“眼看著競爭對手的單價從8.3萬元跌到6.5萬元，又跌到5萬元。低區(qū)的房源現(xiàn)在是4萬元起了。精裝修的啊！能坐以待斃嗎？為了搶那么點有限的客源，他們好像都豁出去了。”近日，一位業(yè)內(nèi)人士用“降紅眼”來形容當下上海豪宅開發(fā)商的狀況。
2012年第一個季度，曾經(jīng)一度站在樓市制高點的豪宅市場正不動聲色地掀起自去年調(diào)控以來的首輪“降價潮”。
數(shù)據(jù)顯示，2、3月以來，世茂濱江、海珀旭暉、白金灣府邸、佘山瓏原等多個豪宅項目正“放下身段”大打優(yōu)惠牌，部分豪宅的降價幅度已超過四成。盧灣濱江一個名為華麗家族(600503,股吧)匯景天地的豪宅項目，更是在近期出現(xiàn)了不到3萬元/平方米的成交價格，引起市場一片嘩然。
跌破“中環(huán)價”
匯景天地位于盧灣區(qū)打浦橋板塊，網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，該項目于2010年6月25日推出200套住宅房源，其中，1號樓96套，2號樓104套。截至昨日，匯景天地已售住宅房源僅62套。其中，2012年初至今僅簽約4套，銷售狀況不容樂觀。
近日，匯景天地售樓處卻一改往日冷清局面，《第一財經(jīng)日報》記者欲前往售樓處看房時甚至被一位售樓人員告知看房需提前預約，“因為售樓處現(xiàn)場的人實在太多”。
市場分析人士指出，售樓處人氣劇變或與該項目近日傳出的“單價跌破三萬元”的消息有關。
盡管匯景天地售樓處工作人員一再強調(diào)單價3萬元只是外界傳言，并堅稱“房源價格在6萬~12萬元/平方米，均價7.5萬元/平方米，最低也只是八五折”。但滬上多家房地產(chǎn)機構(gòu)監(jiān)控上海房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)均顯示，匯景天地最近成交幾套房源的單價確實僅為3萬元/平方米左右，其中，2月24日和3月26日分別成交的兩套房源單價均約在29000元/平方米，相比其前期類似房源成交價已是6折甩賣，成為第一個房價跌破3萬元/平方米的濱江豪宅。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對此價格表示十分驚訝，他認為上述成交房源位置相當不錯，成交單價卻甚至低于中環(huán)部分在售新房的水平，讓人匪夷所思。
記者在部分二手房交易網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，目前匯景天地部分二手房源的報價仍維持在4萬~5.5萬元/平方米之間。也就是說，接下來若持續(xù)有3萬元/平方米左右的房源成交，匯景天地二手房房東恐怕不得不面臨一二手房價倒掛的局面。
不過，有接近開發(fā)商的人士指出，匯景天地上述成交房源實際上是特殊情況。“聽說是老板賣給朋友的，所以價格才會這么低。否則，以這么誘人的價格出貨，怎么會到現(xiàn)在為止都沒有大批量成交？”
豪宅群起跌價 “肉搏戰(zhàn)”升級
值得一提的是，在匯景天地“超低折扣拋售”的消息還有待市場驗證之際，上海豪宅價格肉搏戰(zhàn)已拉開帷幕。
相比匯景天地降價“猶抱琵琶半遮面”，部分豪宅的降價行為則顯得干脆許多，而開發(fā)商的誠意也讓一些豪宅項目的成交量出現(xiàn)久違的回暖。
據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)，3月份豪宅價格出現(xiàn)全面性大跌后，成交量就快速回升到171套，創(chuàng)下了2011年1月調(diào)控以來的最高水平。
其中，徐匯世博濱江豪宅綠地海珀旭暉，盡管自2011年11月開盤就已在售價8.3萬元/平方米的基礎上打8折，但至今年2月份僅成交23套房源。無奈之下，3月份該樓盤在原先8折的基礎上再打7.5折，當月就獲得了59套房源成交的良好業(yè)績。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前房價相比開盤價已是6折銷售的海珀旭暉已成交107套房源。
與海珀旭暉緊鄰的濱江另一高端豪宅最近也加入降價行列。記者了解到，該樓盤近期一手房源的成交價格在4萬元/平方米左右，最低單價3.8萬元/平方米，而去年11月中旬之前，該項目房源的成交均價還基本都在5萬~8萬元/平方米徘徊。
此外，位于陸家嘴的世茂濱江花園，6號02室高區(qū)兩個相鄰樓層房源的成交價也從2010年的8萬元/平方米以上，跌至如今的5萬元/平方米，跌幅同樣高達40%。由招商萬科聯(lián)手打造的別墅項目佘山瓏原，也因6折起售的優(yōu)惠幅度于近期成交9套房源。
新一輪房價下行箭在弦上？
近期豪宅開發(fā)商的集體低頭折腰，無疑將原本由剛需盤打開的降價缺口進一步撕大。
中房信研究總監(jiān)薛建雄分析指出，導致豪宅價格下跌的主要原因是豪宅成交量的持續(xù)低迷。
數(shù)據(jù)顯示，上海豪宅成交量在2010年第四季度達到高峰的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量創(chuàng)下了2009年二季度以來的近十二個季度最低水平，僅成交285套。最低點是今年2月份的45套，其單月成交量也是近三年來的最低水平。
市場分析人士指出，近期低價去化豪宅房源的開發(fā)商，不少都是迫于銷售目標以及資金的壓力。
據(jù)中房信分析師付琦介紹，高端豪宅受調(diào)控影響特別大，去年整年，上海單價5萬元以上高端豪宅平均的銷售率只有26%，在資金鏈以及庫存雙雙受壓的背景下，降價是大勢所趨。
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔亦認為，豪宅需求在限購下的稀缺性較為明顯，故當前部分專營高端產(chǎn)品的房企在資金及去化等多方壓力下，會做出優(yōu)惠以價換量的決定。
此前，華麗家族證券部一位人士曾向記者坦言，公司的資金鏈確實比較緊張。且匯景天地項目開盤接近兩年，但住宅產(chǎn)品去化率僅為31%。業(yè)內(nèi)人士認為，此時若真選擇降價銷售，似乎也順理成章。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，開發(fā)商通過低價出售項目方式緩解企業(yè)轉(zhuǎn)型過程的陣痛，將成為整個房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中一個普遍現(xiàn)象。“低調(diào)降價出貨很有可能是華麗家族方面的"緩兵之計"，一方面可以暫時緩解資金鏈緊張的狀況，同時也可以避免因降價引發(fā)的老業(yè)主的不滿。”
薛建雄表示，房價大幅下跌的格局已經(jīng)從去年10月份的遠郊蔓延到現(xiàn)在的最核心地段豪宅，上海房價全面大幅下跌的局勢或已經(jīng)不可挽回。