在年初“限購(gòu)令”的影響下，2011年1-8月北京一手住宅成交套數(shù)同比減少19.3%，市場(chǎng)一度極為低迷。而隨著6月、7月開(kāi)發(fā)商的大規(guī)模推盤(pán)，市場(chǎng)成交開(kāi)始了溫和的回暖，讓人感覺(jué)這個(gè)冬天似乎即將過(guò)去。但偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院研究發(fā)現(xiàn)，由于限購(gòu)政策深刻改變了樓市的成交結(jié)構(gòu)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖恐仍需時(shí)日，房?jī)r(jià)下降則已經(jīng)在所難免。
2010年1月至2011年8月北京市一手住宅市場(chǎng)各類(lèi)購(gòu)房者占比
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年1月至2011年1月（即2011年2月“限購(gòu)令”推出之前），北京一手住宅成交記錄中61.0%的購(gòu)房者為北京本地戶(hù)籍，不同月份在56%~67%之間波動(dòng)，外地戶(hù)籍購(gòu)房者則占比36.9%，港澳臺(tái)及外籍人士占比0.4%，企業(yè)購(gòu)房占比為1.7%；2011年3月至8月，北京本地戶(hù)籍購(gòu)房者比重上升為86.9%，外地戶(hù)籍購(gòu)房者下降為7.4%，港澳臺(tái)及外籍人士占比0.3%，企業(yè)購(gòu)房占比升至5.3%。從量上看，2010年1月至2011年1月，北京一手住宅月均成交約7249套，其中北京本地戶(hù)籍購(gòu)房者4423套、外地戶(hù)籍購(gòu)房者2674套、港澳臺(tái)及外籍人士31套，企業(yè)購(gòu)房120套。2011年3月至8月，北京一手住宅月均成交約4728套，比之前減少34.8%，其中北京本地戶(hù)籍購(gòu)房者4111套，減少7.1%，外地戶(hù)籍購(gòu)房者352套，減少86.8%，港澳臺(tái)及外籍人士15套，減少53.2%，企業(yè)購(gòu)房250套，增長(zhǎng)107.9%。
數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)以來(lái)北京一手住宅成交量的下降幾乎完全來(lái)源于外地購(gòu)房者的減少。對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院認(rèn)為，“限購(gòu)令”精確打擊了外地購(gòu)房需求，使得原本貢獻(xiàn)了樓市超過(guò)三分之一總成交量的外地購(gòu)房需求幾乎減少了九成。雖然極少數(shù)實(shí)力較強(qiáng)的外地購(gòu)房者通過(guò)企業(yè)購(gòu)房規(guī)避了限購(gòu)政策，造成了企業(yè)購(gòu)房數(shù)量的增加，但規(guī)模有限不會(huì)改變市場(chǎng)大局。與市場(chǎng)預(yù)期、交易成本的變化不同，有效需求減少對(duì)樓市成交量的影響是根本性的。在“限購(gòu)令”持續(xù)的情況下，由此造成的成交下降幾乎是不可逆的。只有通過(guò)降低房?jī)r(jià)讓更多購(gòu)房者可以買(mǎi)得起房，使購(gòu)買(mǎi)力不足的潛在需求成為有效需求，才可以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前銷(xiāo)售不利的局面。因此，未來(lái)樓市在新增供應(yīng)的壓力下，將越來(lái)越表現(xiàn)出買(mǎi)方市場(chǎng)的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)的下調(diào)已經(jīng)不可避免。
