在南京市六合區(qū)，一個(gè)名為宇揚(yáng)·雨花石文化園的樓盤尚未封頂，但該開發(fā)商于9月初突然“失蹤”，波及200余名購房人和多家供應(yīng)商。中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤開發(fā)商為南京宇揚(yáng)置業(yè)有限公司，其為南京市宇揚(yáng)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)公司。當(dāng)?shù)貍餮裕顡P(yáng)集團(tuán)董事長楊軍因公司資金鏈斷裂攜款逃逸。
今年以來樓市調(diào)控深化、銀根緊縮，二三線城市中小開發(fā)商資金壓力比往年更大，多地出現(xiàn)開發(fā)商“失蹤”或停工現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底二三線城市中小開發(fā)商“破產(chǎn)潮”或?qū)⒊霈F(xiàn)，部分限購城市有可能出現(xiàn)大批爛尾樓，中小開發(fā)商今年冬天會更艱難。
一夜之間人去樓空
知情人士透露，宇揚(yáng)·雨花石文化園樓盤二期項(xiàng)目購房者200多戶，其中186戶交了定金，每戶10萬元，約50戶一次性交清房款，二期款項(xiàng)（包括定金）約3000萬元。
項(xiàng)目規(guī)劃表顯示，該項(xiàng)目總建筑面積約為23萬平方米，總戶數(shù)約為1700戶，二期共216套。
根據(jù)搜房網(wǎng)報(bào)價(jià)，該樓盤均價(jià)3400元/平方米。一位購房者表示，因?yàn)殂y行貸款難以獲得，聽說一次性付款能優(yōu)惠，他們拿出全部積蓄，并向親友舉債，付清購房所需的40萬元。不料，房子還沒蓋好，老板卻跑了。
不僅僅是購房者，多家供貨商、工程隊(duì)代表聞?dòng)嵹s來，他們在債務(wù)登記表寫上宇揚(yáng)的欠款。除了供應(yīng)商的貨款尚未支付，還有1000多萬元施工款未結(jié)算。
“宇揚(yáng)遲早會出問題的，他們從來不會主動(dòng)去支付款項(xiàng)，拖延供應(yīng)建材款時(shí)間太長，天天打電話，也拿不到錢�！币晃还⿷�(yīng)商說。
雖然樓盤尚未封頂，但六合區(qū)房管局產(chǎn)權(quán)登記科的相關(guān)工作人員稱，他們已給宇揚(yáng)·雨花石文化園二期銷售頒發(fā)了預(yù)售許可證書。
該樓盤售樓的廣告宣傳材料號稱自己是國家發(fā)改委立項(xiàng)項(xiàng)目，售樓處墻壁懸掛多張楊軍和視察公司的各級領(lǐng)導(dǎo)合影照片，售樓大廳櫥窗處一塊金牌匾特別引人注目，由世界杰出華商協(xié)會授予江蘇南京市宇揚(yáng)集團(tuán)“世界杰出華商協(xié)會會員單位”。
楊軍用10年時(shí)間創(chuàng)造的“宇揚(yáng)神話”，在一夜之間灰飛煙滅。位于南京六合大廠太子路上的集團(tuán)總部已人去樓空，公司被法院查封，門口還貼有一張欠繳10多萬元電費(fèi)的催繳單。當(dāng)?shù)卣呀?jīng)成立工作組，封存、凍結(jié)宇揚(yáng)集團(tuán)的所有資產(chǎn)。
9月17日，該樓盤工地復(fù)工，不過原在建的二期工程已轉(zhuǎn)由其他開發(fā)商處理。
據(jù)購房者透露，售樓處開始為已支付定金和房款購房者簽訂“維權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)讓合同”的協(xié)議，將購房者所交付的認(rèn)購定金以及首付所余下的欠款轉(zhuǎn)移到名為“瓜埠安裝有限責(zé)任公司”名下。
中國證券報(bào)記者從相關(guān)方面證實(shí)，包括一些國有大銀行和股份制銀行涉及這一項(xiàng)目，貸款總額不少于3億元。此外，宇揚(yáng)集團(tuán)通過民間籌集的資金不少于3億元。中國證券報(bào)記者向南京多家銀行求證貸款數(shù)額，這些銀行均三緘其口。
快速擴(kuò)張釀成苦果
公開資料顯示，宇揚(yáng)集團(tuán)前身是南京宇揚(yáng)金屬制品有限公司，成立于2001年。宇揚(yáng)集團(tuán)擁有六家分公司，涉及金屬制品、進(jìn)出口、腳手架、文化傳播、置業(yè)等領(lǐng)域，主要生產(chǎn)建筑用系統(tǒng)腳手架、腳手架鋼管和腳手架扣件，還有一家宇揚(yáng)集團(tuán)（迪拜）貿(mào)易公司。
成立初期，宇揚(yáng)集團(tuán)靠做腳手架起家，銷售收入不多。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，公司規(guī)模開始擴(kuò)大。2005年8月，注冊成立“蘇優(yōu)揚(yáng)進(jìn)出口有限公司”。同年10月，成立“南京華萃文化貿(mào)易傳播中心”，從事文化交流和研究。
之后楊軍頻頻涉足概念性產(chǎn)業(yè)。2007年4月，總投資2億元、占地30多萬平方米的雨花石文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開工，當(dāng)時(shí)的口號是“要將雨花石產(chǎn)品做成"國禮"”，同年楊軍榮膺南京十大杰出青年。
相關(guān)人士表示，楊軍曾以礦產(chǎn)投資收益高為由，在今年5月召集的一次當(dāng)?shù)仄髽I(yè)界人士聯(lián)歡，開出高達(dá)50%的年利率來集資，并稱“外面遍地是黃金”。
知情人士透露，公司出現(xiàn)問題是在2007年以后，以前一直做腳手架國際OEM業(yè)務(wù)，生意很好。2008年遭遇金融危機(jī)時(shí)，國外建筑市場萎縮，宇揚(yáng)集團(tuán)轉(zhuǎn)做國內(nèi)市場，卻遭遇房地產(chǎn)調(diào)控，宇揚(yáng)集團(tuán)的主業(yè)腳手架業(yè)務(wù)受到很大的沖擊。宇揚(yáng)置業(yè)的宇揚(yáng)·雨花石文化園項(xiàng)目在南京郊區(qū)，原本設(shè)想好的獲利空間遭受打壓，前些年企業(yè)快速擴(kuò)張導(dǎo)致銀行貸款不斷增加，不斷上漲的銀行利息以及企業(yè)業(yè)務(wù)滑坡是導(dǎo)致資金鏈斷裂的直接原因。
資金壓力日漸凸顯
今年以來樓市調(diào)控加碼、銀根緊縮，二三線城市中小開發(fā)商資金壓力比往年更大，多地媒體爆出當(dāng)?shù)亻_發(fā)商“失蹤”或樓盤停工現(xiàn)象，而以往樓市調(diào)控時(shí)并沒有出現(xiàn)今年類似的情況。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，中小開發(fā)商資金鏈斷裂案例在今年下半年還會出現(xiàn)。
據(jù)湖南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，湖南中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司老板今年7月借了大筆高利貸款后“失蹤”。當(dāng)?shù)孛襟w稱，這是央行第五次加息之后，湖南省內(nèi)出現(xiàn)的第一例因資金問題而“跑路”的老板。
同樣據(jù)媒體報(bào)道，天津新潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)東北角藝術(shù)公寓，從今年2月起停工長達(dá)半年，尚未復(fù)工。關(guān)于該項(xiàng)目的種種不利消息卻頻頻傳出，開發(fā)商與業(yè)主玩起了“捉迷藏”，售樓處也人去樓空。
還有消息稱，今年7月，安徽宣城市爆出“房產(chǎn)局官網(wǎng)首頁刊登賣房廣告”的新聞。因資金鏈斷裂，該市樓盤“山城名居”開發(fā)商法人代表“失蹤”，施工人員兩個(gè)半月拿不到工資，房管局不得不在官網(wǎng)上公告賣房，以此“督促他們盡快籌集資金，盡快向業(yè)主交房”。
而上市房企的資金壓力也不容樂觀。今年以來，ST珠江、萊茵置業(yè)等上市房企紛紛宣布由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營不理想，將全面涉足礦產(chǎn)行業(yè)。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，泰達(dá)股份(000652,股吧)、嘉寶集團(tuán)(600622,股吧)、綠景房產(chǎn)等近20多家上市房企也都“棄房從礦”，宣布投資礦業(yè)。個(gè)別開發(fā)商甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)餐飲業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)。
按照申萬二級行業(yè)分類，124家房地產(chǎn)開發(fā)板塊上市公司今年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.73%，而去年同期房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為67.21%。
與此同時(shí)，“招保萬金”的平均資產(chǎn)負(fù)債率從去年年底的72.37%上升至74.4%。通過對2002年以來的年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前“招保萬金”的平均資產(chǎn)負(fù)債率再一次刷新近10年來高點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士表示，貨幣政策緊縮的基調(diào)難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間高利貸無法解決根本問題，隨著限價(jià)、限購、限貸及房產(chǎn)稅等樓市政策進(jìn)一步深化實(shí)施，中小房企的銷售一旦不順，資金鏈隨時(shí)有可能破裂。
上海至行投資咨詢有限公司總經(jīng)理趙春雷向中國證券報(bào)記者表示，由于資金緊張，年底在部分限購城市可能出現(xiàn)大批爛尾樓，中小開發(fā)商今年冬天會更艱難。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄也表示，銀根收緊令房貸更難以落實(shí)，成交量持續(xù)下跌，如果調(diào)控政策持續(xù)執(zhí)行下去，年底二三線城市中小開發(fā)商將出現(xiàn)“破產(chǎn)潮”。
