5月的樓市十分熱鬧，頗有“亂花漸欲迷人眼”的架勢(shì)，成交量放大、價(jià)格回升，二手房也聞風(fēng)而動(dòng)，坐地起價(jià)，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)排隊(duì)購房的“長(zhǎng)龍”，而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，5月份全國商品房成交面積和銷售額，比4月份分別上漲了15%、20%。房地產(chǎn)真的是回暖見底了嗎？業(yè)內(nèi)專家指出，回暖呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，由購買者的剛性需求、開發(fā)商以價(jià)換量的銷售策略等因素導(dǎo)致，并不表明房?jī)r(jià)探底成功、重拾升勢(shì)，未來的房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)。
樓市回暖有結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)
5月份，40個(gè)大中城市，逾八成城市房地產(chǎn)成交量環(huán)比上漲。其中，四大一線城市北京、上海、廣州、深圳5月的成交量均創(chuàng)下限購以來新高。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，成交量的回升實(shí)際上具有結(jié)構(gòu)性的特點(diǎn)。他認(rèn)為，一方面由部分區(qū)域的熱銷樓房帶動(dòng)，同時(shí)，大量的樓盤還呈現(xiàn)出不景氣的特征；另一方面，購房群體也有明顯特征，雖然有一些改善型的高檔樓房銷售增長(zhǎng)，但首次買房的“剛需”則占據(jù)了購買主體。
陳國強(qiáng)指出，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售策略，尋求“以價(jià)換量”，熱銷樓盤價(jià)格都是平開和低開，符合市場(chǎng)預(yù)期，也釋放出較大的成交量。同時(shí)，市場(chǎng)回暖也和政策的微調(diào)有關(guān)。
近期中央的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，采取了降息、加大投資力度、加快對(duì)一些項(xiàng)目的審批等措施。市場(chǎng)一度出現(xiàn)對(duì)央行重申首套房貸利率優(yōu)惠的誤讀。
開發(fā)商盼望政策放寬，部分媒體的跟風(fēng)解讀也以樂觀預(yù)期偏多，兩方面因素疊加，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期開始調(diào)整。許多人由觀望轉(zhuǎn)向了出手。
談?wù)摗皹鞘幸姷住睘闀r(shí)尚早
“對(duì)于近期回暖，國家的政策依然沒有放松，從這個(gè)角度看，說見底或許早了點(diǎn)。”北京工商大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任周清杰向本報(bào)記者表示，近期的降息、下調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，是政府為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力而采取的措施，目的不是為房地產(chǎn)救市。貨幣政策的調(diào)整是面對(duì)整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，從政策的角度來看，今年初是一直比較明朗的，可以說是“政策的見底”。“但政策的底部特征不等于市場(chǎng)的底部。”他舉例說，近一時(shí)期，北京的通州、大興、房山供應(yīng)量比較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格有所回調(diào)，部分區(qū)域的價(jià)格底部特征比較明顯，但還沒有到擠掉大部分泡沫的程度，其他城市也有類似的情況。
陳國強(qiáng)也認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的微調(diào)是基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局的考慮，雖然客觀上房地產(chǎn)可以受益，但主要目的不是為了“救樓市”，不能模糊兩者之間的區(qū)別。
各地政府比中央政府在政策上更積極一點(diǎn)，畢竟地方政府的財(cái)政壓力更大。周清杰表示，在這一點(diǎn)上，“地方政府、開發(fā)商和媒體在某種程度上達(dá)成了一種默契。”
樓市傳言為何撲朔迷離
6月12日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報(bào)道引起了公眾關(guān)注，文中多次引用所謂“發(fā)改委內(nèi)部人士”的話，暗示當(dāng)前一系列政策意在放松樓市調(diào)控，言及“未來不排除給地產(chǎn)項(xiàng)目"開口子"。國家發(fā)改委當(dāng)日發(fā)表聲明：“有關(guān)報(bào)道純屬捏造。”
全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員賀鏗接受記者采訪時(shí)表示：“有人炒作，希望房地產(chǎn)價(jià)格回升可以理解，我的觀點(diǎn)是不能反彈，因?yàn)榉磸椀脑捜菀滓l(fā)大的經(jīng)濟(jì)問題。”
他認(rèn)為房地產(chǎn)有水分、有泡沫，必須讓房?jī)r(jià)慢慢恢復(fù)到合理的水平。“現(xiàn)在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)數(shù)出多門，許多數(shù)據(jù)都是代表利益集團(tuán)的，都是不可靠的，不可信的。”
陳國強(qiáng)指出，每到這個(gè)時(shí)候，各方都有意無意地釋放各種傳言，原因是復(fù)雜的。有一些是有意的，有一些是誤傳，同時(shí)，它也反映了一些人的期待，希望政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊臀⒄{(diào)。
他認(rèn)為，需要明確的是，回暖不是意味著價(jià)格上升，地產(chǎn)商貿(mào)然提價(jià)失去的將是市場(chǎng)份額，會(huì)陷入更加被動(dòng)局面。
“房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)"穩(wěn)中有降"的趨勢(shì)。”他說，房地產(chǎn)政策的調(diào)控基調(diào)并未改變，業(yè)內(nèi)高庫存現(xiàn)象嚴(yán)重、待售房源充足、開發(fā)商資金壓力依然嚴(yán)峻，消費(fèi)者千萬不要誤判形勢(shì)，難抑購房沖動(dòng)，貿(mào)然出手。