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隨著樓市調(diào)控措施的深入，目前，北京樓市一二手房價“倒掛”現(xiàn)象逐步蔓延。據(jù)記者調(diào)查，北京市的部分地區(qū)二手房單價比同一地段的新建商品房單價高出每平方米1000元至2000元左右。這對于二手樓盤業(yè)主來說，降價壓力大增。一二手房價“倒掛”現(xiàn)象的蔓延正在對房地產(chǎn)市場的泡沫起到合理的擠出作用。萬象
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如今在天津的房地產(chǎn)中介行業(yè)流行著這樣一句話：這不是買房的最好時期，也不是賣房的最好時期，但絕對是中介公司的最壞時期。樓市宏觀調(diào)控政策的不斷深入，不僅對市場成交量產(chǎn)生了直接的抑制作用，同時也使得處于市場中的行業(yè)和企業(yè)受到嚴重沖擊。記者日前在走訪中看到，隨著二手房市場的持續(xù)低迷，天津等地二手房中介企業(yè)關店戲碼紛紛上演。
中介公司成“開關公司”
利民道是天津市二手房中介公司最為集中的一條街，中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、我愛我家、21世紀，短短數(shù)百米的街道，集中了各種品牌的地產(chǎn)經(jīng)紀公司。在今年3月份樓市交易的高峰期，利民道一派熱鬧景象。但最近一段時間以來，像筑家地產(chǎn)這樣關停或者將門店出售轉(zhuǎn)作他用的公司陸續(xù)已有好幾家。記者碰到一位轉(zhuǎn)租二手房門店的業(yè)主，他告訴記者，他要租的房子之前是駿森地產(chǎn)中介公司的，現(xiàn)在他們走了，把房子盤給他了。
據(jù)天津市國土資源與房屋管理局《每日房價》統(tǒng)計顯示，2011年10月天津二手私產(chǎn)住宅成交量2681套，自2009年1月以來首次跌破3000套。截至10月，全市共成交二手私產(chǎn)住宅39854套，未達到2008年全年32364套的歷史最低值。“銀十”竟成全年銷售最差月。
業(yè)內(nèi)人士表示，相對于房價的波動，二手房中介公司對成交量的變化更為敏感。從今年6月份開始，短短幾個月的時間，天津市內(nèi)市內(nèi)六區(qū)范圍關停的中介公司店鋪總量接近100家，與全市中介門店1200家左右相比下降了一成左右。根據(jù)中國指數(shù)研究院、我愛我家研究中心等機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，深圳、北京、上海等一線城市的關店現(xiàn)象更加嚴重，今年以來關閉的門店數(shù)量均在數(shù)千家。杭州中介已由年初的1000余家壓縮到目前的700至800家。
據(jù)天津我愛我家企劃總監(jiān)陳萌介紹，中介公司的成交額與二手房市場的成交量關系非常直接，與房價的關系其實并不特別大。最近一段時間以來，由于中介的盲目擴張加之抵御市場風險能力非常差，中介公司關停頻率很快，所以人們又稱中介為“開關公司”。
中介公司員工面臨規(guī)模和核心競爭力雙重挑戰(zhàn)
那么，在愈演愈烈的倒閉風潮中，中介公司的員工面臨著怎樣的生存壓力？在天津一些地產(chǎn)公司記者看到，以往人滿為患的入職培訓中心，冷冷清清地空出了一半的座位。“員工離職中心”的牌子也越發(fā)顯眼。
陳萌介紹，房地產(chǎn)三級市場中的員工流動性比較大，一般的中介企業(yè)以月為單位，基層員工的流動率達到了15%到25%之間，比較健康的時期可以維持在10%到15%的流動性。而目前天津則在30%以上，有些城市的流動率還要超過這個數(shù)字。
據(jù)了解，在關店潮的影響下，大品牌連鎖企業(yè)工作的員工，在公司縮減了店面規(guī)模后，由A店到B店進行了輪轉(zhuǎn)，這是最為樂觀的工作變動；而抗風險和抗打擊性比較差的中小公司員工，意識到職業(yè)穩(wěn)定的重要性，重新選擇流向全國連鎖的大品牌中介公司來規(guī)避風險。另外一些員工，看到目前的房地產(chǎn)三級市場面臨很大的問題，包括整個樓市在當前的調(diào)控當中很難滿足他對于職業(yè)生涯、未來規(guī)劃的需要，就有可能來轉(zhuǎn)行，從房地產(chǎn)行業(yè)流向其他行業(yè)。
中原地產(chǎn)高級區(qū)域總監(jiān)朱慶江告訴記者，從目前市場人員流動情況來看，大概有60%到70%的人員還會在市場當中，還有20%、30%的人員可能會選擇換行。朱慶江表示，由于中介行業(yè)的總體規(guī)模并不大，涉及的員工數(shù)量不多，即便出現(xiàn)大規(guī)模離職，根據(jù)以往經(jīng)驗也不會出現(xiàn)比較嚴重的社會性問題。當然，市場壓力會抑制該行業(yè)對人才的吸引力，這是“毋庸置疑”的。
除了從業(yè)人員面臨的壓力，市場的調(diào)整勢必使得整個中介行業(yè)面臨規(guī)模和核心競爭力的雙重挑戰(zhàn)：一方面，二手房成交量持續(xù)低迷的背景下，為降低運營成本而縮減運營門店數(shù)量使得行業(yè)規(guī)模的“拐點”顯現(xiàn)；另一方面，在市場從高位運行到低迷遇冷的考驗下，以服務水平、品牌效應、經(jīng)驗積累為核心競爭力的行業(yè)洗牌也在不斷加速。一場優(yōu)勝劣汰的殘酷競爭已經(jīng)打響。
其實，在近年來的房地產(chǎn)調(diào)控進程中，類似的中介倒閉潮并不是第一次，從2007年的“9·27房貸新政”出臺后直到2008年四季度前的緊縮政策，使得2008年全國商品房銷售面積同比下降19.7%，當時也出現(xiàn)了大面的中介倒閉和洗牌的局面，很多懷著“撈一把就走”的小中介遭遇了很大的危機。而此次倒閉潮下，首當其沖的仍是中小公司。
陳萌認為，隨著中介企業(yè)進入市場門檻的提高，比如運營管理成本的提高，人才招募培訓成本的提高，以及各方面的政策和制度對于交易秩序的影響，對于中介企業(yè)本身規(guī)范性的要求，在這種情況下，就會使現(xiàn)有的良莠不齊的中介機構(gòu)之間上演一輪深入的較量。市場將會進入一個以比拼服務而非比拼信息的一個新時代。所以中介在這一輪洗牌中，更多的是一個汰弱留強的狀態(tài)。
“倒閉潮”是否標志“樓市拐點”
中介公司面臨的危機，從一個側(cè)面見證了樓市限購、緊縮銀根等組合拳的威力，但“倒閉潮”能否標志著“樓市拐點”呼之欲出？對此，業(yè)內(nèi)反映不一。
朱慶江認為，只能是說是其中的一點，到不能說是一個必然標準。我預計不會太長一個時間，就是兩三個月的一個周期，會對于目前整體的價格走勢的一個變化使得成交量的一個上升，這也是從價格下調(diào)，到房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個軌跡的一個過程。
陳萌則認為，未來甚至出現(xiàn)大范圍的關店潮，確實是目前宏觀調(diào)控成效之一，但是我并不認為這是屬于階段性的樓市拐點的到來。只有大量的開發(fā)企業(yè)生存受到威脅，甚至是不得不被迫地被兼并和收購，才是樓市真正的拐點到來。
