截至1月30日，鏈家地產市場研究部統計顯示，北京成交4435套的新建住宅中，在去除3300套左右的保障房成交量之后，實際商品住宅成交量僅在1300套左右，環比降幅高達75%。
1月，北京入市4個項目，供應量506套，僅成交25套，當期簽約率僅為4.9%，創出2010年以來最低。
“從施工和新開工面積上看，2012年的供應量會出現明顯增長，持續低迷的市場狀態下”，鏈家地產市場研究報告預測，“上半年的庫存量有可能超過15萬套”。
主城區新房成交量回落
鏈家數據顯示，2012年1月，北京城區成交占比整體成交量的比重環比下降7%；與此同時，成交均價也環比回落了25%。
“城區價格環比降幅較大的原因在于”，2月1日，鏈家地產市場研究部馮聯聯對《證券日報》記者表示，“1月單月城區住宅成交占比整體成交量的比例較小”，而均價在3萬以上的項目成交也有限。從較長期間來看，城區商品住宅的價格仍是處于持平狀態。
事實上，北京住房和城鄉建設委員會網站顯示，于去年12月7日獲得預售許可的的保利望京苑項目，已簽約成交均價為43750元/平米。而該項目去年8月開盤后的成交均價則為39102元/平米，漲幅高達11.89%。
近期，有媒體報道稱今年北京中心城區的土地供應將主要以挖掘存量用地為主。“市規劃委相關負責人表示，五環以內可改造的存量住宅用地，將主要用于建造公租房。”據該篇報道稱，按照北京市城市總體規劃，中心城區不主張大規模的建設商品住宅，可改造的用地將主要用于建設綠地、公共設施以及公租房。
就此消息，有觀點認為主城區商品住宅用地將愈加稀缺。因此，五環內住宅高端化趨勢將加劇。那么，未來城區房價是否會出現大幅上揚情形？
“從目前成交數據看，并無此種趨勢”，鏈家地產馮聯聯對《證券日報》記者表示。在其看來，一方面上述政策的執行與實施程度尚有待觀察；另一方面，目前庫存壓力較大，未來一段時間內，城區房價仍將趨于穩定。
截至1月30日，京城商品住宅成交均價為18229元/平米，價格環比回落21.3%。
上半年庫存或突破15萬套
北京1月份新入市的4個項目中，除去燕西華府家園之外，全部處于京郊地區。其中，僅有北街家園項目簽約成交25套，整體的去化率還不到5%。另外，北街家園擬售價位為16500元，成交均價則僅為10896元，差價率達到34%。
“從成交結構上來看，2012年年初，郊區和中低端以及小戶型項目的成交占比擴大”，鏈家地產張月認為，在買方市場形成后，郊區和中低端項目降價的范圍進一步擴大。
以華業東方玫瑰項目為例，這個在通州率先掀起促銷降價的項目，因業主的維權而一度鬧得沸沸揚揚。2011年11月25日，該項目再度獲得預售許可。截至2月1日，北京住房和城鄉建設委員會網站顯示，該項目成交45套，成交均價僅為13196元/平米，較之當初引起業主不滿的16000元/平米的均價，再度回落了近兩成！
彼時，華業地產在通州分別以總價21.9億元、23.25億元拿下規劃建筑面積25.1萬平米、26.42萬平米的多功能用地，總計5個地塊。如今，以華業在通州每平米樓面價近8800元/平米的土地成本，再加上建安和運營費用，以華業東方玫瑰每平米的13000元/平米的售價來看，公司從中所獲利潤可謂有限。
即便如此，華業東方玫瑰項目的去化率依舊不夠理想。北京住房和城鄉建設委員會網站顯示，東方玫瑰家園住宅樓批準銷售套數為265套，以如今簽約成交的45套來看，項目去化率不到17%。
通州項目最早開始、并且已經經過幾輪價格下調，漸漸出現像華業東方玫瑰這樣售價逐漸逼近成本價格的項目。這是否標志著該地區的房價已經逐漸見底？
“事實上，從去年起京郊項目銷售與成本比就開始逐步趨小”，鏈家地產馮聯聯表示，“如龍湖時代天街項目成本已經占比銷售價格的75%乃至以上”。但是，在巨大的庫存壓力下，京郊的房價仍有下行的空間。“開發商的利潤空間將進一步遭到擠壓”，鏈家地產市場研究部馮聯聯表示，未來該地區的降價區間大約在5%-10%左右。
隨著后期入市項目增多，北京庫存量還將持續上漲，鏈家地產市場研究部認為，一季度的消化周期可能達到30個月。“從施工和新開工面積上看，2012年的供應量會出現明顯增長，持續低迷的市場狀態下，上半年的庫存量有可能超過15萬套。”