截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售住宅期房套數(shù)為79607套，未簽約住宅套數(shù)為37748套。
2011年的“金九銀十”，注定要以“銅九鐵十”終場了——截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京住宅庫存高達(dá)11.74萬套——市場分析人士紛紛猜測，北京庫存沖過12萬套的峰值幾無懸念。
政策持續(xù)到此時(shí)，購房者觀望情緒日漸濃厚——至少，此時(shí)可以輪到那些有資質(zhì)又有能力的購房者來做決定了：買房？還是再等一等？
“量跌價(jià)滯” 購房者觀望情緒日濃
數(shù)天前，小杜收到一條內(nèi)容為“旭輝御府16800元/㎡起！……130-260㎡……僅27席……”的短信。
事實(shí)上，這一消息頗令小杜有些驚訝。7月底曾經(jīng)計(jì)劃買房的小杜曾去過位于大興的旭輝御府項(xiàng)目。彼時(shí)，與華潤九號公館毗鄰的旭輝御府項(xiàng)目的銷售人員，也顯得自信滿滿。在對小杜介紹該樓盤項(xiàng)目時(shí)，表示該項(xiàng)目每平米最低價(jià)格也要20000元，并且“僅余130平以上的戶型以及高端項(xiàng)目對外出售。”
然而，不過3個(gè)月，旭輝御府的每平米的起價(jià)就直降3000元左右，這著實(shí)讓小杜興奮。為此，他撥通了售樓處的電話進(jìn)行咨詢。售樓人員向其表示，該項(xiàng)目價(jià)格的確是“做了調(diào)整”。和其它項(xiàng)目的銷售人員措辭一致之處在于，堅(jiān)持不變的否認(rèn)降價(jià)一說。“項(xiàng)目的老板（開發(fā)房企）因?yàn)橛凶约旱目紤]，所以想盡快回籠資金來讓自己的財(cái)務(wù)表現(xiàn)更好一些。因此我們才有這個(gè)優(yōu)惠價(jià)格的，并不是我們這個(gè)項(xiàng)目賣不出去……”
不過，小杜也對《證券日報(bào)》記者表達(dá)了他的疑惑，“明明在7月底的時(shí)候告訴我只剩130平和高端戶型了，怎么我這次問他是不是有90平小戶型，又說還剩2、3套可供出售呢？”
無論如何，旭輝御府的起價(jià)的確是降了下來。但是這卻令小杜更為猶豫：究竟買，還是不買？眼看著北京、上海等地區(qū)業(yè)主因?yàn)榻祪r(jià)的事情而一次次“維權(quán)”，小杜著實(shí)不想遭遇同樣遭遇。與此同時(shí)，首付比例和房貸利率的上調(diào)，讓買房的壓力也增加了不少。
事實(shí)上，如小杜這樣矛盾當(dāng)中的剛需購房者著實(shí)不少。一方面是下跌的房價(jià)在誘惑，另一方面則是房貸壓力令其止步——這次第，怎生一個(gè)糾結(jié)了得？
作為典型價(jià)跌量滯代表的通州地區(qū)，最為典型的例子則是潤楓領(lǐng)尚苑項(xiàng)目。該項(xiàng)目于5月16日獲得預(yù)售許可證，擬售價(jià)格區(qū)間在21503元/㎡-27964元/㎡之間，但隨著通州樓市泡沫破滅，該項(xiàng)目一度零成交。
10月22日，潤楓領(lǐng)尚苑再獲預(yù)售許可，并不得不將擬售價(jià)格下調(diào)。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)認(rèn)為，該項(xiàng)目二期開盤定價(jià)下調(diào)了12.1%。而截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示，潤楓領(lǐng)尚苑項(xiàng)目成交均價(jià)僅為14680元/㎡。
北京“10月份入市的29個(gè)項(xiàng)目中，16個(gè)為多期住宅項(xiàng)目，10個(gè)項(xiàng)目定價(jià)走低，2個(gè)持平，降價(jià)項(xiàng)目占比達(dá)到6成”，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“目前，10月份新開項(xiàng)目的當(dāng)期簽約率僅為4.3%”。
北京庫存達(dá)到次峰值 1-10月份簽約率僅為41.5%
截至10月26日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，可售住宅期房套數(shù)為79607套，未簽約住宅套數(shù)為37748套。
“這一數(shù)量算是08年以來的次峰值”，10月26日，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)副總裁胡景暉接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。
在其看來，有效需求不足而造成供給的相對過剩成為這一輪庫存高企的最重要原因。具體說來，限購成為在京的購房者最高門檻；另一方面，銀行提高房貸首付比例以及利率使得部分剛需無法獲得足夠的貸款支持。最后，一部分有資質(zhì)又有條件的購房者尚處于觀望當(dāng)中，并不肯輕易出手購房。
“從09年下半年以來拿地情況來看，按照房地產(chǎn)開發(fā)周期可以推算出，今年下半年是住宅市場的供給高峰期”，胡景暉對《證券日報(bào)》記者表示。
一份由鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，從年初至今，北京新開盤項(xiàng)目165個(gè)，提供住宅53034套，簽約率僅為41.5%。其中，在今年入市的期房項(xiàng)目中，郊區(qū)庫存是城區(qū)的3.2倍，而去化率卻比城區(qū)還要低5%。
“期房庫存達(dá)到8萬以上的時(shí)間出現(xiàn)在2008年4月-2009年6月”，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示。不過，“和今年不同”，鏈家地產(chǎn)研究報(bào)告指出，彼時(shí)雖然庫存高漲，但是月簽約量卻在1萬套左右，“比現(xiàn)在高出近1倍”。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎荆衲暌韵拶彏楹诵膬?nèi)容的調(diào)控對簽約率的影響最為直接，也使得調(diào)控效果最為明顯。
房價(jià)松動(dòng)逐步向主城區(qū)傳導(dǎo) 該不該出手？
“雖然今年的‘金九銀十’并未出現(xiàn)，但是11月份還是一個(gè)機(jī)會(huì)”，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉對《證券日報(bào)》記者表示。“或者說是開發(fā)商最后一個(gè)機(jī)會(huì)，進(jìn)入到12月份以及明年的1、2月份，銷售將變得更困難。”
正如上文中提及，今年的9、10月份，出現(xiàn)住宅供應(yīng)放量，但是成交冷清的形勢。雖然北京城郊樓盤價(jià)格下調(diào)幅度較大，但是主城區(qū)房價(jià)依舊相對堅(jiān)挺。
“京城房價(jià)的下跌是從郊區(qū)逐步傳導(dǎo)至主城區(qū)的”，胡景暉表示。而據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，包括東五環(huán)、南三環(huán)等城區(qū)二手房價(jià)格均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)。“7月份二手房成交均價(jià)高點(diǎn)是在25000元/㎡，而10月份二手房成交均價(jià)則跌破22000元/㎡，房山長陽地區(qū)的每平米的住宅成交均價(jià)也從1.7萬降到1.4萬”，胡景暉認(rèn)為，未來數(shù)個(gè)月主城區(qū)住宅價(jià)格將會(huì)隨之松動(dòng)。
“如果此時(shí)出手，購房者可以挑選到性價(jià)比相對較高的房子”，胡景暉認(rèn)為，“二手房買家也可以坐下來和賣家進(jìn)行商談”——絕對的賣方市場已經(jīng)不見了。
而此時(shí)成交量的膠著，無非是房價(jià)還沒有真正降低到剛需購房者的可承受水平。“一旦價(jià)格回調(diào)到一定程度，成交量自然會(huì)有所反彈”，胡景暉認(rèn)為，“房價(jià)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)從下降到平穩(wěn)的過程”。
一個(gè)頗引人深思的消息稱，因業(yè)主“維權(quán)”而叫停的上海中海御景熙岸團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)開售，每平米2.2萬的房子優(yōu)惠至1.75萬元。此次開盤的400套房源，現(xiàn)場排號的購房者超過500個(gè)——“到深夜12點(diǎn)多，仍有不少人等待叫號。”
或許，這傳遞出來一個(gè)信號是，之所以出現(xiàn)“價(jià)跌量滯”的局面，不過是由于價(jià)格跌得還不到位。
在對《證券日報(bào)》記者的回復(fù)中，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)卤硎荆环矫媸亲≌瑴N，另一方面卻是不斷加大推盤力度的開發(fā)商，北京庫存很有可能突破13萬套。更進(jìn)一步的，“如果10月新項(xiàng)目成交仍然走低，預(yù)計(jì)年前入市項(xiàng)目定價(jià)和成交價(jià)格會(huì)突破5%的下調(diào)幅度，很有可能在年底達(dá)到10%。”
