雖然春節(jié)假期一向都是樓市銷售的淡季，但2012年慘淡的春節(jié)樓市似乎與以往不同。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的報告顯示，截至2011年12月底，國內(nèi)10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米，與上年同期相比，新增1690萬平方米庫存量，增長約39.22%，環(huán)比（較上月）新增4.05%。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，2012年初，新建商品住宅市場成交低迷，庫存消化難度加大，開發(fā)商在推盤頻率和新盤定價上會趨于保守，“以價換量”的程度比去年年底加深。
杭州庫存接近翻倍
截至2011年12月底，在易居選取的10個典型城市樣本中，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)3084萬平方米，比上年同期增長約46%。其中，上海新建商品住宅庫存973萬平方米，同比增長51.99%。
在二線城市中，杭州的庫存量達(dá)到343萬平方米，同比增幅高達(dá)92.5%，居典型東部二線城市增幅之首。
報告顯示，截至2011年12月底，青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州6個典型二線城市新建商品住宅庫存總量為2914萬平方米，比上年同期增長32.75%，新建商品住宅存量從去年3月份以來已連續(xù)9個月大幅增長。
對于新建商品住宅存量不斷增加的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭分析，一是受資金鏈趨緊的影響，開發(fā)商加大商品住宅的新增供應(yīng)量；二是受2011年限購、限貸等調(diào)控政策影響，投資投機需求被有效打壓，而對于部分自住需求來說，仍處于觀望中。
楊紅旭認(rèn)為，盡管在持續(xù)的調(diào)控政策下，樓市長期處于低迷期，一些開發(fā)商市場信心不足，對某些項目推遲開工，但是整體上看，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來1年多的時間，商品房供應(yīng)量仍會保持較大規(guī)模。
“庫存消化周期延長”
面對日益嚴(yán)峻的庫存挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“去庫存化”速度也在隨之加快。
以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，自1月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節(jié)假期之前已經(jīng)回到12萬套以下。1月17日存量118808套，與2011年11月初即第45周時的存量持平。
不過，在庫存數(shù)量減少的同時，存量住房數(shù)量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現(xiàn)了大幅度的增長。
“排除1月份假期因素，目前，存量銷售周期達(dá)到261周。比2011年第45周增長了111周，相當(dāng)于消化速度減慢了74%。同時，與其他一線城市60周左右的消化周期比，明顯處于高位。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張月說。
“相比較于庫存本身，庫存消化能力更能反映市場的真實銷售狀態(tài)。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著庫存消化周期的延長，開發(fā)商的銷售壓力持續(xù)增大，在售樓盤可能會以特價促銷的營銷策略來快速去庫存，加快回籠資金，同時降低后期入市項目的銷售壓力。這種狀態(tài)會在一季度持續(xù)，并有可能引發(fā)今年的第一輪降價潮。
張月也預(yù)計，2012年初，新建商品住宅市場老項目折價促銷的同時，新項目入市價格也會保持相對低位。預(yù)計到傳統(tǒng)的春季銷售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放，價格會出現(xiàn)平穩(wěn)下調(diào)的局面。
房地產(chǎn)貸款增速急跌
開發(fā)商所面臨的壓力顯然不只是新房庫存量高企。
中國人民銀行30日發(fā)布的《2011年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》指出，2011年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額的同比增速大幅回落了13.5個百分點，且全年增量占同期各項貸款增量的比例，亦比上年低9.4個百分點。
數(shù)據(jù)顯示，2011年12月末，中國主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)10.73萬億元，同比增長13.9%，增速比上年末回落13.5個百分點；全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點。
數(shù)據(jù)同時顯示，2011年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7680億元，同比下降7.9%；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比上年末低5.9個百分點。
楊紅旭預(yù)計，“資金問題比較突出的開發(fā)企業(yè)不得不大力推盤，以期快速回籠資金，因此，預(yù)計2012年上半年供應(yīng)量還將進(jìn)一步加大；限購政策的延續(xù)將進(jìn)一步擠壓投資投機性需求，剛性需求入市也將更加理性，預(yù)計上半年成交量將繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。綜合上述兩方面因素看，2012年上半年商品住宅的存銷比還將進(jìn)一步升高。”