隨著上市房企（申萬分類）三季報披露的行業凈利潤已經出現大幅下滑，第三季度凈利潤環比下降近三成，房企今年全年整體利潤率結束多年的單邊上漲行情，出現大幅下跌的拐點，幾乎已是定局。
寶龍地產執行總裁許華芳近日接受本報記者采訪時表示，中國房地產行業的暴利時代可能面臨變化，企業需要有足夠心理準備。“行業利潤率在這波調整中，會出現一定幅度下調，我的判斷是行業平均凈利潤率從目前的15%左右下調3-5個百分點。”
利潤拐點
盡管近期有超過30%降幅的樓盤出現，但就整體而言，依然只是極小比例。但上市房企的業績已表現出并不相符的幾近整體業績下滑和利潤縮水。
上市房企第三季度凈利潤同比下降近三成。131家A股上市房企第三季度合計實現營業收入699.58億元，環比下降8.15%；合計實現凈利潤73.19億元，環比下降29.36%。凈利潤環比下降的公司共77家，占比達58.7%。
其中，宜華地產、國興地產、天業股份等中小型開發商成為業績下滑的主要企業，但也有金地集團、華僑城、濱江集團等大型房企出現類似的情況。萬方地產、億城股份、格力地產的凈利潤下滑幅度分別達到206.89%、96.58%和83.94%。
“在凈利潤率指標上，四季度的情況或許更糟。今年全年不少房企的凈利潤會出現全年下跌，行業整體凈利潤率下降的趨勢很明顯。”業內不少資深券商分析師坦言。
2010年初的相關統計顯示，400多家A股上市公司中，路橋收費業、金融保險業和地產業位列暴利行業前三甲。其中，上市房企毛利率最高達65%，毛利率超過40%的有11家，保利地產毛利率為35.82%、萬科為29.32%、金地集團為37.13%。
2011年初，上海財經大學教授測算，在100萬元的房款中，企業凈利潤約占15%；2011年7月，杭州錢塘帝景項目自曝“第四項預期利潤，為6525元/平方米，占到銷售價格的23.7%”。
資本加速撤離
利潤率下滑拐點的到來，令中國房企頻遭國際評級機構的“黃牌預警”。
就在12月12日，瑞信報告稱，內地住宅供過于求的情況較想象嚴重，維持整個板塊跑輸大市評級，重申給予中國海外跑輸大市評級，目標價11.2元。“中海可能刻意押后至明年才推盤，如果其真的采取該策略，可能會進一步損害其毛利率。”
“房企利潤下降的原因，除了房價下跌這個最為"直接有效"的因素外，還有包括成本等諸多影響因素。”滬上資深房地產人士柴一峰指出，在成本快速上升的背景下，房價即使不跌但沒有出現大幅度上升，也意味著企業的利潤及利潤率的下滑。
金地集團上海公司的一位管理人士曾告訴記者，大到建安、人工等成本都在持續上漲，小到園林成本，各種成本都已經屢創歷史新高。
房地產行業暴利光環逐漸退去的同時，伴隨著企業和資本的撤退。
據不完全統計，今年以來，西部礦業、金發科技、宏達股份等主業非地產的涉房企業逃離樓市，已有超過20家跨行業進入房地產的上市公司宣布撤退，或撤離或整體轉讓項目或股權轉讓逐步剝離地產業務。
中原證券在其報告中直言，以弗農的產業生命周期理論與西方經濟學宏觀經濟周期理論為基礎，我國房地產大中小生命周期方面，2012-2015年將是我國房地產行業大周期由成熟期進入衰退期的時間窗口，目前我國房地產行業正緩慢進入衰退期的前期階段。就中周期而言，我國房地產行業正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。
周期特點將愈加呈現“行業毛利率和成長性都將開始緩慢往下，而行業存貨則會快速增加，并由此加快行業的降價”，中原證券稱。
