樓市新政下，供需倒掛、成交低迷，正在成為北京等限購城市的樓市新生態，開發商們就此打起了“降價牌”，然而此舉也引來了老業主的維權潮。
業內人士指出，商品房買賣作為市場交易范疇，購房者應該學會自行承擔房價波動的風險。作為開發商，如果受到業主壓力就補償和同意退房，不僅不符合契約精神，還將給市場帶來不好的示范。
“房價停漲，不代表不反彈，更不代表房價拐點。”亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓在自己的微博上道出了如今樓市的現狀。
國家統計局9月18日發布的“8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，8月，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，持平的城市有30個。包括上海、北京、廣州等在內的十大城市平均價格每平方米15773元，與7月份相比略有下滑。雖然降幅僅為0.41%，但卻為去年9月以來首次下降。
“目前樓市均價的下降，主要與成交結構有關，其中某些具體樓盤的價格波動幅度早已遠超平均水平。”房地產高級經濟師章林曉對《法治周末》記者表示。
這一點在北京周邊的樓市體現得尤為明顯。由于房價大幅跳水，甚至引發當地部分業主的維權潮。他們寄希望通過組織“降價維權”行動獲得開發商的補償。然而，就這種維權是否有法律依據，開發商和業主存在很大爭議。
業主維權始于樓市降價
步入“金九”時節，北京樓市卻并未出現往年的盛景。8月住宅成交量創三年新低的陰霾尚未散去，“金秋”小長假的表現也不如往年。
房地產綜合服務商亞豪機構數據顯示，去年中秋期間北京共有13個項目開盤，今年同期開盤數量僅為5個，新增供應套數與面積也分別減少47.2%、31.2%。而新建住宅價格環比持平。相對于全國，北京的新建住宅價格不僅已經連續3個月停漲，還連續8個月出現同比漲幅不斷下降的態勢。這其中，京郊樓市成了北京樓市停漲的重要原因。
以順義區香悅四季樓盤為例，《法治周末》記者了解到該樓盤2010年年底開盤時每平方米均價高達1.8萬元，現在通過優惠活動，折后價格每平方米僅1.2萬元，降價幅度達1/3。
然而最具“降勢”的當數一直被認為樓市泡沫重災區的通州。近期，通州兩大樓盤華業東方玫瑰與京貿國際城開始降價促銷，因降幅較大，引發部分業主激烈的維權活動。業主的維權行動不僅令開發商倍感壓力，而且引起了業內廣泛關注。
8月初，通州華業東方玫瑰推出二期A9號樓80多套特價房，均價為每平方米1.45萬元至1.55萬元，與今年4月A4號樓每平方米高達1.8萬元至1.9萬元的開盤價相比，降價幅度超過18%。
此番降價引起了部分前期業主的不滿，部分業主聯合起來發表公開信對開發商進行譴責。此后，部分老業主多次來到華業東方玫瑰售樓處現場聚集抗議，要求“現金補差額款或退房”，紛爭持續數日。
終于，華業地產于8月17日就此事公布了一份名為《諾亞方舟計劃》的補償方案。該方案中提出，可以按照合同價的5%返還A4號樓購房業主購房款，但并非現金返還，而是以沖抵物業費或車位租賃費等三種方式進行沖抵。如不接受返還方案，還可以選擇無約束換房，根據需要換至A9號樓；或者無理由、無條件退房。
不過，直到8月19日該方案正式實施，仍有部分老業主通過公開信等方式表達不滿，譴責開發商“補償力度不夠”、“不返現金沒誠意”等。這份看似開發商完全妥協的補償方案仍未能完全緩和業主與開發商之間的矛盾。
降價維權需有合同約定
面對業主強勢維權，華業地產董事會秘書趙雙燕表示，此前推出的特價房源完全屬于一種正常的市場行為，而推出補償方案則是為了在開發商面臨市場壓力時，保護新老業主雙方的利益。
那么，為何業主對開發商的讓步仍頗多非議呢？某位接受開發商補償方案的業主對《法治周末》記者透露，此前通州區曾有過類似案例，當時該小區業主維權成功后得到了開發商相當程度的補償。因此，有的業主也可能希望達到類似標準。
該業主所說案例，就發生在通州京貿國際城。
2010年11月18日，京貿國際城第三批房源預售均價從此前最高時的每平方米2.68萬元，降至每平方米1.98萬元。每平方米一舉下調7000元的做法在彼時的房地產市場實屬罕見，被媒體稱為“京城第一降”。同時，開發商為安撫已購買該批房源中369套房子的前期業主，決定向他們返還價格差價，合計返還金額近2億元。
然而，該樓盤今年再次出現降價行為。9月初京貿國際城推出5號樓，每平方米均價僅1.4萬元，與之前相比每平方米下調近6000元。前期業主的神經再次被刺痛，這一次，業主們又想到了維權。
“之前銷售人員還再三承諾樓盤不會降價，我們要求補償差價或者退房。”某參與維權的業主對《法治周末》記者表示。
但這一次，前期業主們卻未能如愿。
京貿國際城對此次業主維權的回應是，之前開發商主動返還部分差價，是企業行為多過市場行為。而目前大批項目的降價完全是由政策調控和市場壓力造成的，開發商對此無能為力，將不會對前期業主進行補償。
那么，如何區分企業降價是企業行為還是市場行為？業主能否以開發商降價涉嫌違約提出補償要求？
《法治周末》記者就該問題采訪了從事房地產業務的律師秦兵。秦兵表示，企業降價究竟是屬于企業行為還是市場行為，在法律上的區分并不明顯，是否需要對業主進行賠償關鍵在于開發商是否存在違約行為。
“銷售人員的口頭承諾屬于企業宣傳行為，很難取證作為違約證據。除非有錄音，證明開發商曾承諾房價下降將給予賠償，才可起訴開發商違約。如果沒有錄音且在合同沒有約定降價需退房或賠償差價，那么開發商無論遇到哪種情況降價，都不需要對已經購房的業主進行補償。”秦兵說。
然而這一說法并不能讓前期業主們接受。9月11日，維權的業主們一度與一位疑似開發商管理層的男子發生沖突。當晚，一則“京貿國際城維權爆發流血沖突開發商雇兇傷業主，業主反被刑拘”的帖子開始在論壇及微博廣泛流傳。
9月15日，《法治周末》記者以購房者身份前往小區了解情況，當日“誓與開發商血戰到底！不退差價誓不罷休！”的橫幅已被撤下，爆發沖突的現場也難以辨認是否有血跡，小區內僅少數業主偶爾談及此事。
在記者的詢問下，其中一名自稱是1號樓業主的男士表示，所謂的沖突是因為當時開發商的車被圍住，雖然開得很慢但并未剎車，后看到有人趴在車上，聲稱被蹭到。至于流血事件則是有業主被警察按到在地，并非網上流傳的那么嚴重。
政策變化難認定為情勢變更
與通州兩樓盤降價后的進退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤中，已經出現多起前期業主維權糾紛。僅在北京實行限購政策后，有過降價行為的遠洋一方、首開常青藤等項目，均有前期業主與開發商發生維權紛爭。降價優惠導致維權索賠的現象愈演愈烈。
對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波對《法治周末》記者指出，商品房也是商品的一種，購房者在簽訂購房合同時，也意味著需要自行承擔價格波動帶來的沖擊。僅因為樓盤降價，老業主就要求退房或補償差價，不符合契約精神，同時也會對市場帶來負面的示范效應。
“如果業主欲因樓盤降價對開發商進行索賠，必須有明確的合同約定，比如約定如果在一定期限內降價，開發商就構成違約，違約的后果是賠償××萬元，否則業主要求補償是沒有法律依據的，不能因為開發商自覺履行了額外的義務，就要求他必須再次履行這樣的義務。”樓建波認為。
有專業人士指出，根據合同法的規定，若出現情勢變更，即一些不可歸責于當事人的客觀變化發生，履行合同對一方當事人明顯不公，則可變更或解除合同而不承擔違約責任。
在京貿國際城走訪中，有業主對《法治周末》記者提出，因為國家政策與經濟環境發生了變化，能否以此認定為合同法所規定的情勢變更，從而解除合同、收回房款呢？
對此，《法治周末》記者查詢了合同法司法解釋二相關內容，其中第二十六條明確規定“客觀情況無法預見的，非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化”才適用于情勢變更原則。
“房地產價格受市場或政策影響而波動明顯屬于商業風險范疇，不適用于情勢變更。否則，股民也能以股票下跌為由向證券公司提出維權索賠，豈不荒謬？這跟部分業主法律理性的缺失有一定關系。”秦兵對《法治周末》記者表示。
