房地產(chǎn)市場過去十年奪盡眼球，但2012年或繁華散盡。不過，對于居住在“超級城市”的人們來說，還難以享受到房價顯著下跌的愉悅。
價格是由供求雙方?jīng)Q定，但實(shí)際情況會復(fù)雜許多。房屋供求雙方的均衡價格起碼有三種：一是泡沫房價，房屋主要不是自住，而是用于投資或投機(jī)。在財(cái)富分配不均時，富人購置大量非自住房屋，只要這些人的錢還夠，并且還相信房價仍會漲，這種定價就會維系。而且這種幻象會自我加強(qiáng)，最后必然走向破滅，日本、香港都曾有過這種經(jīng)歷。這正是政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要原因。內(nèi)地現(xiàn)在房地產(chǎn)市值占GDP的比值是2.9，美國和日本房地產(chǎn)泡沫破滅時分別是3.16和4.65。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價差不多跌了一半多。
二是拍賣式定價。老百姓以一輩子積蓄購得一套住房，這種房價會按個人資產(chǎn)的多少，從高往低拍賣，所以大城市最好地段的商品房一般不會降價，因?yàn)檫@些房是按拍賣式定價，最有錢的人會占據(jù)這些資源。經(jīng)驗(yàn)上，拍賣式定價下房價是居民年收入的10倍，如香港或東京。如果以居民年收入5萬元計(jì)算，房價為每套50萬元，這應(yīng)該是中國二線城市的低價房。這種定價的結(jié)果會讓年輕人沮喪，低出生率是一個合乎情理的結(jié)局，從而導(dǎo)致人口負(fù)增長。
三是房屋成本加合理利潤。現(xiàn)在歐美大部分城市處于這種定價模式，房價與收入比低至3倍，當(dāng)然這與發(fā)達(dá)國家人均GDP較高有關(guān)。我國人均GDP只有發(fā)達(dá)國家的十分之一，即使現(xiàn)在按成本定價，也會較高。所以我們解決住房問題的關(guān)鍵是提高勞動生產(chǎn)率，只有人均GDP大幅提高，才可能進(jìn)入低房價收入比時代。而這正是目前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要目標(biāo)。
如果房地產(chǎn)調(diào)控成功，那么房價應(yīng)該可以從現(xiàn)在的泡沫式房價降至拍賣式房價。對于居住在“超級城市”的人來說，很可能永遠(yuǎn)只會停留在這種價格水平。但如果我國經(jīng)濟(jì)能夠沖破“中等收入陷阱”，那么也許大部分地區(qū)房價能降至第三種均衡定價水平。而這需要經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。如果勞動生產(chǎn)率不能大幅提高，那么大部分人會永遠(yuǎn)覺得房價太貴。