一邊是成交持續(xù)低迷，一邊是供應(yīng)不斷加速。
佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)14日提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（11月7日-11月13日）上海市新建商品住宅成交面積9.94萬(wàn)平方米，環(huán)比（較前周）上漲5.92%，但仍處低位；成交均價(jià)為20776元/平方米，環(huán)比下跌11.81%；新增供應(yīng)量則回升至6周以來(lái)新高，至22.67萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲73.32%。
中房信分析師薛建雄稱(chēng)，上周滬上商品住宅新增供應(yīng)量創(chuàng)下近6周新高，這意味著開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)本輪房?jī)r(jià)下跌的營(yíng)銷(xiāo)、定價(jià)策略已調(diào)整到位。隨著更多調(diào)低價(jià)格的新盤(pán)上市，樓市成交量也有所回升，這樣的行情在未來(lái)幾周內(nèi)還會(huì)持續(xù)。
新盤(pán)加速入市 地王項(xiàng)目現(xiàn)身
雖然成交量依然低迷，但開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)步伐并未放緩。
來(lái)自佑威的統(tǒng)計(jì)顯示，上海有13個(gè)商品住宅項(xiàng)目在上周獲取預(yù)售證。上周推出新房源的樓盤(pán)共有9個(gè)，其中兩個(gè)為首次亮相項(xiàng)目，7個(gè)系舊盤(pán)加推。新增房源主要集中在外郊環(huán)，僅“大寧瑞仕花園”一盤(pán)為內(nèi)中環(huán)項(xiàng)目。
值得關(guān)注的是，2009年的地王項(xiàng)目中建府邸的入市。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周上海別墅新增供應(yīng)量突然爆發(fā)，合計(jì)8.2萬(wàn)平方米的供應(yīng)面積為近22周新高，環(huán)比提升近50倍。其中，新增供應(yīng)最大的別墅項(xiàng)目正是中建府邸，合計(jì)推出2.87萬(wàn)平方米，售價(jià)在7.69萬(wàn)-16.56萬(wàn)元/平方米。
上海中原昨日提供的一份報(bào)告顯示，中建府邸所處的新江灣城C6地塊，在2009年末由中建地產(chǎn)以37.2億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到217%，每平方米32484元的樓板價(jià)創(chuàng)造了當(dāng)年全國(guó)最高單價(jià)地塊交易紀(jì)錄。C6地塊總面積為11.45萬(wàn)平方米，在板塊內(nèi)屬中等規(guī)模，但其1.0的容積率，當(dāng)時(shí)即被業(yè)界預(yù)計(jì)會(huì)打造高檔住宅。
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍稱(chēng)，中建府邸選擇在目前推盤(pán)，一方面有拿地文件中兩年開(kāi)發(fā)期限的壓力，另一方面該項(xiàng)目系該開(kāi)發(fā)商在上海的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，雖然公司資金回籠壓力相對(duì)較小，但項(xiàng)目資金壓力頗大。就項(xiàng)目單價(jià)來(lái)看，并不具優(yōu)勢(shì)，一旦銷(xiāo)售不利，未來(lái)悄然調(diào)整價(jià)格的可能性很大。
事實(shí)上，豪宅的供應(yīng)增加并未打動(dòng)成交。
德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周上海單價(jià)5萬(wàn)元以上豪宅僅成交13套，較前周減少4套。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)稱(chēng)，上海豪宅成交已連續(xù)3周低于20套。而11月前13天累計(jì)僅成交28套，不及1月份周平均成交套數(shù)的一半。
庫(kù)存壓力激增
新增房源的持續(xù)增多，增加了庫(kù)存壓力。
網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，上海新建商品住宅庫(kù)存面積達(dá)924.26萬(wàn)平方米，處于2009年初以來(lái)高位。
按10月的月成交水平測(cè)算，消化這一庫(kù)存量需要20個(gè)月。
上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海稱(chēng)，業(yè)內(nèi)一般將消化庫(kù)存期限作為行業(yè)景氣度的觀察指標(biāo)。如果5-6個(gè)月能消化，說(shuō)明供應(yīng)比較吃緊，成交比較旺盛；8-9個(gè)月算比較正常；超過(guò)10個(gè)月就算積壓比較嚴(yán)重的了。眼下的庫(kù)存量“是供過(guò)于求的表現(xiàn)，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成一個(gè)壓力”。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)分析，進(jìn)入11月后，上海商品住宅周成交量持續(xù)大幅低于新增供應(yīng)量，導(dǎo)致庫(kù)存可售量持續(xù)加大。截至11月13日，11月的成交量比去年同期大幅下跌了43.93%，而可售量和今年1月底相比，在不到10個(gè)月的時(shí)間里大幅增加了325.26萬(wàn)平方米，大漲48.63%。
據(jù)薛建雄介紹，在2008年底前后那段時(shí)間，上海新房的庫(kù)存面積曾到過(guò)1000多萬(wàn)平方米。薛建雄認(rèn)為，根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)計(jì)到11月底，上海的新房庫(kù)存將突破950萬(wàn)平方米；到明年年初，這一數(shù)據(jù)會(huì)突破1000萬(wàn)平方米。
分區(qū)域看，目前外環(huán)外依然是庫(kù)存最為集中的區(qū)域，可售新房總量達(dá)628萬(wàn)平方米。
“這預(yù)示著外環(huán)線外的樓盤(pán)去化壓力巨大，而政策在短期內(nèi)又看不到轉(zhuǎn)向可能。因此，特別是外環(huán)線以外商品公寓的開(kāi)發(fā)商，如還不愿通過(guò)普降來(lái)以價(jià)換量，則后市會(huì)醞釀大跌、快跌的風(fēng)險(xiǎn)。”薛建雄說(shuō)。
更多開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)
更多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加入降價(jià)行列。
來(lái)自佑威的統(tǒng)計(jì)顯示，上周滬上商品住宅成交面積冠軍位于松江泗涇板塊的“米蘭諾貴都”，上周成交了175套房源，成交面積達(dá)15690平方米。
上海中原在報(bào)告中稱(chēng)，米蘭諾貴都此番主推90平方米小高層精致戶型，均價(jià)由原來(lái)的20000元/平方米降到了目前的14000元/平方米。
而上周的成交量亞軍新城公館，同樣屬于降價(jià)盤(pán)。上海中原稱(chēng)，該盤(pán)均價(jià)由此前的26000元/平方米降至19000元/平方米，目前還有少數(shù)特價(jià)房源。
宋會(huì)雍稱(chēng)，少數(shù)深度打折樓盤(pán)繼續(xù)在新房市場(chǎng)表現(xiàn)突出，說(shuō)明“以價(jià)換量”策略繼續(xù)奏效。
與眾多一線開(kāi)發(fā)商有業(yè)務(wù)往來(lái)的薛建雄則提到，由于本輪調(diào)控周期較長(zhǎng)，部分過(guò)度擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商資金缺口太大，其他融資渠道全部打開(kāi)，也難解其資金壓力，降價(jià)已經(jīng)成了很多開(kāi)發(fā)商的必然選擇。
宋海強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)商接下來(lái)的應(yīng)對(duì)應(yīng)該比較自如，“畢竟都已經(jīng)走了第一步了，第二步走起來(lái)也容易些，心理準(zhǔn)備也會(huì)充足些，而且已經(jīng)嘗到了甜頭。”
至于年內(nèi)是否會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商加入降價(jià)，宋海認(rèn)為，這要根據(jù)各個(gè)房企自身的情況而定，如果是需要沖一沖業(yè)績(jī)，急需回籠資金的，可能會(huì)加大推盤(pán)力度，打出突破性的價(jià)格，而如果沒(méi)有這方面壓力的房企，則會(huì)等待明年行情的到來(lái)。
薛建雄則提到：“緩過(guò)這陣之后，開(kāi)發(fā)商將會(huì)以減少擴(kuò)張速度來(lái)應(yīng)對(duì)低迷的樓市。那也就意味著，只要不出現(xiàn)大的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境變化，房?jī)r(jià)在低位繼續(xù)大跌的可能性不大。”
