目前，降價風潮正逐漸蔓延。無論是在限購執行嚴格的一線城市開發商采取的以價換量，還是在東北地區出現的變相集資式的團購買房，“降價”都是其中的關鍵詞。由于樓市調控不放松的態勢非常明顯，資金緊張的開發商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式。根據調查，記者發現，業內外觀望已久的樓市“拐點”已經到來，降價在進入9月后呈現快速蔓延的趨勢。然而開發商面臨的前景并不樂觀，以價換量的做法在吸引為數不多的有資格入市的剛性需求入場后市場將進入停滯期，2012年樓市“寒冬”或仍將持續。
“房地產的冬天遠沒有到來，現在的降價只是開始。”在上證報記者深入東北地區調查樓市時，哈爾濱一位政府部門的人士表示。
在東北，房價下降的氣氛已經越來越濃。房地產企業，尤其是地方性非上市中小房企，融資渠道受阻，開始籌劃“委婉”降價。而“團購”成為其變相降價的主要做法，其團購價格甚至低于市場價40％。“建老百姓買得起的房子”成為開發商給降價找到的最好廣告語。
不過，令人擔憂的是，東北二、三線城市盛行的團購風潮并非簡單的促銷。開發商在沒有預售權的時候就開始收取高達房款總額50％的“定金”，從而使這種銷售頗有些像變相集資。專家提醒，在樓市調整期，一紙定金合同無法保障購房人對房屋的真正使用權，一旦開發商將集資款項挪作他用，導致無法按時交房，購房人要承擔很大的損失。
團購房比市場價低40％
“不知道為什么，長春最近的團購項目一下子多了起來，真像雨后春筍一樣。”中國房產信息集團長春分公司高層透露。根據記者的實地調查，東北區域大量區域性房地產企業資金鏈緊張，因為銀行貸款十分困難，開發商正通過“團購”這種新做法變相集資。
根據記者拿到的一份長春市團購項目清單，長春目前約有26個在售或擬售項目存在團購現象，涉及凈月、二道、經開、寬城等多個區域，團購面積占總銷售面積的比例在20％—70％。團購對象有凈月管委會、寬城區政府、經開區政府等政府機構，也有東北師大等高等院校，另外還有面向個人的團購項目。從開盤時間上看，這些項目有自2008年開盤的早期團購項目，但更多的是從2010年以來，房地產市場進入調控期，開發商通過團購來緩解開發前期資金壓力。
“我們學校就有團購，經常有某個部門通知老師們，有團購項目了，需要買房子的老師可以去填表。價格比市場價便宜。”長春東北師大一位講師告訴記者。“長春團購的項目太多了，你開車從吉林大學南校區一直往南開，好多項目都是團購房。”吉林大學文學院一位教授告訴記者。
確實，從價格上看，團購價格與公開銷售價格的巨大差異體現了團購的優勢所在。邑和天下城和新星宇是長春經開(600215,股吧)區兩個在今年6、7月分別開盤的商品房項目。根據記者了解，兩個樓盤的實際開盤價格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在開盤前，針對團購人士，開發商開出的價格大約是3600元/平方米。團購對象均為個人。
長春26個團購項目基本上公開銷售價格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但團購價格多在3000元/平方米—5000元/平方米。團購價格較市場價平均下降約40％。其中部分直接提供給政府部門的團購房源，其價格只相當于市場價的30％不到。
開發商為什么會在近期集中選擇采取團購策略？一位業內人士透露，房地產調控帶來的資金緊張是這一現象產生的重要原因。部分二、三線城市出現的團購是一種變相降價，也是一種變相集資。“對于全國性品牌房企來說，其資金抗壓能力還是比小企業強，現在無論是資本市場還是銀行，對中小房地產企業幾乎已經是大門緊閉，小企業只好選擇這種變相集資的方式籌措資金。”哈爾濱一位前房地局官員表示。
開發商通過團購尋找銷售突破口，這種做法已經開始在東北的三、四線城市蔓延。根據上證報調查，除長春外，哈爾濱等城市也開始出現大量的團購項目。從團購房源的開發主體上看，目前長春采取團購的多是地方非上市企業，保利、萬科、恒大這樣的上市房企均沒有參與團購。因為團購價格一旦上網公示，其大幅降價的輿論壓力就會很大。但降價對非上市的地方企業影響就會小一些。
另外，業內人士介紹，因為團購價格從銷售到登記備案還有一個很長的周期，所以目前團購價格對當地商品房均價的影響還沒有體現出來，估計明年這種影響體現得就會比較明顯。
團購背景繁雜 違規亂象叢生
“我們龍湖因為想進長春市場，對長春做過深入的市場調查，發現長春單位團購房的現象很普遍，這其實擾亂了正常的商品房市場秩序，所以龍湖對進入長春一直很謹慎。”龍湖地產集團某人士向記者介紹。
其實，如果團購是一種合規的降價，在房地產調控的今天，其積極意義也許更大。不過，因為開發商的團購做法非常“花哨”，其風險已經漸漸顯現出來。
據了解，在長春等地，很多開發商是在拿地之前就開始招募團購對象，并收取房價全款50％的定金。此時，開發商與購房者簽訂的只是一個簡單的購房定金合同。拿到資金后，開發商將這筆錢用于土地購置，并啟動開發。在獲得預售許可后，開發商與團購者簽訂正式的購房合同，并收取余款。
恒利七彩陽光是長春寬城區一個團購項目，團購比例占總房源的20％左右。團購價格在3000元/平方米左右，團購對象為個人。資料顯示，開發商吉林省恒利房地產開發有限公司在去年3月以7700萬元的價格取得了位于寬城區一塊占地面積170982平方米的商住用地。建筑面積34萬平方米。土地年限只有50年。
但是，根據知情人士的透露，吉林恒利早在2009年底就開始發布團購信息。于2010年初團購結束后購得土地。“很多開發商都是這樣的，先和地方政府達成拿地意向，然后通過團購募集部分資金，用于拿地。”上述業內人士介紹。
團購后的七彩陽光項目展現出的騰挪本領更大。根據搜房網名為“長春恒利七彩陽光”的微博介紹，恒利七彩陽光項目的總占地面積變為60萬平方米，總建筑面積達到100萬平方米。開發商的總投資額高達30億元。其首期17萬平方米土地項目更名為英倫小鎮，預計10月中旬開盤。
“最近剛好有個開發商向我咨詢，市場價3000多的地段，他搞個團購賣2000多，能操作不？我告訴他操作是可以的，先搞到地再說。”長春一位房地產咨詢業人士向記者透露，在長春，一些地方性的小企業，靠著政府資源搞定地塊，然后通過團購集資再買地建房，這種做法絕非個案。
這種尚未開工就賣房的模式在一些南方城市也已經出現。有媒體報道，浙江義烏國際文化中心07、08地塊在8月11日創下全國單宗住宅市場最高價，被義烏市現代房地產開發有限公司以72.19億元拿下。然而，僅10天后，該地塊以“現代城”為名，宣布于8月22日開始銷售。從操作手法上看，該項目同樣是和購房者簽訂一份收款證明，注明購房者所買房號、戶型。大約一年多后簽署正式購房合同。
團購的另一個背景是政府部門的變相集資建房。“有時候，開發商和某些政府部門、高校企業等在拿地之初就談好團購價格。然后和招拍掛部門達成一致，把項目以低價指定出讓給該企業。對團購單位來說，和以前的單位自建房相比，這樣做不涉及土地性質的變更，也節省了對購房人幾年內不得出售等產權限制，直接就是商品房銷售，因此很受單位歡迎。”業內人士稱。
而根據記者了解，在26個團購項目中，凡是指定團購給政府機關的項目，其團購價格都較市場價更低，最典型的高新區某項目，別墅價格在13000元/平方米左右，團購價格只有2800元/平方米，團購對象即為高新區政府工作人員。
投資團購房風險或大于收益
一位房地產業內人士介紹，目前長春參與團購項目的個人購房者，多是投資性質。“反正總價不高，相比周邊便宜那么多，投資者自認為升值空間較大。”
不過，在目前的大環境下，團購商品房的風險正逐漸加大。專家提醒，團購房源從銷售流程上就存在違規，一旦開發商資金斷裂無法按期交房，購房人的權利其實沒有法律保障。
德恒律師事務所某合伙人向記者介紹，從目前長春的團購做法看，最大的風險是開發商拿地風險和資金挪用。一旦開發商集資后沒有順利獲得土地，或者在開工后出現資金緊張，或挪用了集資款項，交房日期就沒有保障。對于團購者來說，首付50％后簽訂的一紙定金合同，根本沒辦法保證購房人對房屋擁有的產權。
根據《城市房地產開發經營管理條例》，房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。上述法律人士稱，開發商需要一定比例的自有資金，并只能用于該房地產項目的開發，不得挪用。這種規定旨在有效防止因資金問題而導致房地產項目“爛尾”。但如果開發商通過團購集資的方式獲得土地出讓金或填補項目資本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而開發商從購房者手中獲得的資金其性質類似借貸，只不過這種借貸沒有任何抵押物和擔保，完全憑借開發商的信譽。一旦開發商這方有變，出資人權益就無法得到保障。去年4月，長春凈月某地王項目就因為在招拍掛環節沒有達成一致，導致意向開發商因為有強勁競爭對手出現，在241輪競價后，以7億元高價拿地。但后期，開發商意識到土地成本過高，只能選擇退地。更為復雜的是，因為開發商在拿地之前已經收取了部分團購單位的團購資金，這部分資金也被卷入土地出讓金中，地方政府在是否同意開發商退地，以便返還團購參與者出資這一問題上左右為難。
