成交量的持續走低和全國房價的觸頂回落已使房地產市場明顯感到了冬天的寒意。在一年多來房地產調控政策的步步緊逼下，房地產開發企業同樣走入了考驗生存的時刻。
臨近年底，不少中小房企無奈之下賣掉項目或公司退出行業，而抗寒能力稍強的大型房企則加快戰略調整，“以價換量”來回籠資金，做好御寒過冬準備。業內人士分析，今年底和明年初，房企業績繼續兩極分化將在所難免，行業內外的破產、兼并與收購將成為常態。這種變化將加速房價的下行趨勢，從而擠掉樓市泡沫，使房價回歸合理水平。
賣項目賣股權 房企“割肉”求活
最近幾天，武漢某小型房地產企業負責人劉杰心情很舒暢，曾經因為資金鏈斷裂而停工了一個多月的項目又開工了。
劉杰所在的公司幾年前在武漢三環線野芷湖附近拿了塊地。工程眼看快封頂，一系列房地產調控政策不斷出臺，在限購、限貸的緊逼之下，企業的資金鏈驟然收緊。于是他四處找“投資商”合作。不僅找了其他地產公司，還拜訪了多家投資公司、信托公司。最后，武漢本地一家知名開發商同意購買該公司51%的股權正式入主這個項目。
劉杰告訴記者，近段時間，像這種“項目合作”在武漢房地產企業之間已經不少。武漢個別樓盤甚至出現5個開發商共同開發的局面，在廣告上同時印上開發商、投資商、發展商等名目各異的企業名字，讓購房者實在看不明白誰才是這個項目的“主人”。
除了劉杰的公司，在武漢，房地產企業間的股權出讓、兼并收購在最近一段時間可謂風起云涌：嘉凱城以2.85億元收購巴登城51%的股權。遠洋地產收購了武漢弘福置業有限公司55%的股份。臥龍地產出資3.4億元購耀江神馬武漢公司75%的股權。在武漢光谷產權交易所，目前共有9家武漢房地產公司的11份股權掛牌轉讓，其中廣電國博房地產有限公司等都是轉讓全部股權。
這種情形在一線城市同樣普遍：10月14日，萬通地產作價2.84億元，將其持有萬通時尚項目的49%股權以及8860萬元的債券轉讓給深圳市萬通核心成長股權投資基金合伙企業；11月2日，上海證大發出通告，宣布已于10月28日將旗下全資附屬公司證大置業作價95.7億元出售。這意味著，證大持有近兩年的上海外灘地王最終易主……
根據中原地產在對北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業進行的不完全統計顯示，截至10月份，今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目總數已經超過600宗，超過去年同期的一倍。
調控“緊咬不放” 房企“步步驚心”
房地產企業所面臨的尷尬處境，是一年多來房地產調控不斷升級的直接結果。從去年的“國十條”到年初的“國八條”，調控政策層層推進，房地產企業則使出渾身招數以求應對化解。
年初“國八條”出臺，首次明確要求各城市確定新建住房的價格控制目標，調整了個人轉讓住房營業稅政策，將二套房貸首付提高到六成。還提出將限購措施擴容到所有“一、二線城市”以及部分三線、四線城市。以此為號角，2011年房地產調控的步伐不斷加快：
1月28日，上海和重慶兩市正式啟動對個人住房征收房產稅的改革試點。5月1日起，商品房銷售正式實行“一房一價”制。同時，杭州、南昌、石家莊、廣州、深圳等多地相繼提高了首套房的首付比例或者貸款利率。7月12日，國務院常務會議再次研究部署繼續加強調控工作，提出了擴大限購范圍，抑制二、三線城市房價過快上漲，抑制租金過快上漲等新的調控方向……
在調控不斷發力，銷量、庫存、資金等壓力不斷加大的情況下，8月，70個大中城市有46個城市新建商品住宅價格停止上漲步伐。10月，全國房價環比指數首現負增長。
隨著調控步伐的推進，房地產企業的狀況也在發生著微妙的變化。從上市房企的季報、中報及其披露的各項數據來看。隨著市場熱度的不斷降溫，上市房企從年初明確表示“不差錢”，到年中紛紛表態要“布局二、三線城市”，再到9月、10月業績紛紛出現下滑、庫存創下天量新高……走出了一段明顯的下行曲線。
鏈家地產首席分析師張月認為，今年房企面臨的資金難題經歷了銷售回款滯緩、融資渠道收緊、年底還貸乏力的漸變，漸趨普遍化、深度化。三季度末房地產行業面臨的巨額債務，極有可能在主觀上抑制房企來年的擴大融資的意愿，以避免高負債、高風險的資金危機重演。
誰能在大考中得以過關？
面對如此嚴峻的市場形勢，一些實力稍遜的開發商已經撐不住了。統計數據顯示，前三季度全國房地產企業并購案例同比增長120%。不少資金實力不濟的中小開發商第一批倒下。
億房網研究中研究員鄢峰表示，從目前的情形看，開發商才剛剛進入步履維艱的時代，“預計從今年第四季度到明年上半年才是開發商最艱難的時候。”
在鄢峰看來，未來能生存下來的房企主要有兩類：一類是規模大、品牌優、實力強的大型房企；一類是具有很強產品或區域特色，在這些領域能力強，能以明顯的差異化產品品牌占據某個區域市場的中型房企。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，為了應對大考，大多數房企將加快布局三、四線城市，并抽離部分產業資本。一些上市企業則會在金融資本與產業資本的互動下開始退市或私有化。定位高端的開發商將以品牌和效率而非擴張土地儲備來實現價值的提升。
不過，要對抗市場大考的考驗，最根本的策略仍然是“降價”。根據鏈家地產市場研究部統計，10月份降價潮的持續蔓延同時，除少數直降項目銷售回暖外，其余項目的滯銷潮仍在加劇，10月底僅北上廣深一線城市的庫存住宅面積就達3109.3萬平方米，市值逾6000億元。
張月認為，高位庫存不僅使巨額資金喪失流動收益，還將搶占明年新項目的銷售空間，使同區域同質化項目的增多，加劇來自于房企內部的銷售競爭。
在這種情況下，降價才是企業活下去最直接也是最有效的方法，只有降價才能緩解資金鏈日益緊繃的壓力，只有降價才能消化日益積累的庫存。同樣，也只有降價才能使房價回歸到正常合理的水平，進而讓中國的房地產行業進入更加穩定健康的“微利時代”。
在中國指數研究院華中研究副總監李國政看來，無論是小企業的退市，還是大企業的破產。房企數量的減少和資源向優質企業的集中，都會促使樓市加速擠掉泡沫，促使房價回歸到合理水平，最終得實惠的還是購房者。
