“樓跑跑”事件使本已低迷的長沙房地產市場雪上加霜。近日，《每日經濟新聞》記者赴長沙實地調查發現，截至目前，至少有8個樓盤涉及開發商“跑路”事件。
據當地業主反映，在開發、預售等環節中，違規或尚無法規可循的案例頻頻發生，暴露出地方相關部門的監管不力。
相比2008年，2009年的長沙樓市成交量幾乎翻番，并持續到2010年，引得眾多本無行業經驗的中小開發商蜂擁進入樓市。隨之而來的調控政策卻把它們逼到了高息借貸的“死角”。而民間借貸月息為5%~10%，高出銀行7倍有余。
中小開發商被傳“跑路”
2月18日，長沙麓山里佳園業主黃旭（化名）向《每日經濟新聞》記者講述了他的遭遇。
2011年6月，黃旭買下了麓山里佳園的一棟房子，并交了約15萬元首付款。去年8月份他發現，簽下的房子已經劃歸他人名下。
公開資料顯示，麓山里佳園系長沙學士房地產開發有限公司（以下簡稱學士地產）開發的住宅小區。據《每日經濟新聞》記者了解，學士地產的法人代表為劉忠建，但該樓盤卻是劉忠建委托學士地產總經理朱雙文作為代表進行開發建設的，朱也因此被視為該樓盤的實際開發商。
黃旭表示，與他有類似遭遇的大有人在，該樓盤另一位的業主甚至遭遇了“一房兩賣”。在交納了29.8萬元的首付款之后，去年11月份，該業主在房管局查到的網簽信息卻顯示，業主不是他，該處房產早已賣給了他人。《每日經濟新聞》記者了解到，僅麓山里佳園就有100多位業主簽下的房子被劉忠建收歸名下，何時入住尚不得而知。
當地知情人士透露，今年2月初，距離麓山里佳園交樓時間已經過去兩個多月，朱雙文卻不見蹤影。有人說他“卷款潛逃”，但來自其本人對當地媒體透露的信息，稱正在北京融資。
黃旭說，1月3日，他還與前述另一位業主一起見過朱雙文。當時，朱雙文給他們開具了“承諾書”。記者在該“承諾書”上看到，朱雙文承諾于1月18日前退還首付款。但截至目前，首付款并未退還。黃旭說，他多次試圖聯系朱雙文，對方電話一直無人接聽。
朱雙文旗下的另一樓盤江濱佳園也在不久前被曝開發商卷走維修基金，項目曾停工。最新消息是，由于相關部門介入，該樓盤已恢復動工。
《每日經濟新聞》記者多次撥打朱雙文的電話，一直無人接聽。
據記者了解到的情況，自2011年年中以來，除上述兩處樓盤外，涉嫌開發商“跑路”的樓盤至少包括位于長沙市岳麓區、長沙縣等區域的8個樓盤，無一不是當地中小型開發商所開發。
行業監管曝諸多漏洞
“樓跑跑”事件攪亂了長沙房地產市場，《每日經濟新聞》記者聯系當地一些開發商，對方卻緘默以對。
長沙市房地產開發協會副秘書長歐陽學海認為，“跑路”的說法不恰當。在他看來，很多開發商都是遭遇了暫時的資金困難，外出融資，“還有幾個億的項目放在長沙，怎么可能說跑就跑了”。
此外，記者發現，開發商在預售環節出現的問題暴露出相關部門的監管不力。
黃旭提供的材料顯示，在其交納首付款時，開發商只出具了一些收據和所謂的“房號確認書”，連發票和合同書都沒有，因此在其發現自己的房子已歸別人名下之時，他拿不出相關證明材料。
對此，記者多次致電長沙市住建委副主任胡漢青，對方回復“不好意思，我在外面開會”，并未作出解釋。
地產專家韓世同認為，上述事件暴露出當地相關部門對銷售合同的管理不到位，還未形成一套成熟有效的管理機制，這在內地二三線城市較為常見。他還指出，業主的遭遇，或許并非開發商有意為之，由于這些中小開發商本來就沒有足夠的房地產開發經驗，未能按照相關規定履行程序。
這一說法得到了湖南中原董事總經理胡治剛的證實。胡冶剛稱，目前在長沙的房地產開發企業中，中小開發商占了20%~30%，多數沒有開發經驗，這些企業涌入房地產行業也造成一些難以預料的問題。
資料表明，2002年12月19日，長沙市建設委員會（現為長沙市住房和城鄉建設委員會）發布了《長沙市房地產開發企業資質管理辦法》的通知，按照規定，最低一級資質（四級資質）要求新注冊開發企業的注冊資本，設市城市不低于400萬元，縣鎮不低于200萬元；從事房地產開發經營1年以上，且已竣工的建筑工程質量合格率達100%。但隨著當地房地產市場的發展，近些年，這一辦法未作調整。
“誰有錢誰就有機會開發”，韓世同認為，開發門檻不高是由來已久的問題，一些地方政府出于“賣地”的考慮，一旦企業獲得地塊，對其開發資質的監管便很難到位。
樓市短暫“狂歡”
據長沙市房地產開發協會副秘書長歐陽學海透露的數據，目前，在長沙當地注冊（包括外地企業在長沙注冊的子公司）的房地產開發企業已近1700家。在此次“跑路”事件中，大型房企基本上未有涉及，中小型開發商則充當了“主角”。
《每日經濟新聞》記者在當地各方知情人士處獲得的信息是，這些涉嫌“跑路”的開發商中，多數以前是做建筑行業出身，對于房地產開發則經驗闕如。
2009年，對于經歷過2008年金融風暴后的中國房地產行業，正是“卷土重來”的大好時機，長沙也不例外。
據中原（湖南）房地產代理有限公司（以下簡稱湖南中原）提供的數據，2009年，長沙整體成交市場異常活躍，全年商品房成交量達1097.8萬平方米，同比上年增幅達93.22%；其中純商品住宅成交量更是較2008年增長109.76%，達1018.15萬平方米。
這一趨勢持續到2010年。據上述機構統計，2010年全市商品房累計銷售1363.29萬平方米，同比增幅超20%。
就在2010年，一直緩慢爬升的銷售價格也得到了較大釋放。湖南中原統計顯示，當年新建商品住宅銷售均價較2009年的漲幅達到了17.5%。
胡治剛表示，2010年開始，長沙樓市開始“熱起來”，正是在這樣的背景下，一些本無開發經驗的企業和老板開始嗅到房地產行業的良好
“錢景”，并通過各種方式融資擠入這個行業。
未曾料想，自去年9月份開始，長沙樓市“風云突變”，成交量開始急劇下降。胡治剛稱，去年的成交量相比2010年幾乎下降了一半。
這一市場變化令開發商措手不及，這些小樓盤的開發商由于缺乏經驗，未能及時在營銷策略上作出調整，導致回款不及時，資金鏈斷裂，不得不“逃債”或外出融資。
高息借貸引發危局
長沙的限購政策曾被業內解讀為“最溫柔限購”，胡治剛認為，最要命的是限貸，目前雖然購買二手房不受限制，但銀行已經不向二手房提供按揭貸款，而目前長沙80%的家庭都是靠按揭貸款來買房。
長沙當地一家小額貸款公司的老板對《每日經濟新聞》記者表示，由于信貸收緊，開發商向當地銀行申請的大額貸款根本無法辦理，如此一來，只能通過民間借貸。
記者詢問了兩家當地可提供大額民間貸款的公司，一家公司表示，“這段時間跑的（開發商）太多，風險太大，今年都不敢做了”，另一家則稱，可提供民間貸款，但需等值抵押物，如土地、房產等。
據透露，民間借貸的利息高得驚人，月息至少5%，多則高達10%甚至更高，而當地銀行貸款的月息只有0.7%，這就是說，通過民間借貸融到的資金需要償還高于銀行7倍左右的利息。
民間融資的到期期限通常只有1年，就房地產開發來說，1年時間幾乎無法達到預售的條件，在樓盤還未銷售時就要面對高額貸款到期的壓力。
朱雙文的情況大抵如此。根據前述遭遇“一房兩賣”業主透露的信息，由于資金困難，朱雙文將麓山里佳園的數十套房子抵押給朋友，借此融資，但最終因為還不上借款，這位業主簽下的房子也被收歸“朋友”名下。不過，上述信息未得到朱雙文本人證實。
為了騰挪資金，當地開發商也使盡渾身解數。據了解，由于借貸需要抵押，很多開發商拆東墻補西墻，在開發一處樓盤的同時買了另一塊地，作為抵押物。
前述小額貸款公司的老板透露，目前當地很多開發商都跑去北京融資，但成功籌集到資金的并不多。