經(jīng)過春節(jié)過后一段時(shí)間的漫長(zhǎng)等待，盡管2月份以后樓市終于出現(xiàn)了小幅回暖，但對(duì)于開發(fā)商庫(kù)存壓力的釋放只是杯水車薪。近來，部分開發(fā)商終于按捺不住焦急，開始頻頻出招，運(yùn)用各種銷售手段吸引購(gòu)房人群。幾年前就已出現(xiàn)的“分期首付”開始重現(xiàn)江湖，并在各地呈蔓延之勢(shì)。
據(jù)媒體報(bào)道，目前北京約有12個(gè)樓盤提供首付分期付款，其中不乏如萬科旗下的住總?cè)f科·金域華府、中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島、萬科藍(lán)山，以及2011年北京銷售金額第一的金茂府等知名項(xiàng)目。
是開發(fā)商促銷方式黔驢技窮，還是營(yíng)銷噱頭，只想渾個(gè)臉熟？業(yè)內(nèi)專家表示，“分期首付”的重現(xiàn)雖然起到了吸引眼球的作用，但對(duì)于能否緩解銷售困境，還有待商榷。
分期首付不占主流
連日來，北京、深圳、廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地不少樓盤相繼出現(xiàn)“一成首付”或“分期首付”等促銷方式。
北京珠江國(guó)際公館項(xiàng)目近日在相關(guān)網(wǎng)站上打出了參加團(tuán)購(gòu)即可享受首付分期，其余房款半年內(nèi)付清的宣傳標(biāo)語。
而此前，深圳羅湖區(qū)某項(xiàng)目也推出了三種優(yōu)惠措施，其中之一就是若選擇“一成首付”，則享受開發(fā)商墊付兩成，其中一成免費(fèi)的優(yōu)惠，實(shí)際相當(dāng)于打了8.8折，而另一成則需購(gòu)房者在年內(nèi)分三次無息還清。
同時(shí)早在今年1月，濟(jì)南樓市也已出現(xiàn)買房首付分期付款的優(yōu)惠措施，即首次置業(yè)的購(gòu)房者，首付只要付15%就能先買房，剩下的15%首付款在以后幾個(gè)月或是一年的時(shí)間內(nèi)付清即可。
一個(gè)看起來并不高明的促銷手段，且在過去幾年中效果并不理想，已有前車之鑒的情況下，為何重被開發(fā)商拾起？一位開發(fā)商告訴記者，之所以這些開發(fā)企業(yè)還愿意嘗試，是巨大的銷售壓力使然，“在目前市場(chǎng)低迷的情況下，即使是拉住了一小部分客戶也是值得的，總比一成不變來得實(shí)際”。
但亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向記者指出，“雖然目前采取分期首付的樓盤開始增加，但還不是樓市主流。此一措施也算不上黔驢技窮。不過對(duì)于開發(fā)商而言，在限購(gòu)并沒有放松的當(dāng)下，想盡辦法出貨、清庫(kù)存、穩(wěn)現(xiàn)金，最大限度提高銷量、回籠資金是當(dāng)務(wù)之急。”
遠(yuǎn)洋嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司研究總監(jiān)孟奇也對(duì)記者表示，“分期首付”這種促銷方式對(duì)于高端樓盤可能會(huì)有一些效果，但也不能解決根本問題，其只適用于一小部分客戶群。而且分期期限是半年到一年左右，這對(duì)于資金上不充裕的購(gòu)房者來說還是壓力很大，因此噱頭的成分居多。
郭毅表示，此舉在限購(gòu)局面下能否緩解銷售困境還是未知，但開發(fā)商卻承接了更大的資金風(fēng)險(xiǎn)。而購(gòu)房者若不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)齊首付款，不但要承擔(dān)違約責(zé)任，房屋也可能被收回。
近日，北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，其一些項(xiàng)目從去年底執(zhí)行的分期首付是應(yīng)部分客戶要求，但由于有此需求的客戶數(shù)量較小，執(zhí)行一段時(shí)間后對(duì)銷售促進(jìn)作用一般，目前已經(jīng)取消。
價(jià)格促銷暗藏隱患
那么除此之外，開發(fā)商要緩解銷售困境，是不是只有在促銷環(huán)節(jié)才能尋求突破點(diǎn)？對(duì)此，郭毅表示，通過不同階段推出差異化的產(chǎn)品能夠覆蓋更多不同需求的客戶群，尋求融資機(jī)會(huì)，減少拿地、嚴(yán)控開工都是開發(fā)商能夠嘗試的營(yíng)銷手段，但實(shí)現(xiàn)銷售最根本的還是要靠?jī)r(jià)格杠桿來促進(jìn)。
在開發(fā)商層出不窮的促銷手段中，日前，河北崇禮樓盤驚現(xiàn)保漲協(xié)議，聲稱三年保漲30%。而與購(gòu)房者簽保漲協(xié)議的是張家口地鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在崇禮開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目：湯I(xiàn)NN的以30~80平方米面積區(qū)間為主的溫泉酒店式公寓和玫瑰郡的600套英倫山地別墅。
據(jù)了解，開發(fā)商承諾，自推出此項(xiàng)協(xié)議后，購(gòu)買湯I(xiàn)NN（玫瑰郡）的業(yè)主，在其所購(gòu)房屋自簽訂合同之日起滿三年，升值額達(dá)不到該戶房屋總額30%的，差價(jià)由開發(fā)商給予現(xiàn)金補(bǔ)償。并簽署“承諾協(xié)議”，將本協(xié)議作為購(gòu)房合同的一部分。
同時(shí)，各地不少房地產(chǎn)商還使出了“補(bǔ)差價(jià)”的手段。去年11月初，位于上海嘉定南翔的新城公館推出100套特價(jià)精裝修房源，均價(jià)2萬元/平方米，較前期下降逾20%。對(duì)于前期以原價(jià)購(gòu)房的業(yè)主，售樓處一律補(bǔ)予差價(jià)；而每一個(gè)購(gòu)買特價(jià)房的客戶，都會(huì)簽訂保值協(xié)議，保證在交房前3個(gè)月，如果有任何一個(gè)房源售價(jià)低于此次特價(jià)的，將一律按最低售價(jià)補(bǔ)償差價(jià)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年11月中旬少數(shù)城市“降價(jià)補(bǔ)償潮”初現(xiàn)至今，已經(jīng)有包括上海、深圳、南京、蘇州、杭州、青島、成都等10余個(gè)大中城市的20余樓盤先后將“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”或“原價(jià)回購(gòu)”承諾與低價(jià)銷售綁定，甚至個(gè)別城市在售項(xiàng)目還推出降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的“升級(jí)版”，不僅著力于項(xiàng)目保值，還承諾未來一定的升值空間。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼花繚亂的促銷信息中，類似于保漲、降價(jià)補(bǔ)差、無理由退房是目前最吸引眼球，也是相對(duì)效果較好的方法，這種促銷方法在給購(gòu)房者吃下定心丸的同時(shí)，也給開發(fā)商自己帶來不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商沒有能力去抵御這種風(fēng)險(xiǎn)，那么當(dāng)時(shí)的承諾就無法實(shí)現(xiàn)，對(duì)于購(gòu)房者來說也是一種隱患。