作為過去兩年中開發(fā)商資金鏈重要的一環(huán)，房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險集中顯現(xiàn)。據(jù)多家機構(gòu)調(diào)研統(tǒng)計顯示，目前房地產(chǎn)信托存量7000億，其中超過2000億在今年內(nèi)到期。
樓市持續(xù)下滑的銷售，使得這些信托兌付出現(xiàn)危機。為了止損，一些信托公司選擇提前終止，清盤。一些信托項目最終將不得不違約。
兌付高峰將在今年三季度出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計，在此之前的二季度，兌付壓力將倒逼房企進(jìn)行降價促銷，其中以一二線城市為主。
剛性兌付或致違約出現(xiàn)
天津信托1月30日發(fā)布的公告顯示，其2009年11月發(fā)行的正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計劃，于2012年2月10日提前終止。無獨有偶，近日中融信托公告，將原定在2012年4月28日到期的“中融-華夏孔雀城集合資金信托計劃”，在2012年2月8日提前終止。
這些提前終止的信托意在止損，但這恰恰暴露出房地產(chǎn)信托的危機。“由于房地產(chǎn)項目銷售放緩，信托到期還款風(fēng)險較大。”中金公司研究員白宏煒預(yù)計，今年到期房地產(chǎn)信托規(guī)模2234億，總還款額約2500億，2013年預(yù)計到期信托規(guī)模2816億，總還款額約3100億。
多家房企過去兩年通過信托融資。國泰君安證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科A等30家A股地產(chǎn)上市公司目前共發(fā)行有118個信托項目、金額達(dá)630億元。
國泰君安證券統(tǒng)計，信托累計發(fā)行規(guī)模最大的是萬科A，達(dá)到90億元。而今年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)44億元、萬科A為43億元、金地集團(tuán)24億元。
在H股上市房企中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有40億信托將于2012年到期，綠城有10億今年內(nèi)到期，雅居樂26億信托于2012年11月到期，世茂房地產(chǎn)有9.9億于2012年3月到期，其他如融創(chuàng)中國、恒盛地產(chǎn)等中小開發(fā)商也有多筆信托于今年內(nèi)到期。上述公司信托融資占有息負(fù)債均在10%以上。
“這種到期兌付是剛性的。”中國信托業(yè)協(xié)會有關(guān)人士對記者表示，信托融資與銀行貸款的一個重要區(qū)別是，信托的滾動融資能力比銀行貸款更差，在極端情況下，銀行仍可以通過向借款企業(yè)別的項目發(fā)放貸款的方式，變相緩解借款人的存量貸款支付壓力，而信托在市場融資環(huán)境不好和內(nèi)部流動性枯竭的情況下，很容易出現(xiàn)斷裂，產(chǎn)生違約風(fēng)險。白宏煒預(yù)計10%~15%的信托項目可能在今年出現(xiàn)違約風(fēng)險。
中小房企資金斷裂之憂
“系統(tǒng)性的風(fēng)險不可能出現(xiàn)，但是單個上市公司或者是單個項目有出現(xiàn)風(fēng)險的可能性。”用益信托工作室分析師李旸表示。
經(jīng)統(tǒng)計目前信托項目發(fā)現(xiàn)，分資質(zhì)來看，一級資質(zhì)開發(fā)商多使用權(quán)益投資及貸款等方式的信托，等價于高息貸款，且自身由于項目多，融資渠道廣，資金可以周轉(zhuǎn)騰挪，風(fēng)險相對有限。三級以下資質(zhì)開發(fā)商多為項目公司，信托介入較早，以股權(quán)融資為主，違約風(fēng)險較高。以萬科為例，市場中以萬科項目為標(biāo)的的信托產(chǎn)品，多是投向旗下多個項目，而非單個項目；根
據(jù)萬科中報，僅2011年上半年，萬科通過信托融資65億元，加權(quán)平均利率為11.4%，低于當(dāng)期行業(yè)平均水平。
上市公司中，小型地產(chǎn)公司明顯風(fēng)險更大。中金公司根據(jù)匯總的上市公司信托融資公告數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，無論是從信托融資總規(guī)模，還是從信托規(guī)模占凈資產(chǎn)比例等指標(biāo)看，小地產(chǎn)公司如陽光城、浙江廣廈、南國置業(yè)等，面臨更大的到期風(fēng)險，其次是區(qū)域中做周轉(zhuǎn)的中小型公司如榮盛發(fā)展、福星股份。
綜合來看，三線城市、單項目、低資質(zhì)的小地產(chǎn)公司，信托違約風(fēng)險大于二線、多項目的地產(chǎn)公司，區(qū)域龍頭風(fēng)險大于全國布局的龍頭。
以泛海建設(shè)為例，其公告顯示，公司的信托融資規(guī)模達(dá)到25.56億元，其中將于2012年6月底之前到期的高達(dá)20.89億元。截至2011年9月末，泛海的賬面貨幣資金僅為15億元，不足以覆蓋即將到期的信托融資，且考慮到除信托借款以外，公司仍有部分其他短期債務(wù)待償還，未來面臨的周轉(zhuǎn)壓力較大。
李旸認(rèn)為，房地產(chǎn)信托到期涉及到的不僅僅是房地產(chǎn)公司的利益，信托公司面臨的壓力更大，一旦風(fēng)險暴露，問題不能解決，信托公司將可能停業(yè)整頓。因此，信托公司將協(xié)助房地產(chǎn)公司渡過難關(guān)。白宏煒也認(rèn)為，開發(fā)商、信托公司共渡難關(guān)，信托展期將風(fēng)險延遲至2013
年釋放。
倒逼房價在二季度調(diào)整
上述信托業(yè)人士告訴記者，一般的信托項目均以房產(chǎn)銷售收入作為第一還款來源，同時建立回款保證金制度，一般回款保證金要占銷售收入的6
成，因此，到期前一到兩個季度，開發(fā)商會調(diào)低價格，盡量加快回款，保證信托資金償付。
國泰君安證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托2012年三季度到期規(guī)模為716億元，7月為今年年度高峰，將會達(dá)到504億元。
中金公司也認(rèn)為，今年2500億還款主要集中在3季度，月均還款將達(dá)到360億，且其中6成是布局在一二線城市，具備一二級資質(zhì)的大中型開發(fā)商。
這意味著從二季度開始，開發(fā)商將加快銷售，回籠資金，一二線城市房價面臨調(diào)整壓力。在此基礎(chǔ)上，白宏煒判斷，一二線城市房價將下跌10%~15%。
大型房企在一線和熱點二線城市的降價已經(jīng)悄然開始，繼保利地產(chǎn)將喜春行動延至3月份之后，招商、龍湖、中海、萬科、金地等也啟動大規(guī)模降級促銷。
在深圳，招商地產(chǎn)旗下果嶺、半山海景·蘭溪谷、觀園及雍景灣四盤在售，目前半山海景·蘭溪谷、招商觀園和招商雍景灣均有劃出十到二十套房源作為優(yōu)惠特價房；在北京、龍湖、金地在大興推出特價房，單價低至11000元/平方米。
在重慶，招商地產(chǎn)也以降價為噱頭進(jìn)行營銷，推出新項目，并暗示萬科、龍湖跟進(jìn)。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，3月份將是一個好的推盤時期，公司會加緊周轉(zhuǎn)，盡快出貨。