隨著國家宏觀調(diào)控政策深入，銀根不斷緊縮，中小開發(fā)商資金緊張日趨明顯。從吉林省長春房地產(chǎn)市場來看，開發(fā)商正試圖通過團(tuán)購、賣地、打折等方式渡過難關(guān)。
記者從長春市相關(guān)部門了解到，今年1-8月份，長春市房屋銷售交易面積691.9萬平方米，同比下降 7%；新房登記銷售面積為441.5平方米，同比下降11.9%。在銷量下降同時，新建商品房比例不斷上升，8月份供需比達(dá)1：0.7，明顯供大于求。進(jìn)入9月以來，長春商品房成交環(huán)比更是連續(xù)三周下降。市場陷入膠著，未來走勢不清。面對嚴(yán)峻的市場形勢和越來越緊的資金鏈，開發(fā)商陣營也在發(fā)生分化，并以不同的形式突圍求存。
“寅吃卯糧”，團(tuán)購融資
“團(tuán)購”的主要表現(xiàn)形式就是開發(fā)商在建房甚至買地之前，與機(jī)關(guān)或者大型企事業(yè)單位合作，面向職工，以較低價格一次性收取購房款。在長春南部新城和八一水庫附近，眼下有不少項(xiàng)目在做團(tuán)購，價格在3800元左右，而此間商品房價格普遍在7000元以上。有開發(fā)商表示，現(xiàn)在很難從銀行貸到錢，團(tuán)購主要是為了解決啟動資金不足的問題。由于團(tuán)購價基本等同于成本價甚至低于成本價，對開發(fā)商來說就是“賣血”，將來等房子蓋起來絕不會是這個價。還有的開發(fā)商表示，目前開發(fā)商從銀行貸款不僅很難，而且財務(wù)成本很高，可能要超過10%，通過團(tuán)購融資，比從銀行貸款容易，也降低了財務(wù)成本。
值得注意的是，與一些缺乏啟動資金的開發(fā)商不同，今年出現(xiàn)的團(tuán)購項(xiàng)目中，一些開發(fā)商甚至連買地錢都沒有，搞團(tuán)購是為了籌措買地錢。有的開發(fā)商今年8月初收取團(tuán)購款，8月末才拿地。
購房網(wǎng)總監(jiān)王勇認(rèn)為，以長春現(xiàn)在的房價市場購買力不足，開發(fā)商只好“寅吃卯糧”，用團(tuán)購的低價來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，期待市場明年能好轉(zhuǎn)。但是，這種團(tuán)購現(xiàn)象也蘊(yùn)藏著很大風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士指出，此種做法違反商品房預(yù)售管理辦法，有非法融資之嫌。而且一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，可能會造成大量爛尾樓，并使團(tuán)購參與者錢房兩空。
合作入股，賣地求存
今年8月份，長春市“全市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作會議”提出，要重點(diǎn)查處擅自轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)記者了解，在信貸和土地政策雙重收緊的重壓之下，長春一些中小房地產(chǎn)企業(yè)難以為繼，開始賣地求生。吉林省萬程房地產(chǎn)有限公司今年取得的長春經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一塊8000平方米土地已轉(zhuǎn)由恒大長春公司開發(fā)，長春市政建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的地塊也轉(zhuǎn)由長春本土最大房企亞泰地產(chǎn)開發(fā)。不過，由于國有土地并不能私下交易，所以，中小開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地往往以合作、收購、兼并等方式進(jìn)行，大開發(fā)商收購重組小開發(fā)商后依然以原來的公司名義進(jìn)行開發(fā)。
對于長春房地產(chǎn)市場當(dāng)下出現(xiàn)的以中小企業(yè)賣地為核心的收購重組現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一是中小開發(fā)商實(shí)力有限，在嚴(yán)格的土地和信貸政策打壓下生存艱難；二是今年市場形勢嚴(yán)峻，部分開發(fā)商看淡后市，所以將公司和土地一起賣掉規(guī)避風(fēng)險。該人士指出，對于房地產(chǎn)市場來說，大的開發(fā)商更有實(shí)力、開發(fā)更有經(jīng)驗(yàn)，購房者利益更有保障；但是，隨著土地資源逐漸以各種方式被“大佬級”的開發(fā)商收購，進(jìn)而將形成隱性壟斷，未來中小開發(fā)企業(yè)生存會越來越艱難。
優(yōu)惠升級，加快出貨
由于市場形勢嚴(yán)峻，今年長春開發(fā)商紛紛采取提前“出貨”回籠資金的辦法，從8月份開始市場供應(yīng)不斷放量。進(jìn)入9月樓市更是屢屢上演開盤大戲。據(jù)不完全統(tǒng)計，9月前3周，開盤數(shù)量多達(dá)20余家，上市超過100萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歷年同期。
隨著市場供應(yīng)井噴，今年長春樓市提前進(jìn)入“優(yōu)惠季”。自8月份開始，首付分期、特價房、存2萬送10萬、折上折……樓市優(yōu)惠政策不斷升級。不久前，還有一家樓盤推出了“有獎贈房”的強(qiáng)刺激促銷手段，填一張問卷，就有可能抽到一套價值近30萬元房子的使用權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，“目前市場陷入膠著，購房者觀望情緒濃厚，對普通的打折優(yōu)惠已經(jīng)麻木，樓市必須要‘電擊’才有療效”。
但是優(yōu)惠除刺激少部分樓盤成交增加外，整個市場形勢并未扭轉(zhuǎn)。相關(guān)部門統(tǒng)計，9月前三周，長春商品住宅供應(yīng)環(huán)比持續(xù)上升，而成交環(huán)比下持續(xù)下降。業(yè)內(nèi)人士指出，長春房地產(chǎn)市場需求依然存在，關(guān)鍵是開發(fā)商能否把握機(jī)遇，真正把房價降下來。購房者需要的是真正的實(shí)惠，而不是花樣百出的噱頭。
據(jù)了解，盡管優(yōu)惠政策較多，但長春商品住宅價格并未有實(shí)質(zhì)性下降。國家統(tǒng)計局發(fā)布的報告顯示，8月長春新建商品住宅價格指數(shù)上升0.3%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，9月共有13家樓盤漲價，最高漲幅達(dá)800元/平方米。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司公布的上周(9月19至9月25日)數(shù)據(jù)顯示，長春市商品住宅成交均價為7050元/平方米，環(huán)比上升2.8%。最近購房網(wǎng)針對長春房價逆勢上揚(yáng)的情況進(jìn)行了有獎?wù){(diào)查問卷，其中82%的受訪網(wǎng)友認(rèn)為長春房價逆勢上揚(yáng)的主要原因是開發(fā)商死扛房價。同時，85%的人認(rèn)為這種現(xiàn)象不會持續(xù)下去。
