日前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，但會根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況實(shí)時(shí)適度進(jìn)行“微調(diào)預(yù)調(diào)”。
隨著貨幣政策“預(yù)調(diào)微調(diào)”的全面展開，加之12月5日后，由于商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個百分點(diǎn)，釋放了4000億元流動性，市場普遍猜測此輪“放松”很可能將惠及房貸。近期，有媒體報(bào)道北京、天津、南京、廣州、長沙等地針對個人住房貸款在利率上開始松動，但就《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解的情況來看，各家銀行在執(zhí)行首套房利率方面并不是一致松動。
值得注意的是，臨近年末考核期，銀行存貸比逼近紅線的局面并未緩解，不少分析人士判斷，銀行更多地會選擇將個人房貸業(yè)務(wù)押后到明年初集中投放。
國有大行適度微調(diào) 股份制銀行依然穩(wěn)健
堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)進(jìn)行適時(shí)適度微調(diào)預(yù)調(diào)，這已經(jīng)在銀行房貸業(yè)務(wù)上有所體現(xiàn)。比如建行，從個人房貸“一刀切”改為“區(qū)別對待”。
從10月份開始，就有媒體報(bào)道稱“建行部分支行已經(jīng)上浮首套房利率至1.05倍”。“事實(shí)上，第三季度末，銀行信貸額度普遍開始緊張，有首套房貸利率上浮的跡象，但就建行而言，首套房利率上浮1.05倍并不是最低限，而是首套房利率平均上浮1.05倍，所以一直以來，建行依然是有基準(zhǔn)利率的。”建行北京分行零售信貸部經(jīng)理在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
盡管信貸額度收緊，但不少銀行依然表示將保證個人房貸的投放量，至于利率方面則依然需要根據(jù)客戶資質(zhì)審核來確定。就建行北京地區(qū)的情況來看，今年1-10月份北京地區(qū)個人住房貸款增量為160億元，比去年同期多增70億元。
據(jù)上述建行北京分行經(jīng)理預(yù)計(jì)，“年末建行個人住房貸款的額度還是有的，并且總行在這一塊信貸投放是支持的態(tài)度。至于個人房貸利率是否全面放松，目前并沒有接到總行通知，一般還是根據(jù)市場情況和銀行資金情況做適當(dāng)調(diào)節(jié)。”
除建行外，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，工行個人首套房貸也有執(zhí)行基準(zhǔn)利率的情況，但總體來看并不多。同時(shí)，交行個人首套房貸利率平均上浮6%，農(nóng)行個人首套房貸利率平均上浮5%，與第三季度平均10%相比略有放松，但幅度不大。
據(jù)觀察，個人房貸利率有放松跡象的一般是國有大行，部分股份制商業(yè)銀行不僅未放松，反而有收緊的情況。就華夏銀行而言，“今年前三季度，首套房我們還有做基準(zhǔn)利率的情況，但現(xiàn)在普遍上浮5%，基準(zhǔn)利率基本不做了。這和銀行信貸額度有關(guān)。”華夏銀行北京分行某個貸經(jīng)理對記者表示，華夏銀行從11月26日以后首套房貸基準(zhǔn)利率均是上浮5%。
此外，中信銀行首套房貸利率上浮6%，深發(fā)展上浮10%。僅招商銀行、光大銀行、北京銀行依然有首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的情況，據(jù)知情人士透露，北京銀行首套房貸利率根據(jù)客戶資質(zhì)審核，還有下浮5%的情況。
加息累積效應(yīng)明顯
今年央行連加三次利息，5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率將達(dá)7.05%，而從明年1月1日起，房貸利率就將按照此最新利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。值得注意的是，明年起需要做調(diào)整利率的個人房貸是指，在央行今年7月6日宣布年內(nèi)第三次加息前，已經(jīng)與銀行簽訂了個人房貸合同，并且在個人房貸合同中約定次年1月1日調(diào)整利率的個人房貸。
根據(jù)銀行與購房者簽訂的《個人住房借款合同》，一般第二十六條就對利率的調(diào)整方式進(jìn)行了約定：貸款期限在一年以上的，貸款利率于每年1月1日調(diào)整一次，在借款期限內(nèi)，如未遇基準(zhǔn)利率調(diào)整，則貸款利率不做調(diào)整。大部分購房者此前在簽訂個人房貸合同時(shí)，均與銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式為“次年1月1日”。
粗略計(jì)算，從明年1月起的房貸基準(zhǔn)利率，將比現(xiàn)在最多要上漲0.65個百分點(diǎn)，漲幅會在10%左右。在今年不同時(shí)段辦理的個人房貸，基準(zhǔn)利率上漲的幅度會不一樣。
首套房貸“或許明年初能更好貸一些”
盡管也有不少分析人士認(rèn)為，“未來首套房貸款利率仍有下降空間”，但不可否認(rèn)的是，明年房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然是宏觀調(diào)控政策的重中之重。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸，監(jiān)管部門要求銀行嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)，但對于個人住房貸款，銀行依然根據(jù)市場情況在不斷調(diào)節(jié)。剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，加快普通商品住房建設(shè)；逐步解決城鎮(zhèn)低收入者、新就業(yè)職工、農(nóng)民工住房困難。
“對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，銀行一直都是比較重視的，并且在額度控制上也比較靈活。”一位銀行業(yè)分析師稱，“進(jìn)入第四季度后，貨幣政策適度放松的跡象顯現(xiàn)，央行不斷向銀行注入流動性緩解市場資金緊張，有些銀行在個人貸款業(yè)務(wù)方面的額度是有的，對于個人住房貸款可能會騰挪出一定的額度，但有些銀行貸款量依然緊張，因此不可能全面放松房貸。”
此前，銀監(jiān)會主席尚福林表示，銀行業(yè)應(yīng)該合理支持真實(shí)自住購房需求。在嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策的前提下，應(yīng)首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。
還有不少分析人士判斷，“明年宏觀政策調(diào)控注重拉動內(nèi)需，而房地產(chǎn)市場也將在減持調(diào)控政策的情況下，根據(jù)不同地區(qū)、不同階段做一些微調(diào)。至于購房市場，首套房政策或許會在明年初有一定松動，加之銀行明年初貸款額度放松，首套房貸或許能更好貸一些。”
