若以房?jī)r(jià)收入比為主要參考，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫最大的城市，或許并不在京滬廣深等一線城市，不少二三線城市的泡沫相對(duì)可能更大，例如杭州。值得注意的是，二三線城市不少項(xiàng)目的房?jī)r(jià)正悄然猛降。
據(jù)本報(bào)記者最新獲悉，以杭州等城市為代表的二三線城市，3月上旬開始，掀起了一波猛烈的降價(jià)潮。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，3月上旬，全國(guó)樓盤降價(jià)排行榜前十名，杭州樓盤多達(dá)四個(gè)，降幅低至近6折。而西安住宅價(jià)格自2011年10月起已連續(xù)5個(gè)月保持下行狀態(tài)。
二三線城市樓盤大幅降價(jià)若能持續(xù)，將加速這些區(qū)域樓市泡沫的破滅。不過(guò)，大幅降價(jià)的項(xiàng)目所占比相對(duì)較小，真正意義上的全面下調(diào)尚待時(shí)日。
二線城市降價(jià)來(lái)勢(shì)兇猛
據(jù)CRIC研究中心最新全國(guó)樓市降價(jià)檢測(cè)信息顯示，經(jīng)過(guò)春節(jié)后短暫的觀望后，進(jìn)入3月份，各地樓市降價(jià)呈現(xiàn)縱深化發(fā)展趨勢(shì)，直降千元項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，更甚者下調(diào)萬(wàn)元。“由于存貨量高企，杭州大中小型房企紛紛降價(jià)銷售，吸引剛需和改善型客戶入市，日光盤不在少數(shù)。”中房信分析師介紹。
記者注意到，3月上旬，能夠進(jìn)入最新一期全國(guó)降價(jià)前十榜單的項(xiàng)目中，項(xiàng)目單價(jià)下調(diào)2000元是“最低標(biāo)準(zhǔn)”，有兩個(gè)項(xiàng)目直降萬(wàn)元。招商深圳雍景灣直降近萬(wàn)元，73折入市，惹來(lái)老業(yè)主圍攻售樓處；杭州濱江曙光之城直降1萬(wàn)，將先期精裝預(yù)計(jì)25000元/平方米，改成毛坯15000元/平方米起出售，3月初未開盤已預(yù)訂九成。
位于杭州機(jī)場(chǎng)路與德勝路交匯處的濱江曙光之城，是杭州城東新城區(qū)域的標(biāo)桿性樓盤，其入市時(shí)機(jī)和定價(jià)一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。早在2011年8月，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興就向本報(bào)記者透露，曙光之城一定會(huì)給出讓市場(chǎng)驚喜的方案。
雖然比預(yù)期延后了整整半年開盤，但售價(jià)確如戚金興所言。3月15日，濱江曙光之城推出第一批5、8、11號(hào)樓240多套房源，毛坯均價(jià)15060元/平方米，精裝均價(jià)19600元/平方米，一日售罄；18日，再度推出1、6、12、14號(hào)樓第二批320多套房源，依然日光。
較此前預(yù)期入市價(jià)格，曙光之城的入市銷售價(jià)格相當(dāng)于74折，這無(wú)疑是其“日光”的關(guān)鍵。但在杭州的這波降價(jià)潮中，曙光之城的力度還只能排在第三名。
力度超過(guò)濱江集團(tuán)的樓盤，與浙江市場(chǎng)的“大當(dāng)家”——綠城集團(tuán)相關(guān)。綠城財(cái)通中心(微博)以62折位列上半月降價(jià)榜首，屬于綠城中國(guó)代建項(xiàng)目，即由財(cái)通房地產(chǎn)負(fù)責(zé)投資，綠城負(fù)責(zé)承建等運(yùn)營(yíng)事宜。該項(xiàng)目屬于商住物業(yè)，位于杭州金沙湖板塊，以單價(jià)9800元入市，在板塊內(nèi)率先破萬(wàn)。
3月上旬全國(guó)降價(jià)排名第二的則是杭州的野風(fēng)啟城項(xiàng)目，推出團(tuán)購(gòu)價(jià)4860元/平方米，相當(dāng)于68折。另有世茂集團(tuán)和中海地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)的杭州錢塘帝景項(xiàng)目，以15000元/平方米起的價(jià)格推出，76折。
杭州多個(gè)標(biāo)桿樓盤的深度下調(diào)，正在悄然掀起二三線城市最為猛烈的一波降價(jià)潮。西安房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心最新數(shù)據(jù)披露，2月份，西安普通住宅成交均價(jià)6172元/平方米，環(huán)比下滑6.19%，同比下跌6.93%，西安住宅價(jià)格自去年10月起已連續(xù)5個(gè)月下行。
合理房?jī)r(jià)還很遙遠(yuǎn)？
據(jù)本報(bào)記者了解，杭州成為二三線城市房?jī)r(jià)破局的關(guān)鍵，有其背后邏輯。
過(guò)去幾年的樓市繁榮中，杭州孕育了包括綠城、濱江在內(nèi)的一大批上市房企，是2005年之后，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)新上市房企數(shù)量最多的城市。但杭州樓市的畸形也很明顯。房?jī)r(jià)與一線城市比肩，但人均收入存在明顯差距，房?jī)r(jià)收入比領(lǐng)先全國(guó)多數(shù)城市。
杭州樓市長(zhǎng)期借助于江浙民間“炒樓”資本推動(dòng)。也因此，近兩年以抑制投資投機(jī)為主的調(diào)控，使得杭州的降溫明顯快于其他許多城市，這一點(diǎn)在樓市存量指標(biāo)上表現(xiàn)突出。
截至3月21日上午，杭州市透明售房網(wǎng)顯示，全市商品住宅可售套數(shù)67186套，可售面積高達(dá)8648376平方米。其中，近幾年最為火爆的濱江區(qū)，目前可售商品房總量已超過(guò)5000套。在高存貨的壓力下，近期多個(gè)樓盤相繼降價(jià)，新開盤均價(jià)首次跌至2萬(wàn)元/平方米以下，個(gè)別樓盤甚至低至17000/平方米，而春節(jié)前濱江區(qū)新開樓盤均價(jià)全都在2萬(wàn)元/平方米以上。
杭州降價(jià)，能否成為二三線城市房?jī)r(jià)泡沫深度破滅的開始，進(jìn)而推動(dòng)更多城市的房?jī)r(jià)全面下調(diào)？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，部分城市房?jī)r(jià)降幅開始收窄。與上月相比，價(jià)格下降的城市減少3個(gè)，價(jià)格持平的城市減少1個(gè)，價(jià)格上漲的城市增加4個(gè)。價(jià)格環(huán)比上漲的城市有4個(gè)。值得注意的是溫州，溫州已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比價(jià)格指數(shù)最低，但環(huán)比降幅已連續(xù)兩月收窄。類似的情況在一線城市也有所抬頭。
在剛剛結(jié)束的上海春節(jié)房展會(huì)上，今年展會(huì)規(guī)模明顯縮小，開發(fā)商參與熱情不高，一線開發(fā)商集體缺席，本地參展樓盤僅十幾個(gè)，絕大多數(shù)為海外項(xiàng)目和外地項(xiàng)目。給看房者更為明顯的印象是，在眾多名目繁多的降價(jià)措施中，真正實(shí)降的項(xiàng)目并不多，大部分項(xiàng)目只是打著降價(jià)的噱頭，缺乏誠(chéng)意。
或許，杭州個(gè)別樓盤大降可以看做是二三線城市房?jī)r(jià)泡沫破局的開始，但離全面降價(jià)和房?jī)r(jià)整體回歸到合理水平，依然還有很大的距離。