房山，429套。
這是剛剛過去10月份北京房山地區(qū)商品房的成交數(shù)據(jù)。“金九銀十”是開發(fā)商最為看好的“熱銷”月份。房山，是北京樓市的新興板塊，進(jìn)入2010年以來，成交量占全市銷售比例的20%，是萬科、首開、綠地、城建、金地等房地產(chǎn)開發(fā)大鱷的必爭之地。如今，房山10月銷量，不足限購前的一半。
不僅僅是房山，在北京新房扎堆的地區(qū)，通州、大興等區(qū)域，同樣出現(xiàn)了大規(guī)模的滯銷。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9、10月份新房和二手房一共成交了26085套，同比下降48%，創(chuàng)下了三年來同期樓市成交量的新低。與此同時(shí)，庫存節(jié)節(jié)攀升，截至11月9日，北京商品期房住宅庫存達(dá)到120411套，這是繼2009年庫存頂峰后，又一次超過12萬套的庫存高位。
“即使不增加任何新房供應(yīng)，這樣的庫存也足夠消化22個(gè)月。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。在這樣的市場(chǎng)背景下，原本在通州區(qū)域的降價(jià)已經(jīng)快速蔓延至大興、房山等區(qū)域，甚至波及更多區(qū)域。降價(jià)的浪潮也從新房波及到二手房。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月份北京全市二手住宅成交均價(jià)僅為22183元/平方米，與今年北京二手房住宅價(jià)格的最高點(diǎn)的7月份的25099元/平方米相比，大幅下跌11.6%。
斷崖式降價(jià)
“別老跟我說總價(jià)，說說每平方米的均價(jià)。”購房者李敏（化名）又一次接到了海棠灣銷售人員的電話。在售樓人員遮遮掩掩的語氣下，李敏最終得知位于通州的海棠灣項(xiàng)目已經(jīng)降至每平方米1.5萬元左右。而在今年上半年，該項(xiàng)目平層均價(jià)接近每平方米3萬元。“下跌了差不多一半啊，多虧上半年沒買。”李敏一邊感嘆一邊慶幸，同時(shí)也對(duì)房價(jià)更加沒有信心。
海棠灣的開發(fā)商是北京亞通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這是一家名不見經(jīng)傳的房地產(chǎn)公司，此前開發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目，都出現(xiàn)了一度熱銷的盛況。在此前的幾次降價(jià)中，海棠灣都未表現(xiàn)出明顯打折的意向。而這次，雖然降價(jià)的消息相當(dāng)“低調(diào)”，力度卻頗為驚人。海棠灣的降價(jià)情況也代表了通州區(qū)域的普遍情況，“腰斬”的樓盤不在少數(shù)。
同樣的情況出現(xiàn)在大興，位于大興區(qū)域的領(lǐng)海·朗文世家最近出現(xiàn)的最低售價(jià)已經(jīng)降到13200元/平方米。朗文世家原為順馳地產(chǎn)在2003年12月8日獲得的地塊，首次開盤為2004年6月，此前已經(jīng)完成四期銷售。盡管朗文世家營銷總監(jiān)溫立偉在接受記者采訪時(shí)一再強(qiáng)調(diào)，此次促銷的全是尾盤，并非所謂的降價(jià)，但相比半年前，同類型房源的價(jià)格確實(shí)降了接近4000元/平方米。
張大偉將這次降價(jià)稱為“斷崖式下調(diào)”。和以往的降價(jià)相比，這次房價(jià)下降的特點(diǎn)是范圍廣、力度大。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，大興目前在售樓盤20個(gè)左右，主要集中在黃村新城和大興線軌道交通沿線。8月份該區(qū)域成交均價(jià)20287元/平方米。9月份該地區(qū)成交均價(jià)為19843元/平方米，10月份下滑至18351元/平方米。進(jìn)入11月份，大興新房平均價(jià)格已經(jīng)下降至17176元/平方米,下調(diào)幅度達(dá)到15%。
降價(jià)潮最新蔓延到的區(qū)域房山市場(chǎng)是2009~2010年樓市爆發(fā)期最大的新興熱點(diǎn)區(qū)域，從2010年開始，區(qū)域的主要利好城鐵開通還在逐漸釋放。最近三年的土地供應(yīng)占比接近全市20%。未來1~2年的住宅供應(yīng)量可能會(huì)超過3萬套。隨著調(diào)控的深入和供應(yīng)的不斷增加，房山各樓盤的去化率逐漸走低。目前多個(gè)樓盤30%~40%的去化率，開發(fā)商的銷售壓力將越來越大。在通州等房價(jià)大跌的影響下，房山也已經(jīng)到了大調(diào)整的邊緣。
樓市進(jìn)入冬眠期
與北京的天氣一樣，臨近年底，多家樓盤銷售陷入“冬季狀態(tài)”。雖然不少項(xiàng)目都大幅跳水，但市場(chǎng)反應(yīng)依舊不熱烈。11月第一周，新建商品住宅市場(chǎng)成交量依然保持在較低水平，成交與供應(yīng)都處在比較平穩(wěn)的狀態(tài)，從結(jié)構(gòu)上看，城區(qū)成交占比繼續(xù)下滑，郊區(qū)項(xiàng)目讓利增多呈現(xiàn)帶動(dòng)成交的趨勢(shì)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，11月第一周（10.31~11.6）北京商品住宅網(wǎng)簽量為1158套，環(huán)比上周下降了22%。同比上漲了12.5%，認(rèn)購量環(huán)比上漲了19.2%。
“從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)看，11月第一周成交平緩，同比10月份甚至上漲了12.5%，但不能認(rèn)為市場(chǎng)就此轉(zhuǎn)好。因?yàn)樯蠞q的原因是這一周有兩個(gè)保障性住房項(xiàng)目入市，樂活家園和麓景嘉園北里，共計(jì)提供住宅700余套。從而拉高了本周成交量。拋掉這兩個(gè)保障房項(xiàng)目，商品住宅簽約量仍然不足1000套。”鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V記者，情況依舊不容樂觀。
在11月第一周內(nèi)零成交的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到26個(gè)，占比達(dá)到1/3。“好像樓市進(jìn)入了冬眠期。”
一方面，進(jìn)入11月，北京又有部分新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，庫存進(jìn)一步加大。一方面樓市濃厚的觀望情緒繼續(xù)帶來低成交量。面對(duì)未來，大部分業(yè)內(nèi)人士表示出非常不樂觀。“樓市好不起來了，我看明年一年也未必能回暖。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前惡性循環(huán)已經(jīng)延續(xù)至拿地環(huán)節(jié)，目前北京市土地成交，也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。
張?jiān)乱餐膺@一看法。她認(rèn)為，樓市入冬以后，大幅降價(jià)已經(jīng)成為促進(jìn)成交的唯一動(dòng)力。因此，降價(jià)還將持續(xù)，至少到12月底，降價(jià)的態(tài)勢(shì)不會(huì)改觀。“我預(yù)測(cè)11月全月的簽約量將低于5000套。”張?jiān)卤硎尽?BR> 亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫同樣分析認(rèn)為，受到市場(chǎng)存量巨大和年底項(xiàng)目的集中入市影響，再加上因市場(chǎng)觀望帶來的需求慘淡因素影響，整體市場(chǎng)仍舊存在較大價(jià)格下行壓力，短期之內(nèi)不會(huì)改觀。
