被壓抑了一年半之久的北京豪宅近期有望開閘集中上市。據記者了解，北京6月計劃入市的33個項目中，包括別墅、公寓、花園洋房等類型的中高端項目有16個，其中有華潤置地潤西山、華潤西堤紅山、公園1872、融創西山壹號院等。“在豪宅集中上市背后，是整個高端市場正在進行結構性調整。而高端項目在一個月集中上市，且占比近半，是最近幾年罕見的現象。”一位有過多個知名高端項目操盤經歷的資深人士向記者表示。
“千萬級豪宅”市場開始被激活
近日，京滬樓市的關注焦點都集中在了豪宅項目上。5月27日，上海地王項目中海紫御豪庭，以38000元/平方米至45000元/平方米開盤熱銷。價格大幅低于前期市場預期。而在北京，在傳統豪宅項目聚集區域的朝陽公園板塊，保利東郡項目目前正推出起價約38000元/平方米的法式新品組團，這一價格創下同區域精裝修高檔住宅項目的價格新低。
“保利東郡、中海紫御豪庭這兩個樓市焦點項目，都是戶型不超過400平方米，總價千萬級左右的項目。這兩個項目所擁有的另外一個共同點，或更深層次反映了豪宅市場的新走勢。中海紫御豪庭戶型為245平方米至340平方米，每套價格在千萬左右。而保利東郡的戶型從165平方米至315平方米，每套總價區間比中海紫御豪庭更寬，約在700萬元1600萬元之間。
“在京滬這樣的一線城市，以前都是頤和原著、湯臣一品這樣的億元級項目在高端市場唱主角。”前述資深豪宅操盤人士分析。而另一種觀點則認為，當整個市場的注意力正被純剛性需求所吸引時，改善型需求正在積極回歸。近段時間隨著樓市出現回暖跡象，改善型市場開始激活，一些千萬級左右的項目都有較高比例的成交。無論是與頂級豪宅對比，還是從改善型需求出發，一個明顯的事實是：千萬級豪宅正在成為剛需之外的另一個市場關注熱點。
豪宅打出親民價是市場的必然
雖然對保利東郡等項目以價換量的現象各有解讀，但各方基本達成共識的是：調控對高端住宅的影響要大過一般商品房，豪宅打出親民價也是市場的必然。針對保利東郡以價換量，聯達地產機構董事長楊少鋒表示，豪宅的銷售在市場很好的時候對價格不敏感，但是，投資豪宅的人選擇余地遠遠比普通商品房大。所以，當市場不好的時候，你不降價別的項目降價，加上豪宅的價格空間大，所以豪宅受市場影響要比普通商品房大。
但這種影響或許正在見底。有投資分析人士指出，在后調控時代，豪宅價格進一步回歸，可考慮適時抄底高端物業。“可以買房了。”經濟學家、北師大房地產研究中心主任董藩近日在微博上也表明了自己的觀點。董藩在微博中表示，政策底部早已出現，多個城市微調救市政策未被叫停就是明證，其他保增長政策會間接惠及房地產行業。
保利東郡項目負責人接受記者采訪時表示，樓市調控以來，投機和純投資需求基本清場。現在千萬級豪宅之所以受到市場的關注，置業升級和改善型需求是主力購房人群。“雖然在調控背景下，房價很難再次暴漲。但像保利東郡現在的價格，同樣很難再有下降空間了。”
價值屬性成購房者抉擇首要指標
面對6月份可能多達16個高端項目入市，多位受訪對象指出，在當前的市場環境下，純粹的概念炒作已經難以打動消費者，產品自身的價值屬性已成為購房者抉擇的首要指標。相關專業機構的一份市場調研報告指出，當前決定豪宅性價比要具備兩個方面的要素：一個是總價有一定的控制上限。每套1000萬左右，不超過2000萬，是比較合適的。另一個是全面的功能性需求，居住品質、生活便捷度和未來發展空間缺一不可。
“不能僅僅從低價的角度去衡量產品價值。”剛剛以“地板價”入市的保利東郡項目負責人向記者表示。他舉例說，CBD的核心地段、大氣適用的戶型、世界級的精裝品牌、借鑒皇家園林“前庭后院”規制，又突破傳統造園手法的園林……這些構成了保利東郡的核心價值。亞豪機構副總經理高姍也指出，高端樓市的需求一直存在，只是在新的形勢下，適銷對路和價格適合的產品不多，特別對于目前市場最為關注的千萬級產品購買者而言，產品體現出來的綜合價值往往是選擇的關鍵。