“中小房企如果轉型早，或許能逃過這輪調控之劫。”如今投身煤礦開發的杜先生望著窗外一地黃葉有些慶幸地說。之前他曾是房地產開發商，開發過幾個規模不大的樓盤。
引發其感慨的，是宏觀調控下樓市慘淡的現狀。結合三季度和“金九銀十”數據看，房地產企業一方面庫存量逐漸加大，另一方面資金鏈條漸趨緊張。“中央關于調控不放松的表態，說明了房企艱難的日子還將繼續，房價下降拐點已經形成。”住建部政策研究中心副主任王鈺林11月2日對《中國經營報》記者表示。
四大龍頭企業庫存激增
數據顯示，2011年的“金九銀十”北京樓市合計簽約量僅2.7萬套，較去年同期逾5萬套的簽約量下降了46%，同時年底的庫存量有可能在銷售持續萎靡的情況下突破12萬~13萬套。
被認為是北京樓市重災區的通州，不僅創下了存量房的紀錄，而且價格普遍下降兩成。據中原地產統計，通州在售住宅樓盤45個，庫存量達1.6萬多套，占到全市的12%左右，月均銷售量在300~500套，成交均價15000~16000元/平方米。
和北京一樣，其他城市的樓市在“金九銀十”同樣風光不再。搜房網數據監控中心的數據顯示，全國47個大中城市中，有41個城市住宅成交量低于去年同期，廣深滬等9城市同比下跌5成以上。
而從上市房企三季度數據中存貨指標來看，在存貨量方面，144家房企截至9月31日的存貨量已經達到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中“萬保金招”（萬科、保利、金地、招商）四大龍頭的合計庫存為4523億元，同比增長47%，環比增長8%，遠遠快于行業整體水平。
開發商遭資金逼宮
除了量價蕭條外，開發企業更大的壓力來自于資金緊張。“開發商降價的根本原因就是資金鏈是否緊張，沒有資金就不能不降價。”聯達四方董事長楊少鋒表示。
以綠城為例，關于破產的傳聞持續發酵就源于其資金鏈緊張。2011年中報顯示，綠城中國截至今年6月30日的凈資本負債比率達163%，較2010年12月31日上升31個百分點，居內地上市房企之首。
滬深兩市132家房地產上市公司，2011年前三季度實現營業收入2321.02億元，營業利潤437.84億元，凈利潤300.09億元，同比分別增長13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分別下降10.36個、5.45個和0.8個百分點。
受銷售持續低迷影響，衡量上市房企資金鏈狀況的經營性活動現金流量凈額也大幅下滑。從三季度的數據看，29家上市房企的經營性現金流量凈額為-16.6億元，而在去年同期則為30.8億元，其中有15家出現經營性現金流量凈額下滑的情況。
陽光100常務副總裁范小沖表示，在量價齊跌之下，開發企業還面臨土地款、材料款、工人工資等資金的困擾，可以說100%的開發商都面臨資金緊張。三季度數據顯示：房企預收賬款增加606億元，環比下降33%，顯示出第三季度銷售業績不佳的狀況。同時，本年度在信貸緊縮和行業調控背景下，地產行業的融資也很困難。前三季度房企融資現金凈流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務費用則達到47億元，同比上升27%。
地方政府“突圍”
地方政府同樣苦不堪言。
進入10月份，北京住宅土地市場寒冬早至。據亞豪機構統計數據顯示，10月北京共成交土地21宗，其中工業用地與商業用地占據了絕對主導，分別成交15宗與5宗。雖然10月份總的成交宗數環比上月有所增加，但是住宅用地的成交卻一落千丈，當月僅有一宗成交，且為限價房用地。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，今年以來北京市住宅土地市場一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰點。“主要原因在于開發企業已經沒有能力和精力拿地了。”
中國房地產學會副會長陳國強分析說，自調控以來，大多數房企因觀望時間較長，造成年度銷售困難，以至于資金鏈出現不同程度的問題，加上融資難解，因此多數資金緊張的房企不會在這個時點將大量資金用于購置土地。
數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。
熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等則整月無宅地現身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。
住宅類用地溢價率也降至年內最低水平。國土資源部近日發布的數據顯示，全國主要城市地價總體水平小幅上漲，同比、環比增幅全面回落。第三季度，全國105個主要監測城市地價總體水平為3040元/平方米，同比增長8.4%，環比增長1.3%。居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點；環比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點。
除了開發商降價自救外，土地出讓部門也開始想辦法。北京國土局負責人表示，北京市擬根據當前市況下調土地競買保證金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%~15%，同時，也會放寬付款進度，若市場反應過度冷清，更會考慮降價出讓。
降價窗口打開
所有的目標都指向房價。溫家寶總理近日表示，政府的目標是要使房價回歸到合理的水平。“房價下調是肯定的，而且這個趨勢還將持續很長時間。”范小沖認為。
11月1日，中國指數研究院發布數據顯示，10月百城住宅均價連續第二個月環比下降，十大城市均價降至今年3月以來最低。
據統計，10月全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，與9月相比下降0.23%，其中40個城市價格環比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環比下跌。與上月相比，10月價格環比下跌的城市比9月增加14個，是自去年8月以來下跌城市數量最多的一個月，環比跌幅在1%以上的城市數量共有11個，比上月增加1個。
中國指數研究院副院長黃瑜表示，指數研究院公布的百城價格指數指的是樓盤的對外報價，并非樓盤的實際成交價。
“限購范圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下，龍湖、首創、萬科、富力、恒大等大型房企在一二線城市的部分項目開始降價促銷，以價換量緩解資金壓力和提升銷售業績，部分樓盤價格較上月降幅超過20%。”黃瑜告訴記者。
萬科集團相關負責人在接受記者采訪時表示：“成交量難以明顯改善，新房供應又在不斷增加，買方市場的特征也會更加明顯。”
任啟鑫分析指出，“金九銀十”已經過去，樓市也將真正進入冬季。“在沒有明顯回調政策的出臺下，樓市成交還將持續低迷，整體成交價格也將會繼續下滑，價格大幅跳水的現象也將由部分區域擴散到整體市場當中。”
