艱難“熬冬”的開發商面臨年終大考。為了完成年度目標和償還銀行欠款，也為明年“并不看好”的春天做準備，不少房企“斷臂求生”、“以房抵債”加緊回籠資金。業內人士認為，眼下眾多房地產開發企業尤其是中小房企的資金壓力空前，開發商“扛”著過年的大局已定。
“斷臂求生”過冬
房企融資渠道收縮，年關資金鏈日趨緊張，銀行貸款放不下來，存貨又消化不掉，很多項目已經“沒錢花”，股權轉讓、產權交易是眼下房企不得已的選擇。
據介紹，從8月開始，房地產掛牌項目在北京產權交易所呈現井噴現象，僅9月和10月兩個月房地產的項目掛牌總金額就達50.34億元，居各行業之首。北京產權交易所最新統計顯示，上周(12月5日-12月9日)，房地產業成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居首位，顯示臨近年底房地產行業股權并購依然十分活躍。
“房企資金壓力越來越大。有些項目可以通過降價來回籠資金，但對于一些還在開發中的項目來說，在資金匱乏的情況下，轉讓股權無疑是最有效方式。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。
業內人士認為，銷售不暢，融資受阻，目前房地產領域“棄車保帥”、“斷臂求生”的案例不在少數。
“如果再不想辦法解決目前的資金問題，更多的開發商可能在嚴冬中被活活‘凍死’。不是我們不降價，而是沒法降價。”一中小開發商表示，通過轉讓旗下項目，避免老業主維權，而且收益遠遠大于降價促銷。產權轉讓，雖然在轉讓價格方面有相對較低的折扣，但如果是有實力的企業接手，相當于一次性賣出幾十套甚至上百套房子，這筆資金對困境中的房企而言是救命錢。
其實，中小房企資金鏈緊張早已是“公開的秘密”。除了“賣身”之外，不少房企期望迅速轉移戰場，將發展中心轉向二三線城市。北京一家中小房企的負責人坦言，目前業內部分中小房企資金壓力的確很大。受到北上廣深等一線城市“限購令”的影響，不少中小房企加大了促銷力度，希望盡快售完一線城市的樓盤項目，盡快退出一線市場轉戰二三線城市。“我們會加大促銷力度，希望把資金拿去啟動其他二三線城市的項目。”
近期市場傳言恒盛地產資金壓力較大，但恒盛相關人士向中國證券報(微博)記者否認了這一傳言，并表示公司經營正常。11月實現房地產銷售額6.8億元及銷售面積8.2萬平方米；今年1至11月累計實現房地產銷售額127.7億元，同比增長27.5%，累計實現銷售面積150.6萬平方米，同比增長71.7%。恒盛地產2011年11月無新購土地。截至11月底總土地儲備為1960萬平方米，可滿足未來五至七年開發所需。
“以房抵債”還款
年底，資金緊張壓力驟增，部分開發商選擇收縮營銷支出，甚至“以房抵債”。開發商拖欠的費用不僅僅是廣告策劃款、項目代理費、規劃費、設計費，還有工程款和銀行的欠款。
很多開發商都有大筆要支付建筑和材料費用。由于資金鏈緊張，溫州、大連等地開發商甚至開始用房產抵債。除了“以房抵債”，不少開發商還通過增加工程審批流程、延長審批時間的方法拖延時間。
“城門失火，殃及池魚。”開發商資金緊張，建筑承包商、材料供應商、代理公司等也都成了這個資金鏈條上的“受害者”。“集中要錢主要是在元旦前后。”溫州一家房地產代理公司工作人員透露，本來一家合作非常好的開發商都在每個月的月初結賬，但最近半年都是拖到月末才結賬，現在開始提出“以房抵債”，折扣為7折。
業內人士表示，“以房抵債”傳遞給市場一個信號：樓市已從深秋步入寒冬。一直以來開發商在面臨資金壓力的時候，寧可借錢也不會用房子抵債，因為在他們眼里，房產始終是看漲的。如今用房抵債，說明他們已經找不到任何借錢的渠道了。這也反映出開發商對中長期房價的預期發生了改變。
業內人士透露，某開發商欠費，不得已將一套幾千萬豪宅抵押給一家大代理商，還有一家建筑公司收了開發商幾個商鋪抵債，以內部員工價銷售。實際上，目前還不是開發商工程款和材料款的償付高峰期，若開發商資金狀況一個月后仍得不到緩解，“以房抵債”現象或將越來越多。
據溫州市房管局網上售房數據顯示，11月以來，溫州可售房源量持續上升。截至12月13日，公開發售房源22796套，252.2萬平方米；公開發售住宅12040套，158.58萬平方米。22796套房源量再次刷新了溫州樓市庫存紀錄。
庫存的增加，促使開發商加大了促銷手段。當前，部分樓盤的購房首付款也出現不同程度調整，目前市場上已出現20%的首付比例。一次性全款優惠幅度也增大，全款享9折優惠的幅度已不足為奇。
房企“扛”過年關
眼下開發商正在積極調整策略，屯糧過冬。
11月以來，北京近郊地區10余個項目萬元甩賣：包括富力地產的“丹麥小鎮”項目、魯商置業的“藍岸麗舍”別墅項目以及金融街的“金色漫香郡”高端住宅等價格都在萬元左右。
國內某龍頭房企的項目經理吳歡(化名)向中國證券報記者表示，目前他們整個集團對于明年及未來幾年的房地產市場都比較悲觀。整個集團都在積極調整戰略定位，加緊年終促銷，以求盡快占領市場。“雖然短期內我們的資金壓力不是那么大，但為了長期的發展考慮，我們的策略還是回籠資金、現金為王。”
鏈家地產首席分析師張月認為，年關將至，房企為實現快速的資金回籠，定價上也更加貼近購房者的價格預期，市場進一步向買方傾斜。當前，以價換量的項目仍然多集中在郊區的小部分項目。而個別項目大幅降價后，會拉低購房者的價格底線，再次形成觀望，也會對周邊項目形成降價壓力。因此預計年底前，新房市場將延續價格下跌的趨勢，成交量將持續低位徘徊。
北京房地產業協會秘書長陳志認為，就12月的情形來看，房企的降價幅度和措施或許不會再如前幾個月那么“瘋狂”。“再熬半個多月，就能熬到新的財務年度，房企此時也會有新的考量。”房企“扛”著過年的大局已定。他指出，目前樓市買賣雙方的博弈已經白熱化，準購房者對未來降價的心理預期非常強烈，此時房地產開發商即使再降價，樓盤銷售也不一定能有大的好轉。
