從25000元/平米的高點，跌落到14500元/平米上下，通州房價的下行可謂登高跌重。這與其2010年年初的飆漲造成房價虛高、泡沫加劇有直接關(guān)系。
進(jìn)行時·降價三部曲
金秋九月，通州樓市一波未平一波又起。在8月華業(yè)·東方玫瑰因推特價房出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)后；9月，京貿(mào)國際城出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)，導(dǎo)火索則是從售樓處傳出的降價風(fēng)聲：5號樓開盤價格將從4號樓在售的19800元/平米降到14000元/平米。
業(yè)主維權(quán)，都是降價惹的禍；降價，則是調(diào)控逼出來的通州樓市變局。從今年春夏之交開始，到九月金秋，通州樓市經(jīng)歷了一個比較明顯的降價三部曲
領(lǐng)降 珠江拉動“探底”
今年5月，新盤珠江國際公館開盤，打出“14800元/平米起，較周邊樓盤價格下調(diào)近6000元/平米”的旗號。當(dāng)時，通州區(qū)域一位開發(fā)商就對記者表示，珠江在通州一旦降價，極有可能產(chǎn)生明顯的聯(lián)動效果。
去年年中，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長楊少鋒在博客上撰文，要以京洲世家7.2折的優(yōu)惠打響通州降價的第一槍。相對于京洲世家，今年珠江降價的意義更大。有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，珠江地產(chǎn)在通州開發(fā)多年，上百萬平米的開發(fā)體量更容易產(chǎn)生“珠江感冒，整個通州流鼻涕”的影響。
而在珠江國際公館低價開盤后，相鄰的珠江拉維小鎮(zhèn)7月也降價了。7月中，珠江拉維小鎮(zhèn)推出30套均價14500元/平米的房源。這一價格相對于去年一度出現(xiàn)的25000元/平米的價格，降價萬元。珠江地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人直言不諱，要帶動通州房價探底，給購房人釋放一個“房價筑底”的信號，刺激市場成交。
珠江拉維小鎮(zhèn)降價后，很快開始出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。包括新城核心位置的月亮河公園從7月底開始計劃推出特價房網(wǎng)拍。當(dāng)時，項目有關(guān)人士也透露，此舉意在試探市場接受度，網(wǎng)拍效果好，則會推出更多的特價房源。
自此，通州房價下探的大幕緩緩拉開。
放大 華業(yè)推特價房
降價，需要帶頭大哥；在珠江之后，另一個百萬平米大盤華業(yè)·東方玫瑰不經(jīng)意成了又一位帶頭大哥。
8月初，華業(yè)·東方玫瑰擬推60套特價房，起價14500元/平米，均價15000元/平米。相對于4月底集中推出800多套房源，不到16000元/平米的簽約均價，特價房數(shù)量不多；同時考慮到特價房所在的9號樓挨著市政路，部分房源還是東西向戶型，在華業(yè)·東方玫瑰有關(guān)人士看來，15000元/平米的均價算不上降價。
與珠江拉維小鎮(zhèn)降價幅度和降價的高調(diào)相比，華業(yè)·東方玫瑰推特價房低調(diào)許多，但前期業(yè)主，特別是在4月底開盤時購買了18000元/平米以上房源的業(yè)主，感到了明顯的損失，開始尋求“維權(quán)”。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)受到了各方關(guān)注，隨后通州樓市積壓庫存量見諸報端，通州樓市降價的壓力被放大了。
與此同時，華業(yè)地產(chǎn)高層在接受媒體采訪時表示，為了回籠資金，需要打折或降價等保證銷售。機(jī)構(gòu)分析人士認(rèn)為，開發(fā)商高層坦言回籠資金的需求，這加重了市場對通州樓市降價的預(yù)期。華業(yè)·東方玫瑰的降價，對周邊金隅·花石匠和遠(yuǎn)洋東方等樓盤帶來直接沖擊。金隅·花石匠開始在8月底釋放推出特價房的消息，價格也調(diào)整到14500元/平米左右，少量特價房源甚至不到14000元/平米。
擴(kuò)散 京貿(mào)再降
無論是珠江地產(chǎn)還是華業(yè)·東方玫瑰，都是明確降價推房之后備受關(guān)注。而在9月初，京貿(mào)國際城在還沒開盤、尚未拿下預(yù)售證的時候，就已經(jīng)開始有業(yè)主維權(quán)，要求返還差價。京貿(mào)國際城有關(guān)人士表示，在開盤時間和開盤價格尚未最終確認(rèn)的情況下，降價消息主要是由于售樓員急于蓄客而釋放的。
而在業(yè)主維權(quán)發(fā)生后，京貿(mào)國際城有關(guān)人士被迫正面回應(yīng)并提前證實了降價傳言。有關(guān)人士表示，在周圍樓盤相繼降價后，京貿(mào)國際城面臨著成為區(qū)域最高價的壓力，不得不尋求降價。
至此，珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)·東方玫瑰和京貿(mào)國際城三個大體量樓盤均開始下調(diào)房價。與此同時，包括遠(yuǎn)洋東方、金隅·花石匠、K2·清水灣等多個項目在內(nèi)，也不同程度、不同形式地介入優(yōu)惠促銷的行列中。“通州樓市真的全面降價了。”多位通州開發(fā)商表示。
回眸·飆漲三部曲
從25000元/平米的高點，跌落到14500元/平米上下，通州房價的下行可謂登高跌重。而在業(yè)內(nèi)人士看來，通州房價跌幅之大，和通州房價前期上漲特別是2010年年初的飆漲造成房價虛高、泡沫加劇有直接關(guān)系。
2003、2007年：從三四千元到破萬
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅回憶，2003年底，八通線開通。這對于通州樓市堪稱直接利好，拉近了通州和CBD的時間距離，也開始為通州樓市帶來了更多的城區(qū)客戶。通州房價出現(xiàn)了一個比較明顯的上漲，但整體漲幅只在千元左右。資料顯示，2003年，北關(guān)瀾花語岸等樓盤均價2900元/平米；2004年，北苑環(huán)島的天賜良緣均價3800元/平米。到了2005年，包括當(dāng)代明筑家園、巴克寓所和通典銘居南區(qū)等樓盤均價普遍達(dá)到4500元/平米水平。
第二波上漲則出現(xiàn)在2007年。當(dāng)年由于供應(yīng)量偏低，通州樓市處于供不應(yīng)求的大熱狀態(tài)。同時，由于遠(yuǎn)洋、龍湖等品牌房企在通州拿地，通州房價全年成交均價在7600元/平米，但整體樓市價格在年底突破萬元大關(guān)。
2008年通州樓市也經(jīng)歷了一番降價，梨園附近部分樓盤價格甚至跌破8000元/平米。然而在隨后的2009年底，伴隨著整體大市的回暖和通州新城規(guī)劃利好的出臺，“通州樓市坐著火箭攀高了。”通州區(qū)一開發(fā)商說。2009年房企在通州高價拿地成風(fēng)。尤其是華美地產(chǎn)，它因擊敗眾多知名房企高價拿地而讓業(yè)界側(cè)目。
2010年初：新城規(guī)劃成了興奮劑
“2010年1月11日-28日，均價13800元/平米；3月3日-22日，均價18000元/平米；4月5日至5月7日，均價26800元/平米。”在某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站上的信息顯示著某項目在去年初的漲價軌跡。3個月的時間，某項目價格漲幅超過10000元/平米。
而在當(dāng)時，通州樓市唯一的興奮點就是新城規(guī)劃消息的釋放，包括北京市在2009年底宣布新城重心將向通州傾斜。實際上，新城規(guī)劃尚未正式出臺。2010年年初早些時候，通州區(qū)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的表述還是新城規(guī)劃“預(yù)計會在上半年制定”。但就是這樣一個消息，開發(fā)商將其定義為重大利好，許多樓盤銷售員都以斬釘截鐵的表述解釋著房價必然上漲的趨勢和理由。華美地產(chǎn)此前高價拿下的地塊也陸續(xù)入市，其K2系列：海棠灣、清水灣等曾是區(qū)域的“帶頭大哥”。
2009年底，華業(yè)·東方玫瑰一期開盤，均價10500元/平米。但到了2010年年初，通州樓市不僅全線在萬元的臺階上站穩(wěn)了，而且迅速沖上兩萬大關(guān)，部分樓盤報價甚至一度達(dá)到30000元/平米。
“失守”探因
對于這一輪通州房價的明顯下降，多位業(yè)內(nèi)人士均表示是多重因素作用的結(jié)果。首當(dāng)其中的就是調(diào)控效果的深化。
調(diào)控，多方面為通州“撤火”
“房價泡沫過快膨脹后，與調(diào)控政策疊加，加速了泡沫破滅的過程。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，去年以來的多輪調(diào)控政策，一方面從購買資格上直接屏蔽掉大量的市場購買力，造成階段性的供大于求；另一方面，調(diào)控帶來的觀望情緒越來越濃。
而從開發(fā)商方面看，整體融資環(huán)境對房企的不利，迫使房企通過降價尋求資金回籠。華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅在此前接受媒體采訪時表示，當(dāng)下房地產(chǎn)上市企業(yè)募集資金的渠道被關(guān)閉，房企只能更多地依賴自有資金。通過降價回款，還可以減少借貸的債務(wù)成本。
庫存壓力，房價難以承受之重
據(jù)記者了解，京貿(mào)國際城目前基本確定新開5號樓降價，房源將超過400套。目前，京貿(mào)國際城已經(jīng)推出4棟樓，后期高層板樓還有9棟待售。在同區(qū)域一位開發(fā)商看來，后期庫存壓力大，是京貿(mào)國際城目前降價推盤的重要考量因素。
同樣，包括百萬平米大盤華業(yè)·東方玫瑰以及金隅·花石匠等樓盤，后期均有大量待售房源。庫存壓力成為開發(fā)商不得不面對的問題。
北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，最近三年通州出讓的住宅類地塊合計為21塊，提供的住宅建筑面積為387萬平米。而在上半年銷售萎縮，部分項目延緩了供應(yīng)的背景下，預(yù)計下半年供應(yīng)很可能上漲，從而使庫存量已經(jīng)上漲到歷史高點的通州很可能繼續(xù)面臨沖擊。
樓盤降價產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)
在通州區(qū)開發(fā)商看來，標(biāo)桿樓盤降價也打破了房企的集體觀望。京貿(mào)國際城有關(guān)人士就表示，在周邊樓盤降價后，位于新城核心的京貿(mào)國際城被凸顯為區(qū)域最貴樓盤，因此尋求降價。
在地鐵八通線沿線，華業(yè)·東方玫瑰和金隅·花石匠是直接的競爭樓盤。在前者房價下調(diào)到15000元/平米上下時，后者勢必難以保持18000元/平米以上的報價。
而除了區(qū)域內(nèi)樓盤相互影響之外，朝陽區(qū)部分樓盤的降價也在一定程度上傳導(dǎo)到通州。從今年年初開始，處于朝陽管莊區(qū)域的遠(yuǎn)洋一方不斷降價，甚至降到16000元/平米的水平。張大偉認(rèn)為，在某種程度上這直接截流了向東的買房人的同時，也加重了買房人對通州房價下降的預(yù)期。在這樣的“內(nèi)憂外患”下，通州開發(fā)商只好降價了。
