北京商品房價格調整的波及效應正在顯現。近日，記者調查發現，面對周邊商品房價格的下調，位于北京通州、昌平、房山等區域的小產權房，也出現了不同程度的降價拋售現象。
11月9日，國土資源部再次重申，小產權房不得登記發證。面對這一表態，通州小產權項目云景豪庭附近一家中介門店的經紀人對記者表示：“小產權房價格偏低，又不限購，所以今年上半年以前銷售情況一直不錯，也有不少投資客投資小產權房，因為不管是租金收益還是未來升值空間都很大。至于房子產權問題，遲早會解決，你根本不用擔心。”
“小產權房就像超生的孩子，規定不讓生，但是生出來了誰也不能把它怎么樣。趕上人口普查照樣上戶口，無非就交點罰款。”北京最大的小產權房項目太玉園的一位業主說。
正是在法不責眾的心態下，龐大的“群眾基礎”給予了小產權房廣闊的生存空間。而來自地方政府、村委會、開發商等各個利益方之間的利益制衡博弈依然是橫亙在小產權房面前的一道難題。
跟風的漲跌
此前，得益于“限購令”的擠出效應，從去年開始，北京的小產權房售價水漲船高。但如今受到商品房價格普降影響，加上政策高壓，失去價格以及政策雙重優勢的小產權房，開始出現甩賣現象。一套小產權房已普降約2萬至3萬元，而一些地段較差的一室一廳甚至只需7萬多元。
“只要7.8萬元，你就可以買一套20多平方米的房子，可以投資、過渡、養老，也可以作為周轉房，這個價格可是最低了。”11月16日，通州張家灣鎮一個名為志高新城項目的銷售人員向記者極力推薦自家的小產權房。
按照該項目的宣傳，其臨近張辛莊大運河森林公園，是“公園門口的家”，附近有大型超市、雙語幼兒園、商務綜合區等配套設施。
“我們這個項目是長租的，一次性付款7.8萬元就可以租住25年，其間你可以轉租和轉售。”該銷售人員稱。事實上，這是一種以租代售、類旅館模式的另類小產權房。
“有產權”的小產權房同樣在降價甩賣，除了通州，亦出現在房山、昌平等區域。
11月17日，房山竇店鎮的一個小產權項目銷售員告訴記者，目前該項目尾房售價3600多元/平方米，比幾月前的5500元/平方米直降千元以上。
“現在竇店在售的房源70%都是小產權房，基本上售價都在3500元~5500元/平方米。我們項目所剩房源不多了，所以便宜賣了。”該人士介紹說。
昌平沙河鎮一家名為小鎮人家的小產權房項目銷售人員亦稱，該項目售價目前約降了兩成，且簽約還能給予九五折優惠。
在北京實施限購初期，小產權房價格躥升的速度曾讓業界意外。據相關機構統計，限購令實施的最初幾個月，北京小產權房價格總體漲幅達20%~30%，部分甚至高達40%。通州的云景豪庭、云景里、群芳園等小產權房，部分房源每平方米售價已達12000元。
受商品房價格普降的影響，失去了價格優勢的小產權房亦走入成交慘淡。
“最近兩個月的生意不太好，通州的普通商品房價每平方米最低都降到了13000元，我們的市場都被搶了。”上述云景豪庭附近的中介門店經紀人告訴記者，今年上半年生意好的時候，一天可以接待十來個看小產權房的人，而現在一個星期有一個看房人就不錯了。
據其介紹，今年年初，云景豪庭的小產權房售價達到了13000元/平方米左右，與周邊商品房售價每平方米相差7000元左右。目前該小產權項目業主的二手房報價已降至10000元/平方米左右，但銷售情況并不理想，因為周邊有的商品房項目價格已經降到每平方米13000元~15000元，小產權房失去了價格優勢。
矛盾的現實
“問題是，這幾年，上頭政策緊一點，地方就能收斂一點，但是上面的注意力一轉移，各種巧立名目的小產權房便會乘虛而入，形成新一波建設和銷售高潮。”一位地產界評論人士對記者表示。
不可否認，這是一個尷尬的現實。2004年至2008年，是小產權房建設銷售的高峰期，小產權房的銷售速度跟正規商品房的銷售密切相關，其間，是正規商品房價格飆升的階段。
也正是從2007年起，有關解決小產權房的法律法規逐漸出臺。2007年6月，原建設部發出風險提示，提醒購房者，城鎮居民購買小產權房不受法律保護。當年12月，國務院常務辦公會明確要求，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。
隨后的2008年和2009年，國土資源部等部門多次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。
2010年5月，14部委開始醞釀小產權房整治方案，對發現的問題，采取“一案一處理”。到了今年5月，國土資源部等三部委下發了《關于加快推進農村集體土地登記發證工作的通知》，如今又再次明確“小產權房等違法用地不會借此次農村集體土地確權而合法化”。
關鍵問題是，每次新規出臺后，小產權房似有收斂之勢，但并不會因此而收手。“對于小產權房，相關法規一直是明令禁止的，只是從來就沒有得到過嚴格執行。近兩年商品房購入門檻越來越高，小產權房反而因為總價低、不限購具備了新的成長空間。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。
以通州為例，諸如太玉園、環湖小鎮、月亮灣曉鎮等項目，建筑規模分別達到150萬、63萬、21萬平方米，且銷售早，開發周期長。尤其是太玉園，早在2002年左右便已經開始銷售，住戶已過千，并且還相繼成立了一系列以“太玉園”命名的公司，做派極為高調。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，近幾年，大城市房價上漲較快，大量小產權房購銷兩旺，保守估計北京有幾十萬套小產權房屋。
盡管違法，但是小產權房在各大城市遍地開花，已是既成事實。上述評論人士說，在可預見的時間范圍內，小產權房變合法不具可行性，至于最終怎么辦，是堵還是疏，可能還要看各方博弈結果。
國土資源部的最新表態體現了規范農村集體土地管理的姿態，預計今后小產權房依然前路坎坷，但能否堵死了小產權房轉正的大門，尚不得而知。
在上述評論人士看來，小產權房存在的廣泛市場基礎，體現了百姓對高房價的無奈。而要真正解決小產權房問題，僅有“嚴禁登記發證”的表態遠遠不夠。問題的關鍵在于，地方政府要拿出實際行動，要嚴格落實房價調控政策，把廉租房、公租房等保障房做好做實，減少對房地產財政的依賴，降低地價與稅費，讓利于民，為房價理性回歸提供市場動力。
