企業的逐利特性決定了幾乎所有開發商都渴望踩準市場節奏，即在行業低谷買進地皮，再到高峰時賣掉房子。但這不是現實。
真正的現實是，大多數企業剛好踏錯節拍，反周期操作。近日接連披露的上市房地產企業10月份銷售數據進一步拉大企業之間的差距的事實便說明，“順勢而為”并非一句簡單的口號，當聯系到真金白銀落于實踐時卻變得異常艱難。
市場現整體逆轉端倪
10月份公布的一系列房地產數據均不容樂觀。
國家統計局的數據顯示，10月單月商品房銷售面積8364萬平方米，環比顯著下滑26.9%，同比下滑9.9%；單月銷售額4514億元，環比下滑25.4%，同比下跌11.1%。
市場均價也開始出現回落，10月單月住宅均價5054元/平方米，同比下降2.7%；前10月住宅均價5131元/平方米，同比上漲6.7%，增速較上月下降1.4個百分點。
包括中金公司、國金證券等多家券商發布研究報告稱，市場下降幅度超過預期，盡管開工面積等仍然處于歷史高位，但整體形勢的惡化苗頭已經顯現，而且未來將呈現進一步放大的趨勢。
微觀數據恐怕更加讓開發商揪心。部分已公布銷售業績的開發商數據顯示，10月份房企銷售業績進一步萎縮，多家一線房企10月的銷售額同比降幅超20%，環比降幅超過10%。其中，萬科10月銷售額環比下降17.3%，同比下降33.3%。保利地產(600048,股吧)10月實現簽約金額54.2億元，環比下滑19.5%，同比下降39.2%。
龍頭萬科的銷售金額已經連續3個月同比下跌。10月，萬科實現銷售面積100.4萬平方米，環比下跌7%，同比下跌23%；實現銷售額103.4億元，環比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷售同比下滑幅度也進一步加大。
同樣，保利地產公布的銷售數據也顯示，10月公司實現簽約面積56.94萬平方米，環比下滑3.1%，同比下降26.7%；實現簽約金額54.2億元，環比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地產簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%。
另一地產上市公司金地集團10月公司實現簽約面積19萬平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。
在港地產上市公司的狀況也不甚理想，此前保持較好銷售勢頭的碧桂園、雅居樂地產等企業在10月份的經營數據也都出現部分指標下滑的現象。
碧桂園10月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌14%和24.8%，龍湖地產10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元，雅居樂10月實現合約銷售金額約33億元，合約銷售面積約為29萬平方米，分別環比增長17.86%和下降6.45%。
11月9日在廣州舉行的一次開發商聚會上，大多數企業代表對后市表現悲觀，稱10月份起在局部地區爆發的降價潮可能會蔓延。
中金公司的研究報告顯示，預計行業底部將出現在2012年一季度或二季度初。
種種跡象顯示，對于開發商而言，“最壞的時代”即將到來。
企業業績差距拉大
從數據上看，在市場尚未步入最黑暗階段之前，較早出手的開發商依然在今年取得不錯的銷售業績。其中，萬科在前面走得依然孤單。
11月初，當萬科宣布公司截至10月底的銷售收入再度突破1000億時，標志著它跨過千億門檻的時間又比2010年早了一個月。數據顯示，萬科1~10月份銷售面積942萬平方米，銷售金額1074億，同比去年上漲幅度為24%。
截至目前，以萬科為代表的“快跑型”企業，與“堅守派”之間的差距也越來越大。
據悉，狀況較好的公司除了萬科之外，還有今年以來銷售手法激進的中海地產、恒大、碧桂園以及龍湖地產等少數幾家開發商。
數據顯示，截至9月底，恒大地產已累計實現合約銷售額692.6億元，同比增長94.5%，已完成年初制定的全年700億元銷售目標的98.9%。而中海地產旗下90%地區已完成全年銷售目標，離全年800億港元的目標僅一步之遙。碧桂園前10個月共實現合同銷售金額約369億元人民幣，已經完成全年目標的85.8%；龍湖地產在2011年前10個月累計實現合同銷售金額326.3億元，完成全年銷售目標的82%。
“幾家歡喜幾家愁”。還有部分地產商要么受產品結構限制，要么不愿降價促銷，導致銷售業績不斷惡化，其中最引人矚目的當屬豪宅開發專家綠城中國。根據綠城中國公告，前10個月取得銷售金額約285億元人民幣，綠城的銷售達標率不足52%。
同樣，世茂房地產前9個月累計合約銷售額達245億元，同比增加24.8%，占全年360億元銷售目標的68%。雅居樂從1月至10月7日實現合約銷售金額約237億元，僅完成年度銷售目標64%。
數據顯示，1~10月房地產行業平均銷售額同比增速為18.5%，但已經公布10月銷售數據并基本完成全國布局的企業中，銷售額同比增幅20%以上的有萬科、保利地產、華潤置地、碧桂園，另外如金地、綠城中國、首創置業、雅居樂等，均未過平均線。
數據所顯示的分化，大致可以區分兩個陣營的企業在經營策略上所采取的不同選擇。一類緊隨市場步伐，以周轉速度作為經營的主要指標；另一類則堅守利潤率底線，以較高毛利贏取市場。只是，這一輪調控中政府祭出的“限購”這一“殺手锏”，剛好卡住了后者的咽喉。
正因為此，原本較高毛利的地產企業，卻在今年失去投資者的支持。股票市場上，綠城、金地、雅居樂等走相對高端路線的開發商股價跌幅超過同行平均水平。
截至11月10日收盤，A股市場上金地集團市凈率降至1.16的低值，H股的綠城中國更低至0.62、越秀地產為0.57、富力地產為0.96。相對應的是A股市場上萬科和保利地產市凈率均為1.77，H股中恒大地產和碧桂園分別是2.0和1.53。
此外，研究機構也于近期開始對部分“堅守型”企業給出負面評級。申銀萬國分析師李虹發布報告，提醒投資者適時賣出雅居樂股票，緣于對其海南雅居樂銷售前景不看好，以及負債率上升導致的杠桿風險增大。
種種跡象顯示，剛剛過去的10月已然成為房地產市場步入“黑暗歲月”的開端，在未來的相當長一段時間內還將持續。回顧近幾年房地產市場走勢不難看出，在2008年起的一輪市場調整期內，萬科、保利、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬科在2010年突破千億達到波段峰值。而在本輪市場調整剛剛開始之際，差距被拉大的苗頭就已經早早顯現。
地產企業融資環境好于2008年
現階段房地產業處于深度調控期，各類調控手段在本輪調控中發揮著作用。自2009年12月本輪調控政策開始以來，從利率、稅收、信貸等經濟手段，到限購、限價等行政指令性手段，從局部限制到全國范圍內一刀切，調控手段逐漸增多、調控政策持續升級。
近幾個月來，隨著樓市陷入低迷和房價上漲勢頭被遏制，部分地方政府有意放松調控政策，但從10月29日國務院工作會議精神上看，中央再次強調要堅定不移地搞好房地產調控、進一步鞏固調控成果，可見中央將繼續堅持房地產調控不放松。但隨著經濟增速的下滑和通脹觸頂回落，預計房地產調控政策也不會有進一步升級，房地產調控政策明顯“見底”。今年四季度，中央已明確表示仍將堅持房地產調控政策不放松。
開發商資金來源穩定
現階段房地產開發企業本年資金同比增幅出現明顯下降的趨勢，但是整體狀況明顯好于2008年，部分房企打折促銷樓盤回籠資金，
但也有少數房企如恒大、萬科等銷售業績良好。在調控政策見底、貨幣政策趨穩的形勢下，隨著越來越多的房企加入打折促銷陣營，預計今年四季度本年資金來源將趨于穩定，或小幅下滑，明年上半年可能會有所改善。
而數據顯示，2008年全國房地產開發企業本年資金來源39619億元，同比增長5.7%，創下了十多年來的最低增速。2000年以來，我國房地產開發企業本年資金來源平均增速為28%，2007年和2009年更是高達38.1和45.9%。很明顯，2008年房地產開發企業的融資環境和資金狀況均相對較差，因此不少開發商降價售樓來回籠資金，也有個別房地產開發企業破產倒閉。
2008年，截至年底，全國主要金融機構房地產開發貸款余額為16062億元，同比降低10.77%，降幅驚人，是近十年來唯一出現下降的年份。2008年作為樓市最為艱難的一年，房地產業發展面臨著前所未有的風險，多數金融機構嚴格控制房地產開發貸款發放規模，正因為如此，多數開發商都陷入流動資金嚴重不足的困境，
部分企業甚至破產倒閉。
與2008年形成對比的是，今年1~9月份，全國房地產開發企業資金來源共計61947億元，同比增長22.7%，盡管增速和近十年來的平均增速相比有所下滑，不少房地產開發企業存在融資困難等問題，但是房地產開發企業的資金環境仍明顯好于2008年。今年前9個月，房地產開發企業月均資金來源為7820元，資金來源相對穩定。
截至今年三季度末，全國主要金融機構房地產開發貸款余額為26400億元，同比上漲14.9%，漲幅持續回落。今年以來，受房地產調控政策持續升級的影響，對房地產行業的信心普遍不足，針對房地產開發企業的信貸政策持續緊縮，所以房地產開發貸款余額增長不斷放緩。
在金融機構嚴格控制房地產開發貸款規模的情況下，2008年房地產開發貸款同比大幅下降10.8%，房地產開發融資極其困難，企業面臨著前所未有的艱難局面。而現階段，盡管房地產開發貸款余額漲幅有所下降，但仍然保持明顯上漲，房地產開發企業融資環境明顯好于2008年。預計，隨著金融機構收緊房地產開發貸款，四季度房地產開發貸款余額漲幅仍將收窄，但仍將保持10%以上的增長速度。
調控政策“見底”
自10月份以來，從匯金購入四大國有商業銀行股票干預股市，到國務院常務工作會議研究制定小型和微型企業發展的金融、財稅政策，都發出了宏觀經濟政策在逐漸放松的信號。在目前經濟下滑、通脹見頂、中小企業遇難、失業率增加，以及溫州、鄂爾多斯等地方民間高利貸危機顯現的形勢下，宏觀經濟政策可能適度調整。
7月12日的國務院工作會議上，提出五條房地產調控措施，其中“已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”隨后僅臺州、滁州兩市出臺了較為寬松的限購政策，而直到10月30日珠海出臺的限購政策更是形同虛設，規定：不管持有多少套的人，皆可再購一套，更像政府要趕在年底前促進一下成交量，此次二三線城市限購政策升級幾乎不了了之，預示著房地產調控政策的“見底”。
值得關注的是，10月29日，國務院總理溫家寶主持召開國務院工作會議，強調堅定不移地搞好房地產調控。各地政府要切實負起責任，繼續嚴格執行政策，進一步鞏固調控成果。我們認為，這一表述預示著年內中央政策不會放松。但既然已出現效果，只要進一步繼續保持調控措施即可，效果還將繼續顯現。不過，也不會再進一步加碼了。那么，未來幾個月，如有政策變化，可能主要集中在地方政府身上。
今年9月份，全國房地產開發景氣指數為100.41，比8月份降低0.7個百分點，比去年同期回落3.1個百分點，國房景氣指數連續4個月下滑。自2010年3月份以來，房地產開發經濟指數開始波動下行，但至今仍未跌至100點以下的不景氣區間。與2008年相比，房地產開發景氣指數下行速度相對較快，在2008年10月份就沖破100，進入不景氣區間，反映出房地產行業全面進入相對艱難時期。我們認為，目前國房景氣指數尚未完成筑底，在中央堅持房地產調控政策不放松的形勢下，未來國房景氣指數仍將繼續處于下行通道，四季度將跌至100以下的不景氣區間，預計明年一季度前后可能見底。與2008年相比，本輪調整時間較長，但下調空間較小。（節選自上海易居房地產研究院《現階段與2008年房地產發展環境對比分析》，略有刪改）
