2012年的到來(lái)為樓市的發(fā)展開啟了新的大幕，而下行的樓市何時(shí)能夠觸底牽動(dòng)著千千萬(wàn)萬(wàn)人的心。盡管在專業(yè)人士的眼中，市場(chǎng)底部往往在經(jīng)過(guò)以后才能發(fā)現(xiàn)，并不能被輕易預(yù)測(cè)，但是總結(jié)歷史的經(jīng)驗(yàn)，人們還是可以發(fā)現(xiàn)一些底部接近時(shí)的“蛛絲馬跡”。通過(guò)對(duì)這些信息的掌握，我們或多或少可以把握到一些市場(chǎng)的走勢(shì)。
以下選取的幾大標(biāo)志，是我們?cè)趶V泛采訪市場(chǎng)人士以及對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行梳理之后作出的總結(jié)，并希望以此作為觀察市場(chǎng)的一個(gè)窗口。可以說(shuō)，這些指標(biāo)的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)醞釀著變局。文中的“表現(xiàn)指數(shù)”是指當(dāng)前市場(chǎng)符合底部標(biāo)志的程度，最高為五星，其達(dá)到的指數(shù)越高，市場(chǎng)發(fā)生變局的可能性也就越大。當(dāng)然，文中的指標(biāo)并不構(gòu)成操作建議，我們希望當(dāng)讀者面對(duì)這些情況時(shí)，能夠結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)得出各自的判斷。
底部標(biāo)志一：城市中心房?jī)r(jià)下跌
表現(xiàn)指數(shù)：★☆☆☆☆
地段是房地產(chǎn)價(jià)值的核心因素之一，在樓市下跌的過(guò)程當(dāng)中，房?jī)r(jià)的調(diào)整也往往呈現(xiàn)出由外到內(nèi)、由郊區(qū)到城市中心的逐步遞進(jìn)式的過(guò)程。城市中心區(qū)由于土地資源稀缺、供應(yīng)量不足以及購(gòu)房人群關(guān)注等因素，價(jià)格向來(lái)堅(jiān)挺。在樓市調(diào)整的軌跡中，市中心區(qū)的房?jī)r(jià)是反應(yīng)最遲鈍的，往往要等到郊區(qū)樓價(jià)下降了一段時(shí)間、下降了一定幅度之后才會(huì)有所表現(xiàn)。而當(dāng)市中心區(qū)樓價(jià)也開始下跌時(shí)，證明樓市已經(jīng)進(jìn)入深度下調(diào)的階段。
當(dāng)前，北京的房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，但多表現(xiàn)為郊區(qū)樓盤的價(jià)格下調(diào)，如通州、大興、房山等區(qū)域已初現(xiàn)降價(jià)潮。而城市中心如四環(huán)以內(nèi)區(qū)域樓價(jià)相對(duì)還比較堅(jiān)挺。一方面，開發(fā)商認(rèn)為中心區(qū)的供應(yīng)量始終有限，各盤的定位都比較高端，因此底氣較足。另一方面，中心區(qū)的項(xiàng)目或具有名校資源、或具有商業(yè)成熟優(yōu)勢(shì)，這些都是眾多郊區(qū)盤所無(wú)法比擬的，因此目前中心區(qū)各樓盤的報(bào)價(jià)都不低，開發(fā)商仍有堅(jiān)挺的勇氣。只有少數(shù)尾盤現(xiàn)房項(xiàng)目為了清貨讓出一定折扣，可選單位很少，因此僅從這一標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有表現(xiàn)出底部來(lái)臨的征兆，僅能給出一星的表現(xiàn)指數(shù)。
底部標(biāo)志二：大投資客抄底樓市
表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆
在北京樓市中，具備專業(yè)投資眼光與雄厚資金實(shí)力的大投資客是絕對(duì)不能忽視的一股力量。因?yàn)殚L(zhǎng)期浸潤(rùn)在市場(chǎng)一線進(jìn)行真金白銀的操作，他們對(duì)政策以及市場(chǎng)的嗅覺(jué)遠(yuǎn)非常人能及，往往能抓住最佳的入場(chǎng)時(shí)機(jī)抄底。雖然從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大投資客也有抄錯(cuò)底的時(shí)候，但是一般而言，如果是大投資客、國(guó)際基金或者是具有豐厚抄底經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)出現(xiàn)了異動(dòng)，則是非常值得關(guān)注的出現(xiàn)樓市底部的標(biāo)志之一。
而在目前的樓市，隨著整體的價(jià)格下調(diào)日漸深入，確實(shí)有一些國(guó)際資金已經(jīng)開始為抄底樓市做準(zhǔn)備。據(jù)報(bào)道，索羅斯基金管理香港公司準(zhǔn)備構(gòu)建一只房地產(chǎn)投資基金，向中國(guó)內(nèi)地高端樓盤投資，而這一基金可能被中國(guó)開發(fā)商用作房地產(chǎn)項(xiàng)目融資途徑之一。還有報(bào)道稱，管理著一只規(guī)模達(dá)948億美元房地產(chǎn)基金的投資公司BRE
Global
Investors目前正考慮對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行四年來(lái)的第一筆投資。此外，亦莊等地一些降價(jià)幅度較大的樓盤，也相繼出現(xiàn)大手筆的抄底買入。從這些情況來(lái)看，大機(jī)構(gòu)與大投資客的抄底行為已經(jīng)開始零星出現(xiàn)，但是在多久的未來(lái)能夠形成氣候尚未可知，因此可以給出兩星的表現(xiàn)指數(shù)。
底部標(biāo)志三：業(yè)主降價(jià)維權(quán)增多
表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆
許多人對(duì)2008年樓市降價(jià)時(shí)的業(yè)主維權(quán)記憶猶新。當(dāng)時(shí)由于房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)，許多已購(gòu)房的業(yè)主不甘心尚未到手的房子出現(xiàn)大幅度貶值，紛紛包圍售樓處、打出標(biāo)語(yǔ)要求退房。而在之后不到半年的時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)開始反彈甚至出現(xiàn)快速上漲。由此，有業(yè)內(nèi)人士將“業(yè)主降價(jià)維權(quán)現(xiàn)象”的增多也視為樓市見(jiàn)底的標(biāo)志之一。
就北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，從去年上半年開始，隨著郊區(qū)房?jī)r(jià)的下調(diào)，業(yè)主維權(quán)的事件就在多個(gè)項(xiàng)目發(fā)生，京貿(mào)國(guó)際城、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目的銷售由此也受到不小影響。此后，隨著降價(jià)潮的蔓延，房山、大興等地的多個(gè)樓盤也相繼出現(xiàn)了業(yè)主維權(quán)。而與此相對(duì)，開發(fā)商為了解決維權(quán)的問(wèn)題，可謂使出了渾身解數(shù)。退房、承諾補(bǔ)差價(jià)、換房……種種措施暫時(shí)平息了事態(tài)，但是隨著樓市進(jìn)入深度調(diào)整，后續(xù)是否還會(huì)上演類似的情況確實(shí)存在疑問(wèn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主降價(jià)維權(quán)現(xiàn)象本身是否合理存在爭(zhēng)議，但是降價(jià)維權(quán)的增多，一定程度上反映了業(yè)主心理壓力的增大以及價(jià)格下跌過(guò)程中的阻力，這是政府制定政策時(shí)會(huì)考慮的因素，所以有一定參考價(jià)值。
底部標(biāo)志四：開發(fā)商抄底土地市場(chǎng)
表現(xiàn)指數(shù)：★★★☆☆
實(shí)力開發(fā)商抄底土地市場(chǎng)同時(shí)意味著他們對(duì)后市的看好，因此這同樣可能成為市場(chǎng)底部筑成的標(biāo)志之一。從全國(guó)范圍來(lái)看，近一年來(lái)雖然全國(guó)房企紛紛減緩拿地步伐，但隨著土地交易的冷淡以及地價(jià)的回歸，部分大型企業(yè)再次邁出了拿地的步伐。
以北京為例，2011年12月12日-18日短短一周時(shí)間內(nèi)，就有4宗經(jīng)營(yíng)性用地落槌成交，成交土地面積共計(jì)61.48萬(wàn)平方米，總成交金額達(dá)53.39億元。而2011年11-12月，北京土地市場(chǎng)共成交29宗地塊，較9-10月的17宗成交地塊增長(zhǎng)了七成。其中，不乏富力、融創(chuàng)等大房企的身影。專業(yè)人士分析表示，地價(jià)大幅度下調(diào)，無(wú)疑是地產(chǎn)大佬們出手的首要因素。中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年1-11月，全國(guó)住宅用地量、價(jià)水平持續(xù)低于上年。其中，成交面積、樓面價(jià)分別下降了11.0%和9.9%。而北京等十大城市，上述兩數(shù)據(jù)則分別下降了23.5%和14.1%。
而充足的資金，則是房企果斷拿地的后盾和保證。融創(chuàng)中國(guó)北京公司總經(jīng)理荊宏表示，2012年樓市形勢(shì)雖尚未明朗，但相信真正以剛需、品質(zhì)、高附加值為核心的產(chǎn)品和企業(yè)，不會(huì)停止對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注。“就時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，在保障房用地得到充分保障的前提下，四季度政府推出了多塊優(yōu)質(zhì)商品房用地，這也是各大房企紛紛出手的原因之一。而在地價(jià)回歸的情況下，大型房企將更加積極地參與對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。”
底部標(biāo)志五：企業(yè)并購(gòu)加劇
表現(xiàn)指數(shù)：★★★☆☆
市場(chǎng)調(diào)整的加劇還會(huì)表現(xiàn)在企業(yè)的洗牌與整合上。“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”之后，剩下的是能經(jīng)歷風(fēng)雨的有實(shí)力的企業(yè)，而在這個(gè)節(jié)點(diǎn)中，甚至?xí)霈F(xiàn)大巨頭轟然倒下的驚悚消息，讓市場(chǎng)心有戚戚。由此，企業(yè)并購(gòu)潮的到來(lái)也被視為是市場(chǎng)即將見(jiàn)底的符號(hào)。
近日，SOHO中國(guó)與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司以及合作公司簽訂協(xié)議,以40億元間接收購(gòu)上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán),進(jìn)而收購(gòu)上海外灘地王50%權(quán)益，并由此引發(fā)了與復(fù)星集團(tuán)之間關(guān)于并購(gòu)的口水戰(zhàn)；再往前，綠城的破產(chǎn)傳聞成為地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱門話題，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平親自撰寫“千字文”，試圖平息傳言，隨之，綠城出售旗下多個(gè)項(xiàng)目、與中投的牽手合作等等，也成為其斷臂求生的注腳……
據(jù)清科研究中心上月發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成50起并購(gòu)案例，是2009年全年并購(gòu)案例數(shù)的2.5倍，并購(gòu)金額為18.45億美元，并購(gòu)案多發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對(duì)小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項(xiàng)目或物業(yè)管理公司的收購(gòu)上。再回想2008年市場(chǎng)低谷之時(shí)，包括萬(wàn)科、保利在內(nèi)的龍頭大企業(yè)紛紛兼并一些企業(yè)或者納入項(xiàng)目，這一年也被稱為“中小型房企兼并年”。
亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存接受媒體采訪時(shí)表示，今年出現(xiàn)如此多的并購(gòu)很正常，這種情況在歷次重要調(diào)控的關(guān)鍵階段都會(huì)發(fā)生。2004年“8·31”新政以后發(fā)生的并購(gòu)、2007年“9·27”房貸政策引發(fā)的市場(chǎng)蕭條導(dǎo)致2008年并購(gòu)潮加劇，今年的并購(gòu)與那兩年相比不算是最多的。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年隨著市場(chǎng)進(jìn)一步調(diào)整，企業(yè)兼并潮或許將真正到來(lái)。到那時(shí)也將是市場(chǎng)底部的真正到來(lái)。
底部標(biāo)志六：調(diào)控政策放松
表現(xiàn)指數(shù)：★★☆☆☆
中國(guó)樓市向來(lái)是政策市，當(dāng)前的情況尤其如此。目前宏觀調(diào)控之手仍是大棒高舉，但是包括政府高層也表示，限購(gòu)令等行政干預(yù)措施并非長(zhǎng)久之計(jì)，出臺(tái)替代措施勢(shì)在必行。
根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策的松動(dòng)甚至刺激政策的推出往往是樓市見(jiàn)底的可靠標(biāo)志。2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控末期，由10月份開始，中央政府接二連三地推出了一系列重大政策利好來(lái)“鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)”。無(wú)論是下調(diào)住房交易稅費(fèi)等中央打出的“組合拳”，還是減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼等地方施展的救市舉措，可以看到套在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“緊箍咒”已然松動(dòng)。隨著地方政府和中央政府相繼采取措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，幾年來(lái)不斷累加的房地產(chǎn)調(diào)控政策又被新政取代，市場(chǎng)風(fēng)向明顯扭轉(zhuǎn)。
不過(guò)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與2008年截然不同，政府高層對(duì)政策的表態(tài)也絲毫沒(méi)有松動(dòng)的意思。業(yè)內(nèi)人士表示，在上一輪調(diào)控中，中央政府過(guò)早地放松政策，使緊縮政策無(wú)法對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生持續(xù)長(zhǎng)久的作用。與上一輪調(diào)控相比，此次緊縮政策的放松將更慢更為復(fù)雜，單純一刀切的緊縮政策將由更為靈活的政策所替代，例如房產(chǎn)稅或?qū)⒋嫦拶?gòu)，與其禁止投資多套住宅，不如通過(guò)提高持有成本降低回報(bào)率的方法減弱房產(chǎn)投資的吸引力。房產(chǎn)稅已經(jīng)在上海和重慶實(shí)施近12個(gè)月，目前為止成效積極。政府官員表明在接下來(lái)的三年里物業(yè)稅將逐步在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。從這一情況來(lái)看，樓市政策的徹底松動(dòng)尚需時(shí)日。
底部標(biāo)志七：房貸利率下調(diào)
表現(xiàn)指數(shù)：★☆☆☆☆
銀根的松緊，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)景氣指數(shù)的高低。因此專家認(rèn)為，從貸款政策上看，如果出現(xiàn)住房貸款鼓勵(lì)性消費(fèi)的傾向，則是較明顯的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的標(biāo)志。
2011年末，央行三年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)迎來(lái)近4000億元的資金釋放。由此業(yè)內(nèi)人士也分析認(rèn)為國(guó)內(nèi)將逐步實(shí)施有限寬松的貨幣政策。有分析預(yù)計(jì)，銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人按揭貸款整體信貸規(guī)模微調(diào)需等2012年第一季度以后。
對(duì)比2008年的調(diào)控，2008年9月份以后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始放緩，全球遭遇金融危機(jī)威脅，為啟動(dòng)內(nèi)需，第四季度，國(guó)內(nèi)貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松，降息幅度之大創(chuàng)11年之最，調(diào)整后的貸款利率也達(dá)到了近15年來(lái)的新低，同時(shí)，在按揭貸款最低七折的新優(yōu)惠政策之下，房貸成本大為降低。由此促進(jìn)的房地產(chǎn)消費(fèi)帶來(lái)了對(duì)市場(chǎng)底部的突破。
而在當(dāng)前，專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，住宅市場(chǎng)的投資和投機(jī)行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，大眾住房支付能力不斷下降，對(duì)樓市泡沫的擔(dān)憂層出不窮。政府出臺(tái)的緊縮政策包括限購(gòu)政策均旨在遏制住宅市場(chǎng)的投資投機(jī)行為。而對(duì)個(gè)體房貸者來(lái)說(shuō)，假如房貸政策出現(xiàn)寬松跡象，尤其是出現(xiàn)鼓勵(lì)性房貸政策的時(shí)候，則表示市場(chǎng)底部可能馬上就要過(guò)去。今年的房貸政策是否會(huì)寬松，尚待觀察。