“我們的產品以中高檔為主，目前銷售情況不理想，也在醞釀價格下調，但是又怕老業主維權問題引發不穩定因素，年初制定的目標現在很難完成。”上海一中型開發企業副總裁無奈地對記者說。
事實上，這已經成為開發商的普遍心態。近日，景瑞地產位于江蘇太倉的項目因為降價幅度將近2000元/平方米而遭到了眾多老業主的抗議。無獨有偶，位于上海嘉定區的龍湖酈城也因直降30%遭遇老業主的維權。與此同時，業界傳言閔行星河灣項目從4.5萬元單價直降至3.5萬元，降價幅度高達20%。
盡管如此，多位業內人士仍證實，一些負債率高的大型房型已經開始籌劃降價，長三角樓市或將拉開降價大幕，在售新盤的優惠數量和幅度都將增大。
降價的代價
一片狼藉的售樓處、抗議條幅、表情憤怒的購房者。由上海景瑞地產股份有限公司開發的江蘇太倉榮御藍灣在9月底進行了一次為期15天的價格調整，因降價幅度過大遭到早前購買業主的不滿。數百名業主從10月開始，多次前往該項目在太倉和上海兩地的公司進行集體抗議。
今年6月買了榮御藍灣的陳先生是其中的一個業主，一套單價7900元/平方米的公寓房，現在賣5800元/平方米。“辛辛苦苦籌錢買的房子，幾個月后突然蒸發20萬元，這實在有點難以接受。”陳先生告訴記者。
吳先生也是其中一位代表。為了準備結婚，今年6月他在榮御藍灣購買了一套總價73萬的公寓房，當時均價約7900元/平方米。但到了9月，該項目打出廣告，大幅度降價，他所買房子的同質房源，均價降到5800元/平方米。
從9、10月份數據統計以及上海“十一”期間的房展會數據來看，開發商原本計劃9、10月份通過加大供應量搶占市場份額的策略并未奏效。在剛剛過去的黃金周，樓市成交慘淡，傳統的“金九銀十”未能改變樓市的低迷局面。面對慘淡銷量，相關分析人士指出，傳統的銷售旺季卻成交不旺，必將加劇開發商的資金饑渴，從而推動房價拐點的出現。
全球五大行之一第一太平戴維斯發布的三季報顯示，上海一手商品住宅第三季度成交量環比下降12.9%，成交價格保持穩定，均價為人民幣22148元/平方米。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手公寓銷售量同比下降5.3%至656套。第三季度，每平方米人民幣4萬元以上的一手別墅銷售量同比下降38.5%至107套。另外，在開發商層面，今年第三季度，共有14塊住宅用地成交，平均溢價率進一步下跌至15.4%，反映出開發商更濃厚的觀望情緒。
“無論拐點是否出現，不可否認的是，目前，各類房價下降、樓盤打折信息已不鮮見，但這樣的價格優惠，在促成部分成交的同時，也加大了購房者的觀望情緒。很多購房者選擇繼續等待，他們更愿意相信11月和12月將有更低的價格出來。而在觀望中，樓市的滯銷狀態也將延續。”上述上海中型開發企業副總裁認為。
雪上加霜
對于長三角房地產市場而言，目前遭遇多重利空因素。其中，房貸利率的提高直接導致剛性需求者降低買房意愿。
上海萬利地產董事總經理李濱認為，房貸利率尤其是首套房貸利率提高，對于自住需求購房者影響較大。首套房貸基本上都是自住性的合理需求，對價格敏感，對于貸款的利率水平比較在意，如此上浮貸款利率，對于“剛需”們來說，會抑制或延緩一部分合理需求的釋放，市場上觀望氣氛將進一步加重，對于低迷的樓市來說無疑雪上加霜。樓市的直接反應將是市場交易量進一步下降。
以上海為例，一手房市場低迷，區域同類產品競爭激烈，成交量的日益萎縮迫使部分房企銷售壓力加大。這些上海外圍乃至周邊案例的大幅降價，極有可能引發區域同價位產品競爭更加激烈，降價壓力逐步向二手房市場傳導。
記者從上海中原門店最新的反映情況來看，低端房源新增掛牌量減少，而需求表現相對剛性，整體議價空間仍維持在2%~3%之間，但局部區域也有個別急需現金的置換類房東，最大議價空間由原來的5%擴大至10%，從而吸引快速成交。
“面對一再打壓的市場，越來越多的品牌房企開始主動調整。預計政策面繼續從緊的情況下，年底之前還將有更多的房企加入降價行列，尤其是追求業績的上市房企。”李濱說。
在開發商層面，以高端住宅著稱的綠城中國，在經受了各種質疑之后，被迫提出了“狠抓銷售”的策略。綠城副董事長壽柏年表示：“接下來，我們會給老客戶一些優惠，新盤會合理定價，老盤會靈活銷售。”
標準普爾近日公布了一份針對中國地產開發商的壓力測試報告，將綠城中國、合生創展、上海證大等6家房地產企業列入“扛不住”銷售下降影響的名單，并預測房價在一年內將下調10%。顯然，一場市場的調整不可避免。
