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在剛剛閉幕的2011中國·上海房地產展示交易會上，滬上多家房地產企業打造的保障房樣板間集中亮相，吸引了眾多參觀的市民。這是在房展會上亮相的位于上海浦江鎮的經濟適用房的樣板間。記者
裴鑫 攝 |
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不久前閉幕的中央經濟工作會議提出，要牢牢把握保障和改善民生這一根本目的，加大財政投入力度，切實辦好涉及民生的大事要事。保障性住房建設作為一項標志性的重大民生工程在即將結束的2011年得到了重大推進，1000萬套保障房提前完成開工任務。
展望2012，機構預測，繼棚戶區改造后，公租房建設將大舉發力。業內人士認為，在基本建成500萬套的目標下，將有更多民眾受惠于保障性安居工程建設。
明年500萬套保障房高于今年
住房城鄉建設部黨組書記、部長姜偉新日前在全國住房城鄉建設工作會議上表示，要繼續推進保障性安居工程建設。明年新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于今年。
“以往住建部公布的保障房開工計劃中，都只有計劃開工套數，2012年保障房建設計劃中明確了竣工規模，表明未來保障房的建設將落入實處。”鏈家地產首席分析師張月認為，若衡量保障房對市場的影響以及對于中低端收入家庭住房問題的解決程度，更應該關注保障房的實際入市量和配售或配租量。雖然開工指標也是體現未來供應量，但對于當下市場，竣工指標更為貼近實際可配租配售的房源量。
瑞銀證券測算，如果500萬套保障房明年如期建成，預計這些保障房將占住宅總竣工套數的1/3以上，大約占住宅總竣工面積的1/4。
2010年保障房建設在全國范圍內獲全面啟動，從中央到地方紛紛加大了保障房的建設和投入力度。2011年，保障房進入了更大規模的建設階段。姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上表示，2011年保障性安居工程建設規模之大、任務之重，是史無前例的。今年已提前、超額完成了開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套的任務。
“開工計劃減少300萬套，但明年實際入市規模將并不會少。”張月說。根據鏈家地產市場研究部統計，今年前11個月全國商品住宅銷售面積79639萬平方米，300萬套保障房的成交面積大約48000萬平方米(假設套均面積80平方米)，估算得出今年保障房的成交面積占目前商品住宅成交面積的最低比例是30%。
事實上，各類保障房供應已開始陸續入市，成交也隨之拉升。以北京為例，北京中原市場研究部統計數據顯示，今年11月以來北京有七個保障房項目入市，其中大部分為限價房，供應面積合計接近80萬平方米，提供房源超過8000套。從成交數據來看，12月13日，保障房簽約就達到了2100套，創數年來最高紀錄，當天商品房簽約僅270套左右。
北京中原地產市場研究部總監張大偉接受《經濟參考報》采訪時表示，保障房建設力度的加強將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求。假定2010年370萬套保障房全部推入2011-2012年市場，2012年的保障房供應將分流商品房8%至10%的購買需求。
資金土地壓力或再度攀升
記者了解到，雖然明年保障房新開工數量雖然有所下調，但整體在建規模仍然很大。據測算，明年實際在建工程量有1800萬套左右，媒體援引一位參加全國保障房座談會知情人士的觀點認為，明年保障房資金壓力可能會攀升到1.8萬億到2萬億元之間。市場分析人士認為，與2011年相比，2012年的保障房建設在資金配套上的壓力將更為嚴峻。
據媒體報道，11月下旬住建部開始督查各地保障性安居工程建設工作，旨在摸清各地保障房真實開工情況，去除保障房開工率數據的“水分”。業內人士認為，一些地方被曝出保障房開工率較低、施工進度較慢的情況已在一定程度上折射出了資金籌集等方面的問題。
其中，加大財政投入力度一直備受期待。財政部部長謝旭人25日在全國財政會議上表示，2011年中央財政大幅增加資金投入，共下達保障性安居工程補助資金1709億元。在此之前，財政部有關負責人在十一屆全國人大常委會第二十三次會議聯組會議就國務院關于城鎮保障性住房建設和管理工作情況進行專題詢問時表示，保障性安居工程，按照現有的事權劃分和財政體制規范，應該是地方事權，就是省級負總責，市縣抓落實，中央給予適當補助。
對于地方政府來說，一方面要面對土地出讓收入下滑的現實，另一方面地方融資平臺債務進入集中償還期，融資可能受到一定掣肘。2011年5月財政部和住建部發文要求各地嚴格按照土地出讓凈收益的10%計提保障房建設資金。但由于土地市場低迷，相當一部分熱點城市土地出讓金收入下滑。前11個月，中原監測的15個重點城市土地出讓金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金額較去年同期下滑2成。另外，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒說，根據還款周期，明年地方的政府債務平臺將迎來第一輪還款高峰，舊債未除、新債到來的難題也讓700萬套開工任務能否如期完成成為懸念。
另外，實現明年新開工建設700萬套保障性住房的目標對土地供應也提出了較大的挑戰。中央經濟工作會議明確，要加大普通商品住房建設，擴大有效供給。業內人士認為，加大商品房供給商品房供地數量就要有保證，在城市建設用地資源整體趨緊的背景下，將在一定程度上給保障房供地造成壓力。
國土資源部11月公布的數據顯示，自今年1月份以來，保障性住房用地供應量和占住宅用地供應比例逐月逐步提高，在第三季度已達到29.2%，1000萬套保障性安居工程建設任務所需用地落實率已超過100%。預計第四季度保障性住房用地占比將進一步提高。
然而，在北京、上海等熱點城市全年供地計劃并未完成。有消息援引一位業內人士的話說，北京國土部門在推地過程中需考慮保障房用地的配建模式等諸多因素，加上多年的高強度開發，可利用的住宅用地資源有限，導致供地規模、供地質量都不如往年，2011年僅完成年度供地計劃的三分之二。在上海，數據顯示，根據上海住房供地計劃，今年計劃供地1200公頃，而截至12月25日，上海住宅類土地實際出讓面積為993萬平方米，完成年度供應計劃的83%。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前接受《經濟參考報》采訪時表示，在土地供應方面，如何協調保障房與商品房的供應平衡是一個問題。現在保障房供地不在于土地不能保證，而在于擠壓了商品房的土地供應。
公租房建設將進入高峰期
剛剛閉幕的中央經濟工作會議明確，要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮低收入群眾、新就業職工、農民工住房困難。中國指數研究院最近發布的一份報告認為，這意味著明年保障房政策重心由強調規模向運營和管理方面轉移。
中原集團研究中心認為，住房保障制度完善理應放在比建設速度更重要的位置。未來公租房在保障房類型中的占比有必要大幅提升，才能使得保障房逐漸遠離開工率導向的怪圈。
12月27日，北京市海淀區舉行了北京市今年最大規模的公租房現房房源搖號，2369戶通過意向登記并獲得參加搖號資格的“三房”輪候家庭，將通過搖號成為933套房源的準房主。稍早些時候，北京市有關主管部門負責人表示，還將動態監測公租房需求，并以此制定相應的建設計劃。
近日，不少地方紛紛表示明年將加大公租房的建設力度。據報道，安徽明年將保障房建設的重點確定為公共租賃房。2012年全省將建設40萬套的保障性住房，其中公共租賃房以接近19萬套的建設規模位居各類保障性住房首位。武漢也明確將建立以租賃式住房為主導、產權式住房并軌的新型保障房體系，以后大力發展公租房。
其實，加大公租房建設的政策信號早有釋放。今年十月底，住建部有關負責人在上述全國人大常委會專題詢問會上表示，住房保障方式將越來越多地過渡到以貨幣補助、以無產權的租賃型保障房為主。聶梅生認為，住房保障應該遵循公共租賃住房和貨幣補貼的方式。從長遠看，保障房應逐漸以公租房為主，限價房、經濟適用房等應在保障房范圍中取消掉，其他類型的房屋可以用更適當的方法界定。
華泰聯合證券一份最新的研究報告認為，以各省市近期出臺的“十二五”保障房規劃來看，2011年保障房建設重點為棚戶區改造，而2012年則為政策類保障性住房尤其是公共租賃住房建設的高峰期。
張月表示，未來住房保障將從以售為主逐漸轉變為以租為主，結構上的調整不僅能夠促使保障房資源的合理利用，保證資源分配的公平。同時能夠減輕目前產權式保障房大規模建設帶來的財政壓力，以及土地市場的出讓壓力。
