近期，關于存量房貸7折利率即將取消的消息甚囂塵上，牽動了不少房奴的神經。現在回過頭去看看，當時的7折利率還真是撿了個大便宜，可要是這個大便宜說沒了就沒了，這可真是令人揪心。不過，7折利率是否取消到底該由誰說了算？銀行要是單方面提高利率的話，又能否過了法律這一關？連日來，本報對這一事件展開了調查。
7折利率銀行虧本
目前尚無法證實“存量房貸7折利率即將取消”這一消息的源頭，不少人推測極有可能是銀行方面對市場的試探。不過不管怎么說，這一消息說出了銀行心聲，這倒是假不了。
做一樁虧本買賣，只要是生意人誰都不愿意這么做，銀行也是如此，這樣的心理無可厚非。說到存量房貸7折利率，有銀行人士說如今這已成了不折不扣的虧本買賣。為什么這么說呢？原來，經過多輪加息之后，7折貸款利率已經低于同期的存款利率。
目前5年期的存款基準利率已經達到5.5%，而5年以上貸款基準利率為7.05%，打7折后的房貸利率僅為4.935%，年利率相差0.565%。也就是說，銀行每放出1萬元的房貸，可能就得每年倒貼56.5元。
銀行的盈利模式無非就是賺取存款和貸款之間的差價，如今差價已是倒掛，多貸一天就多虧一天。這或許是銀行欲取消存量房貸7折利率的真正原因，從情理上說也還令人接受，畢竟銀行是企業，不是慈善機構。
金融危機時代產物
不過，當年銀行主動給購房者利率打折的時候，壓根就沒想到有這么一天，這些房貸會成為虧本業務。
2008年下半年，全球金融危機爆發，“救市”成了主基調。中國人民銀行當時決定，自2008年10月27日起，金融機構對居民首次購買自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。也就是從那時起，商業銀行陸續將存量房貸利率調整為基準利率的7折。為了爭搶房貸這塊香餑餑，有的銀行甚至第二套和多套住房貸款也執行7折優惠政策。而對于當時已經辦理過房貸的老客戶，有的銀行也主動提出給予打折優惠。
2010年10月，隨著經濟形勢發生深刻變化，銀行7折房貸利率壽終正寢，但當時首套房貸利率仍可享受8.5折優惠。今年以來，銀根進一步縮緊，房貸利率優惠全部取消，不過這都是針對新房貸客戶，之前的老房貸利率則尚未調整。目前各家銀行大多執行的標準為：首套房貸上調10%，二套房貸上調20%。
銀行尚未接到通知
“目前我們尚未接到通知。在接到新的通知之前，我們按過去的規定辦。”記者致電工商、建設、浦東等多家銀行咨詢，都聲稱未接到相關通知，暫時還不會對存量房貸7折利率進行調整。
不過根據上海當地媒體的報道，上海已有一位客戶遲先生被取消了7折房貸利率。原來，2008年遲先生已經是一位老客戶，當時是銀行主動提出給他享受7折利率，于是就重新簽訂了一份合同。不過當時還簽訂了一份補充協議，協議有效期為2年。因此協議到期之后，銀行就將利率調到了1.1倍。
大多數享受7折利率優惠的客戶，跟遲先生的這種情況還是有區別的。遲先生與銀行之前簽有協議，銀行按照協議調高利率，這還只是個案。取消當時新客戶的利率優惠，目前還沒有一家銀行已經采取這樣的行動。
房貸合同受法律保護
記者了解到，當年的7折利率房貸合同中，絕大多數并未明確約定享受優惠的時間。
“這兩天我拿出貸款合同仔細看了看，關于利率是這么約定的，央行基準利率基礎下浮30%，如果變更，需要雙方協商，協商期間仍然按照原合同執行。”王先生是工行的客戶，2009年3月辦理了房貸。至于優惠何時到期，合同并未約定，當時也沒有簽訂補充協議。
“如果合同沒有約定優惠期限，那就視同貸款到期終止。”浙江六和律師事務所郎立新律師認為，只要貸款合同未約定優惠期限，也沒有其他補充協議的話，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約。
“銀行和借貸人簽訂了貸款合同，雙方建立了民事關系，法律地位上是完全平等的。”郎立新律師表示，如果貸款合同沒有特別約定，銀行未征得借貸人同意擅自提高利率，就要承擔相應的違約責任，法院對銀行的這種行為也是不予支持的。
不過由于各家銀行的貸款合同文本不一，而且銀行也會提出各種各樣的“不可抗力”因素，具體問題需要具體分析。
鏈接：郎立新律師解答銀行能否因虧損的理由提出取消7折利率
正如前文所述，當前利率下，銀行7折利率確實低于同期存款利息，這種倒掛現象必然會導致一大批客戶寧可將錢存銀行吃利息也不愿意提早還貸。不過從法律關系上而言，銀行是否虧損與借款人無關，借款人不會因為銀行虧損了，而有義務將7折利率提高。況且，這種虧損只是暫時現象。
銀行提出虧損說，可能會博取一部分人的同情。但是以此為由單方面提高利率，這顯然是違約行為。這好比是一家企業跟人家簽了訂單，定好了產品售價，結果因為成本漲價導致售價反而低于成本價。這時候廠家可以單方面重新定價嗎？重新定價可以，要把之前的合同履行完畢再說，或者找買家商量，是否同意重新定價得由買家說了算。銀行可以找借貸人商量是否提前還貸，但借貸人沒義務提早還貸。
貸款合同上附有特別聲明 銀行是否有權取消貸款優惠
一些貸款合同的末尾可能會有一些特別說明：如有政策變動、客戶未按時還款或提供虛假貸款信息等情況，銀行有權取消其貸款優惠。
如果有這樣的條款，銀行就有可能以借款人還款逾期為由，取消7折利率優惠。由于各種原因，事實上確實有不少客戶出現逾期現象。如果是這樣，借款人相對而言就比較被動。但即便如此，銀行也不能單方面調整利率。因為這樣的一些特別說明，顯然是有意規避了銀行的責任和義務，是一種較為典型的格式條款。
如果銀行以此為由調高利率，借款人可以提出上訴，認為這是一種格式條款。不過起訴的勝算幾何，這個比較難說。
相關部門出臺“新政” 銀行能否據此取消利率優惠
銀行給客戶7折利率優惠，是根據當時中國人民銀行的規定。那么，中國人民銀行也完全可以出臺新規定，取消存量房貸7折利率優惠。這時候銀行或許可以找到依據，中國人民銀行是其主管部門，它出臺的政策要嚴格執行。
銀行的這一理由，依然是不合法的。中國人民銀行出臺這一新規定的可能性有多大姑且不論，即便出臺了這樣的新規定，銀行據此取消利率優惠的做法也是行不通的。因為銀行跟借款人簽訂了合同在先，中國人民銀行出新規在后。中國人民銀行的新規只對銀行之后的行為產生作用，事實上新客戶的7折利率優惠政策早已全面取消。要是中國人民銀行要求存量房貸7折利率優惠取消，這種行為本身就是不合法的，銀行據此執行那就是更加錯上加錯了。
