在樓市尚未走出低迷的背景下，開(kāi)發(fā)商聯(lián)合房產(chǎn)電商以團(tuán)購(gòu)、辦卡，甚至是拍賣(mài)等方式進(jìn)行的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)層出不窮。不過(guò)，強(qiáng)制搭售某網(wǎng)站購(gòu)房白金卡才能獲得購(gòu)房?jī)?yōu)惠的做法，再度引發(fā)糾紛。
日前，首例購(gòu)房者與房地產(chǎn)網(wǎng)站、開(kāi)發(fā)商之間關(guān)于購(gòu)房卡糾紛訴訟案件曝光，在法院的調(diào)解下，購(gòu)房者獲得了相當(dāng)于辦理購(gòu)房卡金額“退一賠一”的3萬(wàn)元補(bǔ)償。
事實(shí)上，盡管購(gòu)房卡因一直處于政策灰色地帶而備受質(zhì)疑，但其在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊蔚然成風(fēng)。
究其原因，在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房卡的內(nèi)涵早已與以往不同，其不僅是第三方機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商互相獲利的工具，更是淡市下開(kāi)發(fā)商積累客源的手段以及定價(jià)依據(jù)。
“現(xiàn)在已經(jīng)很少有樓盤(pán)敢直接搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了，但又要在拿到預(yù)售證后短期內(nèi)開(kāi)盤(pán)，所以有些樓盤(pán)為了積累客源，企求通過(guò)與第三方合作的手段進(jìn)行提前試探性的蓄客，這在業(yè)內(nèi)已是普遍存在的潛規(guī)則。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉坦言。
強(qiáng)制搭售的白金卡
上海購(gòu)房者孫懋告訴記者，在去年7、8月自己看上了位于上海松江區(qū)泗涇區(qū)域的項(xiàng)目同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目3期樓盤(pán)100平方米以下的兩居室房源總價(jià)在130萬(wàn)元~140萬(wàn)元。
隨后，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告知孫懋，當(dāng)時(shí)購(gòu)房有優(yōu)惠活動(dòng)。在雙方談妥了總價(jià)優(yōu)惠10萬(wàn)元的折扣力度后，孫懋決定出手購(gòu)房。
而在孫懋支付定金后，同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——上海壟景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司卻通過(guò)銷(xiāo)售人員向他提出，因?yàn)楦尘W(wǎng)站有合作，購(gòu)房者必須向與項(xiàng)目合作的第三方電商網(wǎng)站支付一筆信息服務(wù)費(fèi)，即花1.5萬(wàn)元買(mǎi)一張購(gòu)房白金卡，才能享受到總價(jià)10萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
“總價(jià)優(yōu)惠10萬(wàn)元，是我自己在售樓處跟銷(xiāo)售人員談的，這家網(wǎng)站沒(méi)有提供任何服務(wù)，憑什么強(qiáng)制搭售1.5萬(wàn)元的購(gòu)房卡？”孫懋說(shuō)，當(dāng)時(shí)自己對(duì)這筆莫名其妙的信息服務(wù)費(fèi)根本不理解，但是已經(jīng)到購(gòu)房的最后一步，定金也交了，自己中意房源戶型也比較緊俏，只好買(mǎi)了這張購(gòu)房白金卡。
然而，更讓孫懋氣憤的是，他以1.5萬(wàn)元信息服務(wù)費(fèi)購(gòu)得的這張購(gòu)房白金卡沒(méi)有發(fā)票，只得到一張語(yǔ)焉不詳?shù)氖論?jù)。
此后，心存不滿的孫懋于當(dāng)年12月委托律師向松江人民法院提出起訴，狀告這家搭售購(gòu)房卡的第三方電商網(wǎng)站和上海壟景房地產(chǎn)公司，理由是其被服務(wù)的知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)受到侵犯。
代理孫懋案件的朱律師向記者表示，“當(dāng)事人先簽了訂金合同，享受10萬(wàn)元的優(yōu)惠。之后網(wǎng)站才讓其支付購(gòu)房卡費(fèi)用，才能簽訂正式的預(yù)售合同。因此，這次訴訟請(qǐng)求是按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中商家欺詐"退一賠一"的標(biāo)準(zhǔn)提出的。”
近日，在上海松江人民法院的兩次協(xié)調(diào)下，孫懋與被告簽訂了和解協(xié)議，被告自愿補(bǔ)償原告3萬(wàn)元。
孫懋告訴記者，據(jù)他了解，這筆“退一賠一”的3萬(wàn)元補(bǔ)償應(yīng)該都是這家搭售購(gòu)房卡的網(wǎng)站支付的。
利益蛋糕
值得注意的是，孫懋遭遇的強(qiáng)制搭售事件只是目前樓市上購(gòu)房卡糾紛的冰山一角。
去年5月，上海、北京、天津多地樓盤(pán)就因在未取得預(yù)售許可證的情況下，通過(guò)第三方發(fā)放“白金卡”變相收取購(gòu)房保證金行為被頻頻曝光。
此后，無(wú)居間服務(wù)資質(zhì)、高達(dá)上億元違規(guī)銷(xiāo)售收入、漏稅嫌疑……政策監(jiān)管之外的購(gòu)房卡灰色利益鏈也逐漸浮出水面。
一些網(wǎng)站兜售購(gòu)房卡可謂一舉兩得：一方面，其購(gòu)房卡所得費(fèi)用直接充抵開(kāi)發(fā)商的宣傳費(fèi)用，另一方面，其可以將獲得的購(gòu)房人詳細(xì)資料賣(mài)給開(kāi)發(fā)商再牟利。
一位開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人亦證實(shí)了此說(shuō)法。他表示，通過(guò)辦卡，開(kāi)發(fā)商可以獲得客源，而一旦成交，第三方機(jī)構(gòu)可以獲得辦卡的費(fèi)用，如1萬(wàn)元抵10萬(wàn)元，這1萬(wàn)元的收益即歸網(wǎng)站所有。
這塊蛋糕有多大？上述業(yè)內(nèi)人士估算，第三方網(wǎng)站售賣(mài)購(gòu)房卡的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)兩三年，某些網(wǎng)站以此名目收取的費(fèi)用截至2011年上半年就預(yù)計(jì)有3億元。在這個(gè)政策監(jiān)管缺失的灰色地帶，第三方機(jī)構(gòu)的收益極為可觀。
“但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，能收取購(gòu)房者費(fèi)用的第三方機(jī)構(gòu)，必須遵照規(guī)定登記備案，并且有相關(guān)執(zhí)照，有物價(jià)部門(mén)的批準(zhǔn)。否則，在政府同意之前，收取任何費(fèi)用的行為都是違法的。”一位地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)直言，現(xiàn)在的情況是，第三方機(jī)構(gòu)出售的大量購(gòu)房白金卡、VIP卡并沒(méi)有向購(gòu)房者開(kāi)具發(fā)票，亦不存在依法繳稅行為，已經(jīng)到了不得不監(jiān)管的地步。
顯然，在房產(chǎn)電商不斷涌現(xiàn)之際，購(gòu)房卡模式在運(yùn)行中的漏洞以及相關(guān)法律法規(guī)上的空白已經(jīng)凸顯出來(lái)。
“該網(wǎng)站不是房屋中介，也不是信息提供方或廣告提供方。”盡管這次訴訟最終以消費(fèi)者獲得“退一賠一”補(bǔ)償而和解，不過(guò)朱律師表示，如何對(duì)網(wǎng)站與開(kāi)發(fā)商的商業(yè)模式定性，相關(guān)律師、法官都認(rèn)為在現(xiàn)有法律框架下難以確定。網(wǎng)站雖然和開(kāi)發(fā)商是利益共同體，但是不能確定關(guān)聯(lián)關(guān)系，也不能定性存在變相預(yù)收訂金的情況。
此外，對(duì)于房地產(chǎn)網(wǎng)站的性質(zhì)界定也是房地產(chǎn)主管部門(mén)在監(jiān)管中的難題。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌房表示。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)對(duì)這種行為查處，但尷尬的是，網(wǎng)站非房企，亦非中介機(jī)構(gòu)，這就成為監(jiān)管難點(diǎn)所在。
變相蓄客手段
盡管購(gòu)房卡因一直處于灰色地帶而備受質(zhì)疑，但開(kāi)發(fā)商仍然樂(lè)此不疲采用的原因何在？
2010年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知要求，今后未取得預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。
這意味著開(kāi)發(fā)商直接向購(gòu)房者收取預(yù)訂款的傳統(tǒng)蓄客方式遭遇重創(chuàng)。在這樣的背景下，其愿意與第三方機(jī)構(gòu)聯(lián)合辦卡的意圖很明顯：通過(guò)第三方達(dá)到蓄客的目的，以變相降價(jià)的手段掌握客源，為未來(lái)定價(jià)提供依據(jù)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在比較糾結(jié)和困惑的是如何定價(jià)，出售VIP卡，其實(shí)就是進(jìn)行一個(gè)對(duì)買(mǎi)房人心理價(jià)位的摸底過(guò)程，然后根據(jù)客源的多少制定價(jià)格策略。
尤其在當(dāng)下，樓市低迷持續(xù)，如何促進(jìn)銷(xiāo)售正成為開(kāi)發(fā)商的頭等大事。
一位熟知房地產(chǎn)網(wǎng)站購(gòu)房卡操作的知情人士告訴記者，如今，開(kāi)發(fā)商普遍面臨銷(xiāo)售難題，但房產(chǎn)電商平臺(tái)有著項(xiàng)目推廣平臺(tái)和大量購(gòu)房者信息資源，這樣開(kāi)發(fā)商與房地產(chǎn)網(wǎng)站就有了一拍即合的合作基礎(chǔ)。同時(shí)，在網(wǎng)站與開(kāi)發(fā)商舉辦的活動(dòng)中，原本需要由開(kāi)發(fā)商支付給網(wǎng)站的廣告服務(wù)費(fèi)用，目前已用購(gòu)房者辦理購(gòu)房卡的費(fèi)用來(lái)沖抵。
“如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商既取得了前期的客戶資料，又可以獲得調(diào)整開(kāi)盤(pán)價(jià)格的一手參考信息。所以，很多處于預(yù)售期的項(xiàng)目都會(huì)參加。”該知情人士說(shuō)。