持續(xù)增加的庫存、愈發(fā)緊繃的資金鏈很可能成為壓垮房地產(chǎn)開發(fā)商的“最后一根稻草”。截至10月26日，已公布三季報的70家上市房企經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額同比縮水161億元；存貨6590億元，同比激增2000億元。接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的專家認(rèn)為，在調(diào)控政策持續(xù)趨緊的情況下，不斷萎縮的成交量、持續(xù)增加的庫存以及愈發(fā)吃緊的資金鏈這“三座大山”正加大房企降價壓力，大型房企降價促銷或成主流，并很可能引領(lǐng)樓市價格出現(xiàn)規(guī)模化調(diào)整。
慘淡 “金九銀十”破滅
繼慘淡“金九”后，進(jìn)入10月，樓市成交持續(xù)走低，多數(shù)城市10月周均成交較上年同期大幅下降，“銀十”已成“鐵十”。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，延續(xù)此前兩周頹勢，上周監(jiān)測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中長沙同比跌幅最大，達(dá)到76.43%。其次是揚(yáng)州，同比跌幅達(dá)73.02%。重點城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)65.03%，其次廣州、成都和上海同比下降幅度也皆超過50%。
國泰君安最新一期住宅周報也顯示，上周33個主流城市一手房銷量單周整體同比下降43%，其中一線城市下降42%，二線城市下降37%，三線城市下降58%。一手房銷量年初至今整體累計同比下降5%，其中一線城市下降13%，二線城市上升2%，三線城市下降10%。
連續(xù)走低的成交量令樓市庫存激增，國泰君安住宅周報顯示，15個典型城市一手房整體平均可售面積環(huán)比略升1.5%，同比上升40%，相比2010年4月低點上升58%。去化時間上，目前15個城市的一手房平均去化時間從年初的7個月上升至17個月，環(huán)比上升2%，同比上升156%。
這在北京、上海等一線城市表現(xiàn)得尤為明顯，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至10月24日，北京住宅期房庫存達(dá)到7.97萬套，比調(diào)控初期增加1.6萬余套，增長幅度達(dá)到27%，比年初增長13%；現(xiàn)房庫存量達(dá)到3.78萬套，比年初增長16%。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月初上海住宅可售達(dá)到了61219套，同比3月初43528套上漲接近2萬套。
“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，當(dāng)前庫存壓力與2008年市場相似，但有很大不同。2008年，銷售壓力僅僅持續(xù)大約半年的時間，而后成交開始回暖，2009年實現(xiàn)突破性上漲，快速消化了市場房源。而在目前調(diào)控政策下，房源能夠快速消化的市場環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在。她認(rèn)為，市場短期之內(nèi)難回暖，成交將長期維持低位，無論是二手房還是新房面臨同樣消化庫存的壓力。
吃緊 70家上市房企存貨激增2000億元
與低迷成交高企庫存形成疊加效應(yīng)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈愈發(fā)吃緊。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月26日，按照申萬一級行業(yè)分類，已有70家房地產(chǎn)類上市公司公布了2011年三季報。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，70家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了63.8%，較去年同期的62.0%有了進(jìn)一步的上升。70家房企中，有44家出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債水平上升的情況，而資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%以上的已經(jīng)達(dá)到了29家。
在龍頭企業(yè)中，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了79.0%，同比上升7%；金地集團(tuán)則達(dá)到了74.9%，同比上升4%；招商地產(chǎn)則達(dá)到了67.0%，同比上升7%。
與此同時，這70家房企三季度的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額已由去年同期的52.8億元縮減至目前的-108.8億元，大幅縮水161億元；其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額則為-75億元，較去年同期的195億元縮水了270億元。其中，萬科的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額由去年同期的83億元縮減至-53億元，縮水164%；金地集團(tuán)則由31億元縮水至15億元，縮水51%。
而從存貨指標(biāo)來看，WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在有可比數(shù)據(jù)的68家企業(yè)中，三季度末的存貨已由二季度末的6130億元進(jìn)一步上升至6590億元，較去年同期的4569億元大幅上升了44%。其中，萬科、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別上升了57%、39%和32%。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，三季度萬科、金地、招商三大房企營業(yè)收入150.4億，同比上漲34.5%，環(huán)比下降25.9%；凈利潤12.31億，同比上漲30%，環(huán)比下降59%。除了龍頭房企外，多家房企業(yè)績出現(xiàn)大幅下滑的情況。其中，萬方地產(chǎn)、億城股份、格力地產(chǎn)的凈利潤下滑幅度分別達(dá)到206.89%、96.58%和83.94%。
張月認(rèn)為，現(xiàn)階段的調(diào)控相比去年已產(chǎn)生本質(zhì)不同，不僅僅只是短暫影響房企的中低層面，大型房企也受到嚴(yán)重波及。而超半數(shù)的房企凈利潤下滑，基本奠定下半年房企銷售上提早入冬的趨勢。銷售收入和利潤的雙下滑，對大多數(shù)資金實力較弱的中小房企而言，降價推動力將明顯增強(qiáng)。
趨勢 房企加速降價突圍求生
嚴(yán)峻的現(xiàn)實令部分房企開始降價促銷加速回籠資金。自5月起，北京、深圳、廣州等重點城市陸續(xù)有樓盤降價促銷，但仍局限于個別樓盤。9月初，杭州下沙區(qū)的部分樓盤開始大幅降價促銷，拉開二線城市房價下行的序幕。
中原調(diào)研結(jié)果顯示，當(dāng)前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%，主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現(xiàn)下跌。其中，成都降價幅度大部分在5%至10%之內(nèi)，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。
無獨有偶，國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價漲幅已經(jīng)連續(xù)3月止?jié)q，特別是在9月份更是出現(xiàn)了70個城市環(huán)比平均漲幅接近于零的數(shù)據(jù)拐點。近期綠地、保利、龍湖等多家大型房企在上海、杭州、深圳、青島的項目也開始降價銷售。
記者了解到，深圳開發(fā)商在“十一”后集體降價促銷。直接降價、特價房、一口價、加送裝修、贈送面積、買房送黃金、買房送車等多種營銷手段競相亮相。
其中，深圳龍華花半里項目9月4日開盤時，均價為17800元/平方米，而現(xiàn)在均價已下調(diào)到13500元/平方米。針對目前銷售的“超低價”，花半里的開發(fā)商還曾以公開信的形式承諾確保補(bǔ)償老業(yè)主。龍崗區(qū)中心城的壹克拉項目雖然沒有降價，但其贈送面積卻十分可觀。銷售人員告訴記者，“66平方米的房子可以送20多平方米，80多平方米的房子可以送30至40平方米。”
世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取說，“現(xiàn)在深圳樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)普遍的降價潮。新入市樓盤價格低于周邊樓盤均價，加推的樓盤價格都低于前一批，尾盤也開始特價處理，一些樓盤價格已經(jīng)下調(diào)了10%至20%。但是，受市場預(yù)期影響，購房者對此并不買賬，成交量仍然沒有上去。只有調(diào)到位了，成交情況才會好轉(zhuǎn)。而在房價進(jìn)入下行通道之時，往往要出現(xiàn)超調(diào)情況，購房者才會出手。”
張月分析說，在當(dāng)前時點上，價格下降才是加速存貨出售的最直接方式，出于緩解滯銷、資金保障的需求，未來大型房企降價銷售或成主流，并且由于其市場引導(dǎo)作用，很可能引領(lǐng)未來樓市價格規(guī)模化調(diào)整。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時說，在貨幣政策、信貸政策暫時難于發(fā)生變化的情況下，基于對近期市場信心不足，年底開發(fā)企業(yè)會暫緩?fù)票P步伐，購房者也會選擇繼續(xù)觀望，因此樓市還將延續(xù)現(xiàn)有低迷之態(tài)勢，整體成交量難于實質(zhì)性回漲，成交價格將會出現(xiàn)下調(diào)，但下調(diào)幅度有限。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉也表示，本輪調(diào)控如果能夠持續(xù)到明年，那么預(yù)期明確的拐點很可能出現(xiàn)在明年3月左右。不過，拐點的幅度可能會出現(xiàn)明顯的差異，此前上漲過快的城市可能會深度下調(diào)，但是在大部分區(qū)域，拐點的幅度不會過大。他認(rèn)為，如果不解決貨幣超發(fā)下的投資渠道問題，樓市調(diào)控的難度非常大。而且從目前數(shù)據(jù)來看，在70個指標(biāo)城市以外的其他城市，樓市依然存在“量價齊漲”的局面，所以調(diào)控需要維持現(xiàn)有力度不放松。
