏明海的棄權理由為：北京薊門橋項目盈利前景一般，如有可能應爭取更佳獲取條件。另一位獨立董事張禮卿則直接投了反對票，反對的理由為：北京薊門橋項目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場環境中慎重考慮。
就在薊門橋地王誕生之際，便有地產人士算了一筆賬。SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾表示，該地塊建成后至少要賣到每平方米近5萬元才能保證10%的收益率。相比之下，該項目周邊目前在售的二手房源如錦秋知春、太月園等項目，均價約3.5萬元/平方米。
就在2010年土地市場瘋狂上漲之際，北京曾出現一批地王項目，有些地王項目入市后或多或少出現了銷售難的問題。“這類高價地塊關鍵還是要看產品的定位和立項。”偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉對中國證券報記者表示，高價地都會建成高端項目，主要針對特定的消費人群。
除了土地成本外，房地產開發過程中還要算上建安成本以及融資和銷售管理的各項成本。通常情況下，建安成本約在2000元-4000元/平方米。據胡景暉測算，地價1.7萬元/平方米的項目，盈虧平衡點在2.4萬元/平方米左右。對于需要快速回流資金的開發商而言，只能犧牲一部分利潤率。
“過去的高價土地現在消化起來比較有壓力。”北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒直言，當前拿了高價地的企業只能拉長銷售周期，盡量做高端項目。
業內人士指出，昔日地王項目遭遇難題，主要還是因為在土地市場上拿地不夠理性。尤其是當前開發商面臨資金鏈壓力，需要快速周轉項目時，地王項目面臨定價難、銷售難的種種考驗。
閑置土地處置有難度
近期，國土部再次重申閑置土地處置問題，新的《閑置土地處置辦法》7月1日起實行。業內人士認為，新《辦法》對閑置土地的認定、處置、監管等提出了較詳細的管理方法，但在執行過程中，依然面臨執行力度的挑戰。
新《辦法》明確，不僅是滿一年未動工的，已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設滿1年的國有建設用地，也可認定為閑置土地。
“這么多年來，我國的房地產市場主要依賴土地升值。而目前供應的土地起價過高，優質地塊非常少，所以市場對優質住宅地塊依然追捧。”北京中原市場研究部總監張大偉指出，一些中小城市捂地現象非常普遍。有些開發商通過延長土地開發周期，達到捂盤的效果，以北京通州為例，很多項目從2005年開始銷售，到目前依然有未開發完的項目。張大偉認為，當前熱門土地供應減少，住宅類地塊入市量大減，導致整體成交冷淡。“如果有優質地塊供應，價格就會上來。”
“總有一些原因導致土地推遲開發，但不算閑置。這其中既有開發商因素，也有政府因素。一些土地在供應時相關的市政配套并沒有完成，也可能導致開發推遲。”張大偉坦言。
對此，楊少鋒表示，閑置土地在執行的過程中，還面臨著諸多問題，執法處罰力度還要看地方執行部門。
業內人士指出，在項目開發過程中，從購入土地開始，有很長的審核報批過程，另外也涉及企業需要根據項目情況確定項目定位、設計規劃方案等。一年內需要動工開發建設用地總面積三分之一，這對企業的壓力非常大。
避免地王現象蔓延
自3月以來，樓市成交量持續回暖，并帶動開發商銷售回款，這成為開發商拿地信心回升的直接誘因，地方政府也開始加大了推地的力度。
據中原地產研究中心監測數據顯示，5月住宅成交量已刷新2011年1月調控后的新高。30個重點城市5月份新房成交量為1652萬平方米，環比上升21%，同比上升30%。6月，樓市的成交熱度不減。北京64個熱點項目中，有近六成的簽約均價環比5月上漲，6月至今普通商品住宅的簽約均價達21238元/平方米，比5月上漲7.7%。
“3月以來的銷售回款情況較好，一些開發商手中的資金情況有所改善，開發商對未來市場的預期也有所好轉。”胡景暉表示，當前地方政府出于財政收入的考慮，推出優質地塊的動力較大，因為未來有可能繼續出現高價成交甚至出現新地王。楊少鋒也表示，主流房企前5個月的銷售情況相對理想，目前整體地價還不算太高，因此是拿地好時期。
盡管當前土地市場整體仍處低位，但業內人士指出，對于土地市場回暖，有關部門應給予一定關注，避免地王現象蔓延。“如果出現地價推高房價的現象，將對調控產生不利影響。”胡景暉指出，在促進土地市場正常成交的同時，對地價應該有合理控制，對供應區位、供應量等也應該有所調節。在加大土地整體供應量的同時，應把優質地塊和普通地塊均勻搭配，防止熱點地塊高價成交頻繁出現。