樓市入冬，除了供求關系，還有什么在左右市場走勢？在樓市進入買方市場的當下，購房者預期正成為影響市場形勢的重要因素之一。顯然，如何迎合買方市場的心理是提振市場的關鍵。
樓市信心質變
雖然自去年調控伊始，對于房地產行業可能迎來拐點的判斷就已經甚囂塵上，綜合多家機構的二三季度的調研顯示，購房者對于未來房價的漲勢信心終于出現了轉變。
此前，國家統計局數據顯示，三季度房地產業企業景氣指數首次落至120以下，房地產業企業家信心指數大幅下滑至99.9。
本報在京滬等地的采訪反饋也顯示，在經歷了數月調控以及輿論沖擊之后，不同置業目的的購房對于樓市前景的信心出現了明顯轉變。特別是三季度各地屢屢發生的“樓盤降價引業主圍攻”事件，令一直抱有信心的投資客也發生了變化。
據世聯地產發布的三季度購房者信心指數調研報告顯示，在政策疊加效應的逐步累積之下，購房者的購房信心和市場預判已顯現出關鍵性變化，購房者對未來半年房價的下跌預期首次超過了上漲預期。
首次置業者信心下挫最大
首次置業者，一直被認為是樓市輿情的基礎，即所謂“剛需”。2008年畢業的羅小云目前在北京社遠傳媒有限公司工作。她和男友本打算2010年秋天結婚，正是因為樓市調控使他們有了等一等的想法。而現在，他們甚至決定“再等一等”。
沈陽人羅小云目前做行政助理，扣除個稅、各種保險后月薪4000元，與男友大體相當。男友家在豐臺。兩家父母去年夏天就見過面，商定各出30萬元，為他們在北京購置新房。由于不想承擔過多月供，按照首付五成計算，他們能夠買總價最高120萬元左右的房子。
“本來年初就打算在通州買，可是遠洋一方從2.1萬元/平方米降到了1.6萬元，京貿國際每平方米也降了5000元，之前買的人都虧了幾十萬。所以，我們決定還是再等等。”羅小云說。
顯然，一輪輪的降價，加重了剛需群體的觀望情緒。
在世聯三季度購房者信心指數調研報告中，關于不同置業類型購房者對未來房價預期的比例情況顯示，投資需求的購房者看漲比例最高，而首次置業者信心下挫最大。
從今年第二季度和第三季度的不同置業目的的購房者對未來房價的預期變化來看，首次置業類型的購房者對樓市的信心下挫幅度最大，其對未來房價看漲預期比例由原來近49.6%下降到32.9%，在這一購房群體中有16%的比例從原來對后市的看漲預期轉入看平和看跌陣營，成為今年第三季度中信心首次影響最大的群體。而在看跌方面，有近四成的首次置業者認為未來樓市會下跌。
改善型需求期望樓市企穩
夏秋之際，全國各地屢屢發生的老業主討要差價事件，其實形成了一種特殊的輿論氛圍，大大改變了購房者對于樓市前景的看法。
上海盛世龍實業有限公司副總經理孫成告訴本報記者，本來他看好了上海沿秀路附近保利和綠地的項目，打算年底出手。“我現在住長寧的華山路附近，是前些年結婚時父母給的老房子，80多平方米。”他和妻子因為準備要孩子，所以打算在工作的浦東購買一處一兩百平方米的大房子，“二手房也行。沒成想，10月下旬中海御景熙岸降價了。我一查，就在我們看好那兩個樓盤旁邊。”但他認為，雖然春節前不用著急買房，但節后還要盯緊點，“我覺得，房子總是要漲價的，只是什么時候漲得厲害起來。”
按照世聯地產的數據，相比首次置業者和改善型需求的購房者，近五成的投資需求的購房對樓市后市仍然看漲，僅有2.7%和25.3%的投資購房者認為未來樓市會大幅下跌和小幅下跌，總體看跌比例不到三成。
盡管多次置業者和投資客對未來樓市的信心最高，且對未來房價看漲預期比例均高于首套房購房者，但由于目前嚴厲的限購政策，雖然他們擁有購買實力，卻不具備購買資格。
在北京工作的溫州永嘉人劉偉和妻子結婚前，每人就各有一套住房。雖然家境并非特別富裕，但兩家都希望他們在北京再買一套房子。但由于限購政策，他們一時還不能如愿。
數據顯示，限購政策對67.3%的多次置業者和54%的投資客產生了比較大或非常大的影響。
值得注意的是，在各類型購房者中，改善型需求認為房價將會持平的比例最高，體現出其對于未來樓市走穩的強烈預期。
