今年二手樓市以清淡開局，隨著調(diào)控政策作用的顯現(xiàn)及來自商品房市場的沖擊，廣州二手樓仍處于低迷階段。據(jù)滿堂紅地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，廣州二手住宅成交均價為14020元/平方米，環(huán)比下跌6.9%，這是自去年6月份以來二手均價首次出現(xiàn)下跌。
緊接上半年，調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力情況下，房地產(chǎn)業(yè)逐漸走進全面調(diào)整期，不僅樓市成交量屢次下滑，大部分地區(qū)陷入低迷，房價下行趨勢愈發(fā)明顯，房地產(chǎn)投資、新開工增速等指標(biāo)也出現(xiàn)明顯放緩，各大開發(fā)商無心應(yīng)戰(zhàn)。
方向迷茫 只好等待
去年初“國八條”、限購、限貸及限價等措施之下，“屢調(diào)屢漲”的樓市有了明顯降溫。尤其是進入下半年后，日趨低迷的市場使得開發(fā)商的銷售速度大減，庫存量逐月攀高。進入11月，房價下行速度加快，70個大中城市中有七成新建商品住宅價格環(huán)比下降。各房企近期的降價項目日漸增多，“降價潮”已向二三線城市蔓延。
由于調(diào)控政策仍將處于嚴(yán)厲階段，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，而過去兩年新開工項目陸續(xù)入市，推動庫存量進一步上升和房價下行。
一手樓感冒，二手房也跟著打噴嚏，廣州二手房成交持續(xù)低迷。但有機構(gòu)統(tǒng)計，去年該市二手房價同比仍上漲兩成。可想而知，大多數(shù)投資者都在觀望后市帶來的生機。但受一手房促銷力度加大等因素影響，二手房價預(yù)計將有所松動。自去年年初新一輪樓市調(diào)控政策出臺后，廣州二手房成交量明顯萎縮，隨著11月份市內(nèi)部分一手樓盤大幅降價促銷，二手房的成交量更是降至38.50萬平方米的年內(nèi)新低。
滿堂紅研究部高級主任肖文曉表示，12月份二手住宅成交均價下跌主要有兩個原因。首先，年底一手樓大范圍促銷，業(yè)主心態(tài)動搖，帶動二手樓成交價格實質(zhì)性下降。根據(jù)滿堂紅研究部的統(tǒng)計，11月份、12月份二手住宅的平均議價空間分別為-6.9%和-6.8%，如此大的議價空間是2008之后所未到過的。第二，中小戶型、中低價位房源成交占比提高。統(tǒng)計顯示，12月份，面積40-60平方米/套、單價11000-13000元/平方米、總價40-60萬元/套的二手住宅的成交占比分別為23.9%、20.6%、17.2%，環(huán)比分別提高6.7、5.5、5.0個百分點，顯示市場熱點向剛需青睞的中低價房源轉(zhuǎn)移。
最新統(tǒng)計顯示，廣州樓市從2011年12月31日起至今年1月2日，3天時間內(nèi)共網(wǎng)簽669套，比去年同期的749套減少10.7%，均價為10833元/平方米，同比減少10.7%。
根據(jù)記者了解，元旦過后，無論是看房還是成交下降趨勢很明顯，賣房和買房的都在觀望后市走向如何。除部分急需資金的房主外，多數(shù)房主都在觀望，依然看好后市絕不低頭。但買房者的降價預(yù)期也不斷增強。雙方對待后市的看法及心理因數(shù)不一，導(dǎo)致交易中很難達(dá)成共識。
記者認(rèn)為去年下半年，隨著政策、房貸等各方面的不利因素增多以及調(diào)控的持續(xù)深化，買家和賣家觀望情緒越來越濃厚，雙方心中所看好的市場仍不一致，雖說賣家意向堅定，但買家還價幅度也不斷加大，目前買家觀望情緒濃重，導(dǎo)致多數(shù)對樓市紛紛看跌。有業(yè)內(nèi)人士表示，“成交回暖估計要到2月底之后了。對我們來說，年關(guān)很難過。”
調(diào)控明顯 如何選擇
中央經(jīng)濟工作會議明確指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會上也明確表示，2012年將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，要著力加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。加快建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)，注重房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)，促進房價合理回歸。
從政策趨勢來看，房地產(chǎn)業(yè)走向全面調(diào)整期。11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比10月份降低0.4個百分點，比2010年同期回落3.33個百分點，創(chuàng)近27個月以來新低。受市場大勢影響，開發(fā)商的發(fā)展速度也有所放緩。
某房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“最近二手房存量繼續(xù)增多，臨近年底一些業(yè)主資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難，急于從市場回籠資金，中介掛牌量就自然而然增多”。今年看到不景氣的勢頭，賣家逐漸由觀望轉(zhuǎn)入急售。另外部分新開樓盤的價格已經(jīng)接近二手房的價格，甚至有些比二手房更加便宜，這對于二手房來說是十分強大的沖擊，“除了急需住房的購房人群，其他人更愿意購買新開的樓盤。”
滿堂紅研究部則預(yù)期市場成交量將持續(xù)低迷，全年的二手住宅成交量將較2011年減少一成左右。價格方面，從2011年第四季度開始，二手樓價的下行趨勢基本形成，但是在剛性需求的支撐下，2012年的二手住宅價格不會下滑太多，預(yù)計平均降價幅度約為10%，最高不超過15%，全年成交均價將與2011年基本持平。
記者認(rèn)為，更多的購房者在房價下跌的心理預(yù)期下，選擇長期觀望。而房貸利率、購房成本等上升又在另一方面壓制了部分購房需求，成交將持續(xù)低迷，二手房降價的范圍和幅度正在逐步擴大。尤其是宣布繼續(xù)執(zhí)行房產(chǎn)政策不動搖，對房地產(chǎn)市場的影響極大，對二手房業(yè)主的心理也是產(chǎn)生了較大的觸動。